Законодательством предусматривается земельно-хозяйственное устройство городских территорий.

Планы земельно-хозяйственного устройства городских тер-риторий. Они являются перспективными планами использования земель городов, не подлежащих застройке и временно не застраивае-мых.

Этот план проходит две стадии: первая -- план земельно-хозяй-ственного устройства и вторая-- детальный проект земельно-хозяй-ственного устройства территории города (поселка).

В плане земельно-хозяйственного устройства территории городов разрабатываются конкретные мероприятия по рациональному освое-нию земель и устанавливается порядок их использования в тех слу-чаях, когда он не установлен генеральным планом.

План земельно-хозяйственного устройства городских территорий является обязательным документом, на основании которого регулиру-ются земельные отношения в городах, организуется сельскохозяйствен-ное производство, проводятся мероприятия по инженерной подготов-ке территории.

В развитие перспективных планов земельно-хозяйственного устрой-ства городские органы самоуправления составляют ежегодные планы использования земель для нужд сельского хозяйства и других угодий, не относящихся к землям городской застройки.

Проекты планировки пригородной зоны. Они являются фор-мой территориального планирования использования этих земель, раз-рабатываются для городов с определенной проектной численностью населения и поселков городского типа. В составе генерального плана разрабатывается схема планировки прилегающего к городу района. Указанные проекты призваны обеспечить рациональное использование прилегающей к городу территории. В них необходимо предусматри-вать резервные территории для последующего развития города.

В состав пригородных зон могут включаться земли за пределами городской черты, составляющие с городом единую социальную природ-ную и хозяйственную территорию. В этих зонах выделяются терри-тории пригородного сельскохозяйственного производства, зоны отды-ха населения, резервные земли для развития города (ст. 86 ЗК РФ).

Границы и правовой режим пригородных зон, за исключением при-городных зон городов Москвы и Санкт-Петербурга, утверждаются и изменяются законами субъектов РФ, а Москвы и Санкт-Петербурга -- федеральным законом.

По решению компетентных государственных органов в пригород-ных зонах крупных городов могут выделяться и передаваться в веде-ние городских органов самоуправления лесопарковые защитные пояса. Земли лесопарковых защитных поясов используются для развития зеленых насаждений, которые выполняют оздоровительные функции и служат местом отдыха. Те же государственные органы выносят реше-ния, на основании которых для всех городов (за счет примыкающих к ним земель лесного фонда) выделяются зеленые зоны, предназначен-ные для культурно-оздоровительных, защитных, эстетических и санитарно-гигиенических целей, улучшения микроклимата поселений, созда-ния загородных лесопарков и живописных ландшафтов.

Земли зеленых зон подлежат особой охране. В этих зонах запре-щается предоставлять земельные участки для всех видов строитель-ства, которое несовместимо с охраной природы лесных насаждений, водоемов и целями организации отдыха населения.

Землепользование в зеленых зонах осуществляется в том же по-рядке, как и в пригородных зонах. Государственные лесные органы по решениям городской, районной администрации предоставляют участ-ки предприятиям, организациям и учреждениям во временное пользо-вание для отдыха населения с соблюдением всех требований по охра-не природы.

При создании в зеленых зонах лесопарков занимаемые ими зеленые участки передаются в пользование соответствующим организациям.

Кроме перспективного планирования земель городов и других по-селений существует еще текущее планирование, которое осуществля-ется посредством так называемых планов использования земель город-ской, поселковой и сельской застройки.

Право пользования землями поселений. Право пользования землями городов и других поселений в отли-чие от всех других видов пользования является весьма сложным и многогранным. Это право характеризуется тесной связью земельных и имущественных отношений. Право землепользования в поселениях связано с целым комплексом прав пользователей не только на земель-ный участок поселковой застройки, но и на строения, которые возведены на этом участке. В данном случае сложность и специфика зе-мельных отношений в городах и других поселениях состоит в том, что оно связано с имущественными правоотношениями, с правом собствен-ности или правом владения строениями и сооружениями. Причем эта связь выражается в следующем. Во-первых, земельный участок может предоставляться для застройки, размещения строений, сооружений или каких-либо иных имущественных объектов. Поэтому пользователь участком здесь выступает в двух качествах: вначале как землеполь-зователь, землевладелец, собственник участка, затем как собственник или владелец строений, сооружений. Во-вторых, земельный участок пре-доставляется (покупается) с имеющимися на нем строениями или со-оружениями для их последующей эксплуатации, реконструкции или сноса. Земельные отношения в данном случае также тесно перепле-таются.

Сложность при формировании понятия рационального использова-ния земель городов и других поселений заключается в том, что в их состав входят несколько различных по своему режиму видов угодий. Однако несмотря на сложный состав земель поселений, их объединя-ет то, что они имеют одно основополагающее начало -- разместить город, поселение и обеспечить его нормальное функционирование как единого и в то же время сложного социально-экономического организ-ма. Затем эта главная идея конкретизируется применительно к каж-дому виду земель поселений.

Для выявления сущности рационального использования земель поселений необходимо раскрыть содержание наиболее эффективного использования отдельных их видов и прежде всего главного из них -- земель городской, поселковой и сельской застройки.

Проблема рационального использования земель городов и других поселений имеет ряд аспектов -- градостроительный, экологический, экономический, социальный, исторический и юридический.

