Оплата по договору купли-продажи недвижимости является отдельным обязательством, напрямую не связанным с возникновением права собственности на вещь у покупателя. Между тем, поскольку договор купли-продажи является по своей сути возмездной сделкой (возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей - п. 1 ст. 423 ГК РФ), исполнение договора купли-продажи предполагает обязательное встречное удовлетворение со стороны покупателя, то есть предоставление продавцу эквивалента полученной вещи - предусмотренной договором денежной суммы (цена является существенным условием договора продажи недвижимости - п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Вообще оплату цены, установленной соглашением сторон, законодатель непосредственно относит к исполнению договора (п. 1 ст. 424 ГК РФ). В то же время законодатель отграничивает данное понятие от таких понятий, как переход права собственности (государственная регистрация перехода права собственности) и передача недвижимости (п. 2 ст. 551, ст. 556 ГК РФ) Алексеев С.С. Гражданское право. М., 2007. С. 204.. Отсюда следует, что государственная регистрация перехода права собственности напрямую не связана с исполнением покупателем обязанности по оплате по договору. Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, а в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, - с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, стороны вправе в своем договоре установить специальные сроки для выполнения каждого из вытекающих из договора обязательств в отдельности (имеются в виду обязательства по передаче вещи, по государственной регистрации перехода права собственности и по оплате) либо руководствоваться общими нормами законодательства, регулирующими данные вопросы. В данном случае речь идет о сроке исполнения обязательства. В силу норм ст. 314 ГК РФ обязательство само может предусматривать срок его исполнения (в том числе срок может быть определен моментом востребования), а если такой срок не предусмотрен - обязательство должно быть исполнено в разумный срок после его возникновения.

Следовательно, если договором не установлено, что исполнение обязательства сторон по государственной регистрации перехода права собственности должно быть произведено только после исполнения покупателем обязательства по внесению продавцу оплаты по договору в полном объеме, стороны вправе осуществить государственную регистрацию (совершить все необходимые действия, направленные на регистрацию) до наступления момента полной оплаты по договору. Кроме того, при наличии волеизъявления на регистрацию от обеих сторон договора регистрация может быть произведена и без учета подобного положения в договоре.

Что касается оплаты по договору купли-продажи, то надлежащее исполнение продавцом своих обязательств, предусмотренных договором купли-продажи, не только не лишает, но и в еще большей степени предоставляет продавцу право требовать от покупателя надлежащего исполнения договора с его стороны, включая оплату по договору. Ведь при нормальном гражданском обороте только надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору влечет прекращение этих обязательств, а значит, и договора в целом (п. 1 ст. 408, п. 3 ст. 425 ГК РФ). До того же, пока покупатель не произвел оплату по договору, обязательство по оплате не может считаться прекращенным (здесь не имеются в виду случаи, когда обязательство прекращается по другим основаниям, предусмотренным законом, отличным от надлежащего исполнения), и договор признается действующим.

Для обеспечения надлежащего исполнения покупателем обязательства по оплате товара и для защиты прав продавца законодатель предусмотрел специальные правовые средства. Одним из таких средств является так называемый залог в силу закона, который возникает при приобретении покупателем по договору купли-продажи товара в кредит или в рассрочку. Так, продажей товара в кредит признается продажа товара по договору купли-продажи, которым предусмотрена оплата через определенное время после передачи товара покупателю (причем договором может быть предусмотрен специальный срок оплаты, а если такой срок не установлен договором, будет действовать общий срок, предусмотренный ст. 314 ГК РФ).

При продаже товара в кредит с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено самим договором (п. 5 ст. 488 ГК). Данная норма применяется и к продаже товара в рассрочку, когда договором купли-продажи предусмотрено специальное условие о рассрочке платежа, содержащее обязательное указание в том числе на порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК).

Положения о залоге в силу закона в полной мере применяются и к продаже недвижимости. Если из договора следует, что объект недвижимости продан в кредит либо с условием о рассрочке платежа, при государственной регистрации перехода права собственности учреждение юстиции, осуществляющее такую регистрацию, обязано внести в Единый государственный реестр прав наряду с записью о переходе права собственности от продавца к покупателю запись об ипотеке в силу закона. Порядок государственной регистрации такой ипотеки сегодня установлен Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Так, регистрация ипотеки в силу закона осуществляется учреждением юстиции одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, без предоставления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред. от 04.12.2007) // "Собрание законодательства РФ", 20.07.1998, № 29, ст. 3400..

