ак и в случае с наименованием, индивидуальный предприниматель, в отличие от юридических лиц, не имеет места нахождения в том смысле, в каком этот термин применяется к юридическим лицам. Индивидуальные предприниматели регистрируются по месту постоянного жительства физического лица, регистрирующегося в качестве индивидуального предпринимателя. Информация о месте жительства такого лица также указывается в регистрационном свидетельстве, выдаваемом регистрирующим органом индивидуальному предпринимателю. Следовательно, как и любое другое физическое лицо, индивидуальный предприниматель указывает в закладной свое место жительства, то есть место, где он постоянно или преимущественно проживает и прошел регистрацию в соответствии с «Правилами о регистрации и снятии граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания или по месту жительства в пределах Российской Федерации», утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 года № 713. Постановление Правительства РФ "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан российской федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию"от 17.07.1995 N 713 (ред. от 22.12.2004) // СЗ РФ от 24.07.1995, N 30, ст. 2939, СЗ РФ от 27.12.2004, N 52 (часть 2), ст. 5493.4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства.Далее в закладной должно быть дано подробное описание обязательства, обеспечиваемого ипотекой, права по которому удостоверяются закладной. Естественно, ввиду ограничения, установленного пп. 2 п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке, это не может быть обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора об ипотеке не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.Ввиду того, что, как правило, договоры об ипотеке заключаются в обеспечение кредитных договоров, стороной которых выступают банки, Закон об ипотеке прямо указывает на него, когда он предъявляет требование об указании в закладной информации об обеспечиваемом ипотекой обязательстве, как он это делает и в ряде других статей. Однако ипотекой могут обеспечиваться и обязательства, вытекающие из другого вида договоров, например, обязательства, вытекающие из договора купли-продажи и его отдельных видов, договора займа, договора подряда и т. д. В случае если они отвечают требованиям, установленным Законом об ипотеке в отношении обязательств, обеспечение прав по которым может удостоверяться закладной, подробные сведения о них должны быть указаны в закладной.При этом в закладной должно быть указано полное название обеспечиваемого ипотекой обязательства, включая, если это договор, при наличии, номер такого договора, дату и место его подписания, а также иные основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства, на что указывает и судебная практика. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.02.2005 по делу N Ф03-А04/04-1/4583 // СПС Гарант.5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо.Анализ требований о включении в закладную информации о должнике, в случае если он не является залогодателем, полностью совпадает с тем анализом, который был приведен выше, когда речь шла о включаемой в закладную информации относительно залогодателя и залогодержателя. В этой связи мы не будем останавливаться подробно на пп. 5 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке.6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера
процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий,
позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты.Поскольку Закон об ипотеке, как было указано, прямо предусматривает, что закладная не может быть выдана в случае, если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора об ипотеке не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент, не удивительно, что такая сумма либо условия, позволяющие в надлежащий момент определить эту сумму, а также проценты, причитающиеся по обеспеченному ипотекой обязательству, должны быть указаны в закладной, и такая информация является одним из обязательных ее реквизитов.Не вызывает проблем указание в закладной суммы обязательства и процентов по ней, обеспеченной ипотекой в случае, если такая сумма и размер процентов четко определены в самом обязательстве. Так, например, если по договору кредита кредитор обязуется выдать должнику кредит на сумму 1 000 000 руб., а должник обязуется возвратить такой кредит в определенный срок и уплатить кредитору проценты в размере 20% годовых, и если ипотекой обеспечивается вся сумма, подлежащая уплате должником кредитору по договору кредита, то в закладной отдельно указывается сумма обязательства, обеспеченного ипотекой, - 1 000 000 руб., и отдельно размер процентов - 20% годовых.Сложнее обстоит дело с выяснением того, что вкладывает законодатель в понятие «условий, позволяющих в надлежащий момент определить сумму обязательства, обеспеченного ипотекой, или процентов по ней».Достаточно ясно, что это определение включает в себя случаи, когда сумма обязательства выражена в какой-либо иностранной валюте, как это часто делается во избежание рисков, связанных с возможными и, как показывает практика, вероятными изменениями курса российского рубля по отношению к другим валютам. Мурзин Д.В. Ценные бумаги - бестелесные вещи. М.: Статут, 1998. С. 81. В связи с тем, что российское валютное законодательство существенно ограничивает возможность свободного осуществления расчетов в иностранной валюте, а в отношениях между российскими резидентами исключает такую возможность, в таких обязательствах обычно указано, что оплата сумм задолженности по обязательству осуществляется исключительно в российских рублях по курсу рубля по отношению к определенной валюте, установленному, чаще всего, ЦБ РФ на дату осуществления платежа либо иную выбранную сторонами дату. В этом случае сумму обязательства, обеспеченного ипотекой, можно с легкостью определить в необходимый момент путем умножения суммы, выраженной в иностранной валюте, на соответствующий курс рубля по отношению к этой валюте. Поэтому в закладной, как и в обеспеченном ипотекой обязательстве, может быть указана сумма в иностранной валюте с определением правила, как эта сумма пересчитывается в российские рубли, а если такое правило сторонами не определено, в соответствии с п. 2 ст. 317 ГК РФ стороны должны использовать официальный курс соответствующей валюты по отношению к рублю, установленный на день осуществления платежа.Такая же ситуация возникает и с размером процентов, которые часто определяются как процентная ставка LIBOR (процентная ставка, используемая на Лондонском межбанковском финансовом рынке) плюс какой-либо дополнительный процент. В этом случае, несмотря на то, что размер процентов четко не установлен, у сторон всегда есть возможность его определить и, соответственно, в закладной будет указан размер процентов в том же виде, что и в обеспеченном ипотекой обязательстве. Цыбуленко 3. Применение закладной при залоге недвижимости // Хозяйство и право, 1998. № 12. С. 48.