Рациональное использование земель поселений означает эффектив-ное их использование в целом и каждого вида в отдельности в соот-ветствии с их целевым назначением, установление правильного коли-чественного и качественного соотношения между отдельными видами. Требуется так занять минимальную земельную площадь, чтобы разме-стить максимальное количество жилых зданий, учреждений, организа-ций и несельскохозяйственных предприятий, а также достаточную сеть дорог, площадей, парков, бульваров, зеленых насаждений в соответствии с научно обоснованными нормами, обеспечить интенсивное использо-вание городских сельскохозяйственных угодий, а также земель промыш-ленности и других земель специального назначения; санитарную охрану городских лесов, водоемов и всей окружающей среды. В конеч-ном счете все это призвано повышать эффективность капитальных вложений, направленных в градостроительство и строительство дру-гих поселений.

Постановлением Правительства РФ 2 февраля 1996 г. было утвер-ждено Положение о порядке установления границ землепользования в застройке городов и других поселений. Оно имеет целью закреп-ление и передачу земельных участков и прочно связанных с ними зда-ний и сооружений как единых объектов недвижимого имущества в городах и других поселениях в собственность, владение, пользование, аренду физических и юридических лиц, а также их регистрацию, нало-гообложение и осуществление сделок с недвижимостью. Установле-ние границ землепользования (т.е. межевание) производится в отно-шении как застроенных, так и подлежащих застройке территорий. При этом при межевании территории сложившейся застройки из границ земельного участка исключаются территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями, а также территории общественного пользования.

Для всех типов застройки являются обязательными следующие правила межевания: границы и размеры земельных участков, передан-ных в собственность, владение, пользование юридических и физиче-ских лиц, а также государственных и муниципальных земельных участ-ков, сданных в аренду до принятия указанного Положения, не подле-жат пересмотру; в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и про-ходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социаль-ной инженерно-транспортной инфраструктуры; при установлении гра-ниц должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельно-го участка. При межевании застроенных территорий проводится: вы-деление структурных планировочных единиц посредством разделения на кварталы крупных межмагистральных территорий с выделением территорий транспортных и инженерных коммуникаций в соответ-ствии с планом красных линий; межевание на земельные участки по-средством установления границ существующих и новых объектов не-движимости.

Работы по межеванию проводятся на основании постановлений органов местного самоуправления или по заявкам владельцев недви-жимости. Постановление органов местного самоуправления о меже-вании и сроки его проведения публикуются в местной печати.

Межевание включает:

^ подготовительные работы;

^ разработку плана межевания микрорайона или квартала, согла-сование его с владельцами недвижимости и утверждение в установ-ленном порядке;

^ установление границ в натуре.

План межевания утверждается решением органа местного самоуп-равления.

Организация работ по межеванию внутри существующей жилой застройки осуществляется комиссией, специально создаваемой орга-нами местного самоуправления на период проведения работ по ме-жеванию, в которую включаются руководители и специалисты соот-ветствующего комитета по земельным ресурсам и землеустройству, архитектуре и градостроительству, управлению государственным (му-ниципальным) имуществом. В работе комиссии могут принимать участие представители иных органов местного самоуправления, а так-же физические и юридические лица, представляющие интересы вла-дельцев недвижимости.

Градостроительная документация, технико-экономические обоснова-ния и проекты на строительство, реконструкцию, расширение и техни-ческое перевооружение предприятий, зданий и сооружений в Россий-ской Федерации подлежат государственной экспертизе в Главном управлении государственной вневедомственной экспертизы при Ми-нистерстве строительства РФ (Главгосэкспертизе России), организа-циях государственной вневедомственной экспертизы в субъектах РФ, отраслевых экспертных подразделениях министерств и ведомств и других специально уполномоченных на то госорганах.

Следует отметить, что при градостроительной деятельности возни-кают градостроительные отношения, т.е. согласованные действия субъек-тов градостроительной деятельности по созданию, развитию, реконст-рукции и сохранению объектов градостроительной деятельности.

В соответствии со ст. 85 ЗК РФ на территориях городских и сель-ских поселений могут устанавливаться территориальные зоны следую-щих видов: жилые зоны; общественно-деловые зоны; производственные зоны; зоны инженерной и транспортной инфраструктур; рекреацион-ные зоны; зоны сельскохозяйственного использования; зоны специаль-ного назначения; зоны военных объектов; иные территориальные зоны.

Для земельных участков, расположенных в границах единой тер-риториальной зоны, устанавливается единый градостроительный рег-ламент, определяющий основу правового режима входящих в зону земельных участков.

Новый ЗК РФ предусматривает деление земель городских и сель-ских поселений на девять соответствующих зон. Однако он не пре-дусматривает деление земель поселений на соответствующие виды, которые существуют много лет в практике правового регулирования городских и сельских поселений.

Нам представляется, что в состав земель городских и сельских поселений входят следующие земли: городской и сельской застройки, земли общего пользования, земли, занятые промышленной, коммерче-ской и коммунально-складской застройкой, и т.д., земли промышлен-ности, связи, энергетики и иные земли специального назначения, зем-ли особо охраняемых территорий, земли, занятые военными и режим-ными объектами, и земли пригородной зоны.

Основными правовыми документами, регулирующими отношения субъектов градостроительной деятельности, являются договор (кон-тракт) между ними, решения соответствующих органов власти и уп-равления о предоставлении в установленном порядке в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) пользование, переда-че в собственность, продаже и сдаче в аренду земельного участка, иной недвижимости и разрешение на проведение проектно-изыскательских работ, выдаваемое в порядке, установленном законодатель-ством РФ.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5