| днако такой вывод также нельзя признать однозначным, четко отражающим волю законодателя, а, следовательно, законодателю надлежало бы внести изменения в Закон об ипотеке и установить четкое правило, применяющееся в описанной ситуации.Далее Закон об ипотеке устанавливает, что в случае возникновения ситуации, когда условия, содержащиеся в реквизитах закладной, не соответствуют положениям договора об ипотеке и (или) обеспеченному ипотекой обязательству, законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременно с этим выдачи новой закладной (процедура аннулирования закладной и выдачи новой закладной будет описана при обсуждении возможности внесения в закладную изменений по соглашению сторон), если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии.Указанное положение прибегает к использованию термина «законный владелец закладной», который и ранее в ряде случаев использовался в Законе об ипотеке. Таким образом, право требовать внесения изменений в закладную принадлежит не только приобретателю закладной, который не знал и не должен был знать об указанных выше несоответствиях, но и первоначальному залогодержателю - законному владельцу закладной, а также законному владельцу закладной, который не являлся первоначальным залогодержателем и знал или должен был знать об указанных несоответствиях.При этом Закон об ипотеке определяет такую возможность законного владельца закладной как его право, которым он может воспользоваться, а может и нет. Такое положение дел вполне понятно в отношении приобретателя закладной, который не знал и не должен был знать о расхождениях (несоответствиях), так как он, приобретая закладную, рассчитывал на те условия, которые указаны в ней и могут быть для него более выгодными, чем условия договора об ипотеке или обеспеченного ипотекой обязательства. Соответственно, такой приобретатель закладной может сам выбирать, какие условия для него более выгодны. Такое положение не является несправедливым по отношению к залогодателю и (или) должнику, так как оба они участвовали в составлении своих договоров и, следовательно, должны были знать и имели возможность ранее установить те условия, на которые они рассчитывали.Однако право первоначального залогодержателя или приобретателя закладной, знавшего о таком несоответствии, при условии, что они являются законными владельцами закладной, на внесение изменений в закладную, более выгодных для таких лиц, видится спорным и в какой-то мере несправедливым по отношению к залогодателю и (или) должнику по обеспеченному ипотекой обязательству. При неоднозначности положений Закона об ипотеке относительно того, какой документ применяется (закладная или договор об ипотеке и обеспеченное ей обязательство) при их несоответствии, когда участниками правоотношений являются первоначальный залогодержатель или приобретатель, знавший о таких несоответствиях, вряд ли можно ставить таких лиц в положение, когда они могут выбирать: вносить изменения в условия закладной или не вносить. Цыбуленко 3. Залог отдельных видов недвижимого имущества // Российская юстиция, 2000. № 1. С. 38.Законодатель не может оставить данную ситуацию в том виде, в каком она сейчас присутствует в Законе об ипотеке, и должен внести в п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке изменения, надлежащим образом разрешающие сложившуюся ситуацию с возможным толкованием данного положения закона. Так, видится справедливым положение, когда в случае расхождения положений закладной и договора об ипотеке и (или) обеспеченного ипотекой обязательства, если законным владельцем закладной является первоначальный залогодержатель или приобретатель закладной, знавший на момент приобретения о таких расхождениях, то применяться должны положения договора об ипотеке и (или) обеспеченного ипотекой обязательства, если не будет доказано, что стороны при заключении соответствующего договора имели в виду условия, содержащиеся в закладной. При этом в закладную должны быть внесены изменения, приводящие ее текст в соответствие с условиями договора. Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М.: Спарк, 1999. С. 73.Такая проблема, естественно, не возникла бы, если бы в закон были внесены предложенные изменения, позволяющие сторонам договора об ипотеке выбрать, каким образом оформлять свои отношения - путем заключения договора об ипотеке или путем составления и выдачи закладной.Как бы там ни было, Закон об ипотеке устанавливает, что законный владелец закладной при желании внести в нее изменения, приводящие ее положения в соответствие с договором об ипотеке и/или обеспеченным ипотекой обязательством, может осуществить такое право, если указанные требования были заявлены немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о подобном несоответствии.В случае если в результате расхождений между закладной и двумя удостоверенными ею обязательствами, у какой-либо стороны возникли убытки, составитель (составители) закладной несет (несут) ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением. При этом, исходя из общих принципов гражданского законодательства, такая гражданско-правовая ответственность предусматривает полное возмещение убытков, то есть реального ущерба и упущенной выгоды (ст. 15 ГК РФ). Если составителями закладной являются два лица - должник и залогодержатель, - то они несут солидарную ответственность перед лицом, которому такие убытки были причинены. Субъекты предпринимательской деятельности несут ответственность за такие убытки вне зависимости от их вины (ст. 401 ГК РФ).Закон об ипотеке допускает, что условия, содержащиеся в реквизитах закладной, выданной первому залогодержателю - владельцу закладной могут быть изменены по соглашению сторон. Стороны, а именно должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель, если он является третьим лицом, и законный владелец закладной могут, в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должником, заключить соглашение, предусматривающее изменение двух условий договора об ипотеке и самой закладной. Так, стороны могут предусмотреть такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав. Также стороны имеют право предусмотреть изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // под редакцией И.Д. Грачева. М.: Издательская группа «НОРМА-ИНФРА М», 1999. С. 124.Такое положение Закона об ипотеке вполне разумно и удобно для участников гражданского оборота. Залог является акцессорным обязательством по отношению к основному обязательству, обеспеченному залогом, носит дополнительный характер по отношению к главному обязательству. Как верно указывает В.