Следует отметить, что применение конструкции залога в силу закона при совершении сделок с недвижимостью вызывает ряд трудностей. Так, при регистрации перехода права собственности к покупателю учреждение юстиции должно само выявлять, возникает ли залог в силу закона, а формулировки договора, устанавливающие срок и порядок оплаты, не всегда дают возможность их однозначного толкования. Например, часто стороны привязывают срок оплаты к дате государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (через три дня после государственной регистрации, в течение недели и т.д.). Вышеуказанные нормы ГК, устанавливающие залог в силу закона, четко привязывают срок оплаты к моменту передачи вещи, а не к государственной регистрации перехода права собственности на вещь к покупателю.

В то же время специфика недвижимости как особого объекта гражданского оборота, важное правовое значение при отчуждении которого придается государственной регистрации перехода прав на него, нежели чем его фактической передаче в руки покупателя, свидетельствует о несовершенстве данных норм ст. ст. 488 - 489 ГК РФ, устанавливающих залог в силу закона. Фактическая передача недвижимой вещи в пользование покупателю не влечет таких серьезных правовых последствий, как аналогичная передача движимой вещи Курноскина О. Г. Правила торговли и защита прав продавца. М., 2004. С. 92..

С передачей движимой вещи закон связывает момент возникновения права собственности покупателя на эту вещь (п. 1 ст. 223 ГК РФ), в то время как для недвижимости правообразующее значение имеет взаимное обязательство сторон договора осуществить государственную регистрацию перехода права собственности и его результат - сама по себе регистрация. Именно с момента регистрации права собственности покупателя он становится полноправным собственником вещи для всех третьих лиц, которые полагаются на действующую запись в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

Законодательством также предусмотрены специальные средства защиты прав продавца при неосуществлении покупателем своевременной оплаты товара. Так, согласно п. 3 ст. 486 и п. 4 ст. 488 ГК РФ в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате товара в соответствии с условиями договора продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (п. 2 ст. 489 ГК).

Кроме того, при неисполнении покупателем обязательства по оплате товара, предусмотренного договором, продавец может использовать общие средства защиты, предоставленные ему законодательством как кредитору при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником своего обязательства. Речь идет об общих основаниях изменения и расторжения договора в случае нарушения договора одной из его сторон, одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается, и т.д. (глава 29 ГК), а также об использовании механизма ответственности должника за нарушение обязательства (глава 25 ГК).

Таким образом, наличие волеизъявления продавца на государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи объекта недвижимости к покупателю в виде заявления на регистрацию (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации при регистрации прав по сделкам требует подачу на регистрацию заявления от обеих сторон сделки) для регистрирующего органа должно означать, что покупатель надлежащим образом исполняет свои обязательства по оплате и оснований для отказа в регистрации права собственности покупателя не имеется (при отсутствии иных оснований для отказа, не связанных с рассматриваемой проблемой).

В противном случае при неисполнении или ненадлежащем исполнении покупателем обязательства по оплате товара можно порекомендовать продавцу воспользоваться предоставленным ему законом правом отказаться от исполнения договора (то есть, в частности, не подавать заявления и документов на регистрацию) - это является одним из вариантов поведения продавца, предусмотренных п. 4 ст. 486 ГК.

Наряду с изложенным закон содержит еще одно интересное средство защиты прав продавца при продаже товара покупателю, когда договор допускает оплату товара после приобретения покупателем права собственности на него. Согласно ст. 491 ГК РФ возможно сохранение права собственности на объект продажи за продавцом до оплаты товара. Так, если договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара Корнилов Э. Практика применения законодательства о правах потребителей // Российская юстиция. 2003. № 8. С.27..

В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором. Думается, что данные нормы не исключают их прямое применение к продаже недвижимости, в связи с чем стороны в договоре купли-продажи могут установить соответствующие положения, предусматривающие сохранение за продавцом права собственности на объект недвижимости до его оплаты, что послужит дополнительным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю (наряду с сохраняющейся возможностью со стороны продавца не представлять на регистрацию заявление и иные необходимые документы). При действии сторон договора на основе принципов разумности и добросовестности, как того требует ст. 10 ГК, продавец будет в полной мере защищен от нарушения его прав со стороны покупателя путем неисполнения обязательства по оплате товара Ильченко А.Л. Защита прав продавца при купле-продаже недвижимости // «Юрист». № 6. 2004..

2.3. Право продавца потребовать оплаты товара по цене, установленной договором

Согласно ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора купли-продажи оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены (стоимости товара) после заключения договора купли-продажи допускается в случаях и на условиях, предусмотренных сторонами, законом либо в установленном законом порядке Тархов В.А. Гражданское право. Курс. Общая часть. М., 2007. С. 127..

Если договор купли-продажи предусматривает, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обусловливающих цену товара (себестоимость, затраты и т.п.), но при этом не определен способ пересмотра цены, цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара. Цена товара, четко оговоренная в договоре купли-продажи, может быть изменена только по обоюдному согласию продавца и покупателя и не подлежит изменению в одностороннем порядке.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7