| то касается государственной регистрации закладной, то здесь Закон об ипотеке указывает лишь на то, что она составляется залогодателем и должником и выдается залогодержателю регистрирующим ипотеку органом, который вносит в реквизиты закладной лишь данные о государственной регистрации ипотеки и дату выдачи закладной. Процедура государственной регистрации строго регламентирована. Закон РФ от 21 июля 1998 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.07.2006) // СЗ РФ от 28.07.1997, № 30, ст. 3594, СЗ РФ от 24.07.2006, № 30, ст. 3287. в ст. 14 устанавливает, что «проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки». Форма такой регистрационной надписи в Приложении 15 к нему утверждена Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.1998 № 219 (ред. от 12.11.2004) // СЗ РФ от 23.02.1998, № 8, ст. 963, СЗ РФ от 22.11.2004, № 47, ст. 4652. Следовательно, в отношении закладной можно констатировать, что Закон об ипотеке не предусматривает требования о государственной регистрации этой ценной бумаги.Таким образом, несмотря на то, что закладная выдается ее держателю (владельцу) органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, и что орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, вносят данные об ипотеке в реквизиты закладной, законодательство не предусматривает ни обязательную нотариальную форму для закладной, ни ее государственную регистрацию. Значит, для придания закладной как ценной бумаге надлежащей формы, ее достаточно совершить в простой письменной форме, соблюдая формальности, установленные Законом об ипотеке.Отсюда напрашивается вывод о том, что передача закладной как именной ценной бумаги путем цессии должна осуществляться в простой письменной форме, что и устанавливает Закон об ипотеке, говоря, что передача прав по закладной осуществляется на основании передаточной надписи на самой закладной.Здесь сразу же возникают два вопроса:можно ли приравнивать передаточную надпись на закладной к уступке права требования (цессии),если мы даем утвердительный ответ на первый вопрос, то каким образом должна оформляться такая уступка права требования по закладной, для того чтобы соблюсти требования об уступке права требования, установленные в ГК РФ.Что касается первого вопроса, то в литературе часто высказывается мнение, что передаточная надпись с указанием имени (наименования) нового владельца ценной бумаги, совершенная на именной ценной бумаге, является ничем иным как уступкой прав требования (цессией) особой формы. Так, В.А. Белов считает, что передаточную надпись на закладной можно приравнять к цессии, однако такая передаточная надпись, с его точки зрения, считается цессией особенной: она является «сделкой, не налагающей на цедента ответственности за неисполнимость обязательства, но могущей переносить на цессионария больше прав, чем имеет сам цедент. Так, если лицо приобрело закладную от лица, который не имел права ею распоряжаться, о чем цессионарий не знал и не должен был знать, он считается правильным держателем закладной». См.: Белов В.А. Белов В.А. Ценные бумаги в Российском гражданском праве. М.: Учебно-консультационный центр ЮрИнфоР, 1996. С. 242. С данным выводом, как нам кажется, можно согласиться, ведь, действительно, ничему в действующем российском законодательстве не противоречит положение, при котором передаточная надпись на именной ценной бумаге выступает в качестве инструмента уступки права требования (цессии). Следовательно, при соблюдении требований, установленных ГК РФ в отношении цессии, передаточная надпись на закладной может служить средством уступки прав (цессии) по закладной как именной ценной бумаге.К такому же выводу приходит и Федеральная Комиссия по рынку ценных бумаг (далее - «ФКЦБ»), которая в своих Методических рекомендациях по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», утвержденных распоряжением ФКЦБ от 26 февраля 1999 г. № 195-р (далее «Методические рекомендации ФКЦБ» См.: Вестник Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг. 1999. № 2.) устанавливает, что передаточная надпись на закладной оформляет состоявшуюся уступку права требования и не является индоссаментом.Однако с передачей прав по закладной к новому владельцу переходят и все права и обязанности по двум удостоверенным закладной обязательствам, а именно по обязательству, в обеспечение которого был заключен договор об ипотеке и выдана закладная, и по самому договору об ипотеке.