В. Витрянский, «эта особенность обеспечительного обязательства, то есть его дополнительный характер по отношению к основному, проявляется во многих моментах, которые нашли отражение в Кодексе и ином законодательстве.Во-первых, недействительность основного обязательства влечет за собой недействительность обеспечивающего его обязательства и, напротив, недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влияет на действительность основного обязательства (п. 2 и 3 ст. 329).Во-вторых, обеспечительное обязательство следует судьбе основного обязательства при переходе прав кредитора другому лицу, например при уступке требования по основному обязательству (ст. 384).В-третьих, прекращение основного обязательства, как правило, влечет и прекращение его обеспечения (ст. 352, 367 и некоторые другие)». Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей // под общ. ред. Брагинского М. И. М.: Фонд «Правовая культура», 1995. С. 320.Поэтому вполне разумно, что одновременно с изменением гражданских прав и обязанностей сторон по обеспеченному залогом обязательству может происходить и изменение определенных условий акцессорного, залогового обязательства. В этой связи, с нашей точки зрения, Закон об ипотеке правильно предоставляет сторонам право изменить условия, содержащиеся в реквизитах закладной, при изменении прав и обязанностей сторон по основному, обеспеченному ипотекой обязательству.Так, например, обеспеченное ипотекой обязательство может исполняться по частям, и, соответственно, по мере исполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства, сумма такого обязательства уменьшается. При уменьшении суммы обязательства, обеспечиваемого ипотекой, безусловно, возникает вопрос о необходимости, во-первых, указания в закладной суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, часть которой уже была выплачена кредитору (залогодержателю), и, во-вторых, сохранения под залогом всего недвижимого имущества, изначально заложенного по договору об ипотеке, когда стоимость такого имущества теперь, в связи с исполнением части обеспеченного ипотекой обязательства, превышает размер долга должника кредитору (залогодержателю). Естественно, основной вопрос здесь состоит в возможности освобождения из-под залога части заложенного недвижимого имущества. В этом, конечно, заинтересован, прежде всего, залогодатель, так как нахождение имущества под залогом во многом ограничивает его возможности как собственника имущества или как лица, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, в отношении использования своих соответствующий правомочий по отношению к такому имуществу. Так, например, в соответствии со ст. 37 Закона об ипотеке залогодатель не имеет права, если иное не установлено в договоре об ипотеке, без согласия залогодержателя отчуждать заложенное недвижимое имущество (здесь необходимо отметить, что Закон об ипотеке устанавливает, что в случае выдачи закладной право залогодателя на отчуждение заложенного имущества должно быть предусмотрено, помимо самого договора об ипотеке, в закладной).Невозможным является изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного недвижимого имущества, в случае, если эта часть не может являться самостоятельным объектом прав. Скажем, если по договору об ипотеке в залог передавалось несколько объектов недвижимого имущества (например, несколько отдельных зданий), то не представляется проблематичным изменение предмета ипотеки путем распространения ее лишь на часть заложенных зданий, каждое из которых может быть отдельным объектом недвижимости и отдельным объектом прав. Однако если из объекта недвижимости, заложенного по договору об ипотеке, не может быть выделена часть, которая будет являться самостоятельным объектом прав, изменение предмета ипотеки и внесение изменений в реквизиты закладной не допускаются. Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию // Российская юстиция, 1996. № 11. С. 19.Интересно также правило, установленное Законом об ипотеке в отношении возможности внесения в реквизиты закладной изменений, связанных с изменением размера обеспечения. Закон говорит, что «в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства» стороны могут заключить соглашение, в соответствии с которым «размер требований, возникших из кредитного договора или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается». Не совсем понятно, что имеет в виду законодатель, говоря, что при частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства размер требований по нему может увеличиться. Как нам кажется, данное положение Закона абсурдно, и в этой связи законодатель должен внести коррективы в формулировку положений п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке, правильно отразив экономическую сущность факта частичного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.Напротив, вполне понятно положение, при котором при частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства сумма долга должника кредитору (залогодержателю) уменьшается и стороны могут своим соглашением внести изменения в условия, содержащиеся в реквизитах закладной, предусмотрев уменьшение суммы обязательства, обеспеченного ипотекой.Закон об ипотеке устанавливает, что соглашение между сторонами по поводу изменения предмета ипотеки и размера обеспечения должно быть совершено в письменной форме. Такое соглашение фактически вносит изменения не только в условия, содержащиеся в реквизитах закладной. Одновременно вносятся изменения в определенные условия договора об ипотеке, причем как условие о предмете ипотеки, так и условие о размере обязательства, обеспеченного ипотекой, являются существенными условиями договора об ипотеке. Попондопуло В.Ф. Правовой режим предпринимательства. СПб., 1994. С. 62.Несмотря на это, Закон об ипотеке не устанавливает правила об обязательной государственной регистрации такого соглашения сторон. Ст. 452 ГК РФ предусматривает, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Итак, Закон, воспользовавшись оговоркой, приведенной в ст. 452 ГК РФ, установил более мягкую форму для соглашения сторон по закладной об изменении условий как закладной, так и самого договора об ипотеке. Косвенно в п. 7 ст. 13 Закона устанавливается, что стороны при заключении соглашения, предусмотренного в п. 6 той же статьи, должны обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, с заявлением о внесении изменений в данные Единого реестра. Также ч. 2 п. 2 ст. 23 говорит, что в случае заключения между сторонами соглашения, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке, возможно внесение изменений в регистрационную запись об ипотеке. Однако по-прежнему ничего не сказано о необходимости государственной регистрации такого дополнительного соглашения.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
|