Однако существуют договоры, на основании которых возникают денежные обязательства, которые могут быть определены только в будущем, но которые кредитор желает, тем не менее, обеспечить тем или иным образом. К примеру, юридические лица и индивидуальные предприниматели часто заключают так называемые рамочные договоры поставки, которые сами по себе не устанавливают каких-либо прав и обязанностей сторон относительно поставки товаров, но на их основании направляются заказы на поставку, определяющие все существенные условия договора поставки, в соответствии с которыми осуществляется поставка определенных товаров и к которой применяются общие правила рамочного договора поставки. Стороны по такому договору не имеют возможности предугадать, какое количество товаров, по какой стоимости и в какой срок будет поставлено по рамочному договору поставки, и, следовательно, не могут определить заранее определенный размер денежного обязательства, подлежащего обеспечению ипотекой. В этой ситуации, как нам кажется, выдача закладной является невозможной, так как нет возможности определить и включить в текст закладной сумму обязательства, обеспеченного ипотекой, и нет условий, позволяющих определить такую сумму в надлежащий момент.Однако, такое понятие, как «условия, позволяющие в надлежащий момент определить сумму обязательства, обеспеченного ипотекой, и процентов по нему», является неоднозначным, не позволяющим четко определить, какого рода условия должны быть указаны в обязательстве и что понимается под надлежащим моментом. Это может повлечь за собой множество споров и судебных разбирательств по поводу правомерности выдачи закладной в отношении определенного обязательства. В этой связи хотелось бы, чтобы законодатель более четко определил свои требования в этом отношении, внеся соответствующие изменения или дополнения в Закон об ипотеке.В любом случае при указании в закладной суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, и размера процентов, они должны быть указаны как в цифровом выражении, так и расшифрованы прописью для избежания возможности подделки такой записи в закладной, как указал в одном из своих решений ФАС Северо-кавказского округа. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.02.2005 по делу N Ф08-6434/2004 // СПС Гарант.7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга).Наряду с размером обеспечиваемого ипотекой обязательства в закладной также указывается и еще одно существенное условие договора об ипотеке - срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Срок уплаты суммы обязательства определяется в соответствии с самим обязательством, обеспечиваемым ипотекой. Обязательство может устанавливать определенную дату уплаты всей суммы обязательства, тогда в закладной указывается эта дата. Однако зачастую сумма обязательства уплачивается не единым платежом, а по частям, траншами. В этом случае в закладной должен быть точно отражен график уплаты суммы обязательства, отражая разбивку по суммам и датам уплаты такой суммы обязательства.Закон об ипотеке не требует, чтобы сроки и размеры уплаты суммы обязательства были точно определены в обеспеченном ипотекой обязательстве, путем указания на определенные даты уплаты сумм обязательства и определенные суммы такой уплаты. Достаточно, чтобы обеспеченное ипотекой обязательство содержало условия, которые бы позволяли точно определить сроки и размеры уплаты суммы обязательства, указанной в закладной.Необходимость определения срока исполнения обеспеченного ипотекой обязательства вызвана тем, что именно с момента наступления срока исполнения обязательства, и при нарушении должником по обеспеченному ипотекой обязательству такого срока, у кредитора возникает право на обращение взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Поэтому неудивительно, что законодатель предусмотрел указание такого срока в качестве существенного условия договора об ипотеке и одного из обязательных реквизитов закладной.8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества.Предмет ипотеки должен быть четко идентифицирован в закладной. При этом необходимо помнить, что выдача закладной невозможна при ипотеке определенных объектов недвижимости, перечисленных в пп. 1 п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке (предприятие как имущественный комплекс, земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, леса, а также право аренды вышеперечисленных объектов недвижимости). Гонгало Б.М. Обеспечение исполнения обязательств. М.: Спарк, 1999. С. 76.Но предусмотрев требование об идентификации в закладной предмета ипотеки, Закон не установил, с достаточной определенностью, степень идентификации предмета ипотеки, то есть объекта недвижимости. Отсюда возникает вопрос: в каком объеме должна включаться в закладную информация об объекте недвижимости, на который установлена ипотека?Естественно, ни в законодательстве, ни в судебной практике данный вопрос не освещен. Если исходить из того, что объект недвижимости должен быть описан в закладной в том же объеме, что и в договоре об ипотеке, или в том же объеме, что требуется, скажем, при купле-продаже имущества, то можно сделать вывод, что к закладной должен быть приложен подробный, надлежащим образом составленный и заверенный план объекта недвижимости. Такой вариант, безусловно, возможен, так как количество листов закладной не ограничено, к тому же ст. 15 Закона об ипотеке прямо предусматривает возможность приложения к закладной документов, определяющих условия ипотеки и необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по закладной. Однако отсутствие в Законе четкого перечисления информации относительно предмета ипотеки, подлежащей внесению в закладную, может повлечь существенные практические трудности.Дело в том, что этот факт позволяет государственным органам, регистрирующим ипотеку и выдающим закладную ее первому держателю, самим интерпретировать Закон об ипотеке в части объема информации, подлежащего включению в закладную для идентификации объекта недвижимости, и, соответственно, отказывать в выдаче закладной по этому основанию. Было бы, безусловно, удобным, если бы Закон об ипотеке в пп. 8 п. 1 ст. 14 четко указывал перечень информации, который должен быть указан в закладной для идентификации объекта недвижимости, в отношении которого устанавливается ипотека. Без такого перечня на практике будет возникать множество споров, связанных с интерпретацией понятия «описание, достаточное для идентификации недвижимого имущества, в отношении которого установлена ипотека». Белов В.А. Ценные бумаги: вопросы правовой регламентации. М.: Ассоциация «Гуманитарное знание», 1993. С. 83.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
|