В связи с тем, что договор об ипотеке по Закону об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, передача прав и обязанностей по нему другому лицу также, в соответствии с правилами главы 24 ГК РФ, требует государственной регистрации. Такая же ситуация может иметь место и в отношении передачи прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Например, договор купли-продажи предприятия подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу только с момента осуществления такой регистрации. В случае если в обеспечение исполнения обязанности покупателя уплатить покупную цену продавцу предприятия стороны заключили договор об ипотеке, сопровождающийся выдачей закладной, то закладная удостоверяет соответствующие права продавца на получение покупной цены от покупателя (здесь, естественно, имеется в виду, что в ипотеку передано не продаваемое предприятие, а какой-либо иной объект недвижимости, в отношении которого допускается составление закладной).При передаче закладной к новому ее владельцу переходят и права продавца по договору купли-продажи предприятия, а именно право требовать от покупателя уплаты покупной цены. Таким образом, новому владельцу закладной переходят права по договору, который подлежит под страхом недействительности обязательной государственной регистрации. Следовательно, и передача прав по нему, согласно все тем же правилам главы 24 ГК РФ, требует государственной регистрации.Выходом из этой ситуации могли бы служить следующие изменения в Законе об ипотеке, которые привели бы его в соответствие с нормами ГК РФ. Закон об ипотеке должен быть изменен таким образом, что стороны могли бы иметь выбор - либо заключить договор об ипотеке в соответствии со всеми правилами его заключения и оформления, установленными Законом об ипотеке, либо оформить свои залоговые отношения исключительно путем составления и выдачи такой именной ценной бумаги как закладная. Закладная должна при этом оформляться в простой письменной форме, и, как это предусмотрено сейчас, выдаваться залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данный орган, однако, не будет осуществлять государственную регистрацию закладной, как документа, но будет регистрировать, во-первых, ипотеку как обременение прав залогодателя и, во-вторых, права залогодержателя в отношении залога недвижимого имущества по закладной. Передача закладной, как и ныне, должна осуществляться путем совершения на закладной передаточной надписи, играющей роль уступки права требования (цессии). Новый владелец закладной должен обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации своих прав по закладной и приобретет свои права по закладной в отношении третьих лиц только после внесения его в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя и обладателя прав по закладной. Соответствующие изменения необходимо также внести в отдельные статьи ГК РФ о залоге таким образом, чтобы существование закладной, а также необходимость регистрации прав владельца закладной предусматривались и в достаточной степени регламентировались нормами ГК РФ.Такие правила Закона об ипотеке позволят избежать вышеназванного противоречия между нормами ГК РФ и Закона об ипотеке, не войдут в противоречие с правилами, регламентирующими оборот недвижимости, в связи с тем, что сохранится требование об обязательной государственной регистрации прав владельца закладной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее «Единый реестр»), а также приведут процедуру передачи прав по закладной в соответствие с правилами передачи прав по именным ценным бумагам, установленными в ГК РФ. Правда, остается открытым вопрос: как быть с передачей вместе с закладной прав по обеспеченному ипотекой обязательству, которое само по себе требует государственной регистрации? Безусловно, поскольку ипотекой, как правило, обеспечиваются обязательства по договорам займа и кредита, которые не требуют сами по себе государственной регистрации или нотариального удостоверения, случаи, когда этот вопрос будет актуальным, достаточно редки. Однако это не дает законодателю права закрыть на него глаза. Требуется дальнейшее исследование поставленного вопроса с целью нахождения наиболее приемлемого выхода, обеспечивающего соответствие правового регулирования закладной требованиям норм ГК РФ и сохранение закладной как инструмента, способствующего оборотоспособности ипотеки. Хотя уже сейчас можно отметить, что обеспеченное ипотекой обязательство является по своей природе денежным и, несмотря на то, что договор, на котором такое обязательство основывается, может подлежать обязательной государственной регистрации, само право на получение денежного исполнения не подлежит такой государственной регистрации.Однако, возможно, во избежание вышеназванных проблем и противоречий будет проще внести в Закон об ипотеке лишь одно изменение, а именно придать закладной статус ордерной ценной бумаги. Чтобы признать такой вывод правомерным, необходимо проанализировать последствия наделения закладной статусом ордерной ценной бумаги, рассмотреть, позволит ли такое изменение соблюсти предназначение закладной как ценной бумаги, призванной облегчить оборот заложенной недвижимости и облегчить удовлетворение требований залогодержателей.Нам видится, что ответ на поставленный вопрос будет отрицательным. Придавая закладной статус ордерной ценной бумаги, Закон об ипотеке тем самым подчинит процедуру передачи прав на закладную обязательным требованиям п. 3 ст. 146 ГК РФ, которые определяют порядок передачи прав по ордерным ценным бумагам. Императивные нормы данной статьи указывают на то, что лицо, передающее ордерную ценную бумагу (индоссант), несет ответственность перед лицом, которому ордерная ценная бумага передана (индоссатом), не только за существование закрепленного такой ценной бумагой права, но и за его исполнение.Применение данной нормы к закладной будет означать, что лицо, передающее права по закладной ее новому владельцу, будет отвечать перед этим владельцем или перед теми владельцами закладной, которые впоследствии получат права, удостоверенные ею, не только за то, что переданное им обязательство существует и является действительным на момент его передачи, но и, в случае неисполнения должником по закладной своего обязательства перед владельцем закладной, за его исполнимость. Это означает, что владелец закладной, не получив исполнения от должника по закладной, будет иметь возможность обратиться к любому индоссанту по закладной за возмещением убытков, вызванных неисполнимостью преданной ими закладной.Такое положение дел применительно к закладной не будет отвечать тем требованиям, которым должна отвечать закладная как ценная бумага, исходя из ее предназначения. Как уже отмечалось выше, основным предназначением закладной является повышение оборотоспособности ипотеки. Иначе говоря, закладная должна представлять из себя ликвидный актив предпринимателя, который тот при необходимости мог бы продать другому предпринимателю. И здесь, безусловно, важным является то обстоятельство, что продав закладную, содержащую в себе существующее и действительное право, предприниматель может, что называется, «выкинуть ее из головы». Если законодательное регулирование закладной не позволит предпринимателю осуществить вышеназванные действия, ее (закладной) возможности значительно сузятся и она может стать совершенно «мертвым» институтом гражданского права. С этих позиций придание закладной статуса ордерной ценной бумаги не позволит осуществить указанного предназначения закладной и, следовательно, является неправильным.Таким образом, нам видится необходимым сохранение статуса закладной как именной ценной бумаги и внесение в законодательство об ипотеке изменений, указанных выше и устраняющих обозначенные противоречия Закона об ипотеке с нормами ГК РФ.Следующий вопрос, который возникает при рассмотрении закладной как ценной бумаги, заключается в том, какие права, удостоверяемые закладной, составляют ее содержание - вещные или обязательственные? Сразу отметим, что поскольку закладная объединяет в себе права держателя закладной, вытекающие сразу из двух обязательств, то необходимо рассмотреть каждое из них, чтобы прийти к конечному выводу относительно вещно-правовой или обязательственно-правовой сущности прав, составляющих содержание закладной. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. Под редакцией B.C. Ема. М.: Статут, 1999. С. 184.Закладная удостоверяет право ее держателя на получение исполнения денежного обязательства, обеспеченного залогом недвижимости. Здесь трудно не согласиться с тем, что данное право в любом случае будет носить обязательственный характер и, следовательно, с этой стороны право, удостоверенное закладной, носит обязательственный характер.Сложнее обстоит дело с определением природы второго права, удостоверенного закладной, - права залога на заложенное по договору об ипотеке имущество. Связано это с тем, что в юридической литературе давно идет спор относительно того, является ли право залога вещным или обязательственным. Такая дискуссия ведется не случайно, и, соответственно, не случайно так сильно разделились мнения цивилистов касательно этого вопроса, так как необходимо признать, что утверждая, что право залога носит обязательственный характер, сторонники этой идеи неминуемо приходят к выводу, что определенные признаки права залога как вещного права все равно присутствуют, те же, кто признает, что право залога является вещным, не могут не обратить внимание на определенные обязательственно-правовые моменты этого права.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14
|
