Судьба произведенных арендатором улучшений арендованно-го имущества определяется ГК в зависимости от их характера (ст. 623). Все отделимые от арендованного имущества улучше-ния являются собственностью арендатора. Неотделимые улуч-шения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стои-мость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возме-щению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчисле-ний от этого имущества, во всех случаях являются собственно-стью арендодателя.

Арендатор обязан при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК).

ГЛАВА 3. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА. ЕГО ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ. ВОЗОБНОВЛЕНИЕ ДОГОВОРА НА НОВЫЙ СРОК

Изменение содержания договора по общему правилу возможно по соглашению сторон, если иное не предусмот-рено договором. Соглашение об изменении договора совер-шается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 ГК). Таким образом, соглашение об изменении договора аренды недвижимости должно быть сос-тавлено в форме единого документа. При недостижении соглашения по вопросу изменения условий договора требо-вание об изменении условий договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

При изменении договора обязательства сторон со-храняются в измененном виде и считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора.

Расторжение договора по решению суда, в соответ-ствии с ГК, возможно лишь при существенном нарушении договора одной из сторон, а также в иных случаях, преду-смотренных законом или договором (ст. 450 ГК). ГК назы-вает конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и аренда-тора.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о до-срочном расторжении договора в следующих случаях: арен-додатель не предоставляет ему сданное в аренду имущест-во, либо чинит препятствия в пользовании имуществом; арендованное имущество имеет препятствующие его исполь-зованию недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 612 ГК); арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества. Дого-вором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сто-рон с соблюдением специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора.

Изменение и расторжение договора может быть прои-зведено в связи с существенным изменением обстоятель-ств. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является ос-нованием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его суще-ства.

По общему правилу, договор прекращается по исте-чении его срока. Если договор аренды был заключен на неопределенный срок, то сторона, отказывающаяся от до-говора, обязана предупредить об этом другую сторону за три месяца. Если арендатор продолжает пользоваться иму-ществом после истечения срока договора, договор счи-тается возобновленным на неопределенный срок с момента истечения предыдущего срока договора. За все время незаконного использования имущества арендатор должен уп-латить арендодателю арендную плату.

От возобновления договора необходимо отличать за-ключение договора на новый срок с добросовестным арен-датором.

В соответствии со ст. 621 ГК, если иное не преду-смотрено договором аренды, арендатор, надлежащим обра-зом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущест-венное перед другими лицами право при заключении дого-вора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой дого-вор в срок, указанный в договоре аренды. А если в дого-воре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если в первом случае договор счита-ется возобновленным на тех же условиях, что и ранее действовавший, то при заключении договора на новый срок арендатор имеет лишь преимущественное право перед дру-гими лицами на заключение договора, не обязательно на тех же условиях. Части первой п. 1 ст. 621 несколько про-тиворечит часть вторая того же пункта, согласно которой при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут изменены по соглашению сторон. Получается, что если арендатор имеет возможность заключить договор аренды с третьими лицами на более выгодных для себя условиях, он не вправе понудить арендатора к изменению условий договора в свою пользу, что противоречит принципу заключения договора на новый срок “при прочих равных условиях” с другими лицами. Это правило фактически приравнивает заключение договора на новый срок к возобновлению договора.

Арендатор вправе обратиться с иском в суд о пону-ждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное иму-щество и в дальнейшем, но другому лицу.

Для обоснования требований истец-арендатор обя-зан предоставить документы, подтверждающие намерение арендодателя отдать другому арендатору имущество, ранее находящееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору. В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено, что арендодатель не сдавал и не намерен сдавать спорное имущество в аренду, обязывать арендо-дателя возобновить договор с прежним арендатором осно-ваний не имеется. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора.

Необходимо добавить, что до прекращения договора аренды арендодатель вправе объявить конкурс для третьих лиц на право заключения договора аренды, однако при проведении конкурса арендодатель должен поставить в из-вестность его участников о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор, обладает преимущественным пе-ред другими лицами правом на его возобновление. Если с победителем конкурса договор аренды еще не заключен, а арендодатель уклоняется от заключения договора с преж-ним арендатором, последний вправе обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победите-лем конкурса. При доказанности требований арендатора они подлежат удовлетворению.

В случае, когда с победителем конкурса уже заклю-чен договор аренды, прежний арендатор может предъявить к арендодателю соответствующий иск о возобновлении с ним договора аренды. При подтверждении требований арен-датора суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды, указывая об этом в решении.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог вышеизложенному, отметим, что с при-нятием нового Гражданского кодекса в вопросах правового регулирования аренды имущества появилось значительное количество нововведений. Основное из них - выделение отдельных видов аренды. По каждому виду аренды выделены свои правила, которых отличает наличие определенных признаков.

Особый интерес для предпринимателей представляет аренда недвижимого имущества, в первую очередь нежилых помещений, интерес предпринимателей в данном случае оп-ределяется тем, что данные объекты, необходимые для осуществления предпринимательской деятельности, имеют достаточно высокую стоимость. Заключение договора арен-ды позволяет не отчуждать сразу крупные денежные суммы.

По законодательству различных государств договор имущественного найма (аренды) является двусторонним, возмездным, консенсуальным, где объектом договора иму-щественного найма (аренды) может служить любая непотре-бляемая движимая или недвижимая вещь. А законодатель-ство ФРГ и Швейцарии рассматривает договор аренды как разновидность договора имущественного найма.

Интересно отметить стремление законодателей в различных странах обеспечить единое регулирование дого-вора имущественного найма со всеми его разновидностями. Но как бы ни строилось правовое регулирование договора аренды (имущественного найма), круг основных обязанностей наймодателя (арендодателя) и нанимателя (арендато-ра) со времен римского права остается неизменным.

Очевидно, рынок недвижимости является одним из индикаторов эффективности экономической политики страны, и внимание к нему со стороны правовой науки и прак-тики вполне обоснованно.

В данной дипломной работе рассмотрены вопросы правового регулирования договоров аренды нежилых помещений с участием юридических лиц: - понятие договора аренды, предмет и форма договора, порядок заключения, изменения, рас-торжения и прекращения договора аренды нежилых помеще-ний. Проанализированы нормативное обеспечение договора аренды, обязанности сторон, определение арендной платы и возврат арендованного имущества. Также рассмотрены некоторые примеры их судебно-арбитражной практики раз-решения споров по договорам аренды нежилых помещений.

В связи с вышеизложенным, можно сделать вывод, что несмотря на проблемы, связанные с правовой регла-ментацией договоров аренды, межведомственными разног-ласиями, криминогенностью на рынке недвижимости, Санкт-Петербург сегодня является полноценным субъектом рынка недвижимости, а его система регистрации объектов недви-жимости и сделок с ними - наиболее совершенная в Рос-сии.

БИБЛИОГРАФИЯ

1. Законодательные и нормативные акты

1.1. Гражданский кодекс РФ // Собрание законода-тельства РФ. - 1994 - № 32; 1996 - № 5.

1.2. Федеральный закон “О государственной реги-страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ // Законодательство о государ-ст-венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - М.: СПАРК, 1999.

1.3. Федеральный закон “О государственной реги-страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ // Законодательство о государ-ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - М.: СПАРК, 1999. - С. 21-44.

1.4. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. // Сборник нормативных актов о регулировании гражданских правоотношений в РФ. Издание Верховного Совета РФ. - 1993. - С. 4-56.

1.5. Основы законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. // Ведомости Вер-ховного Совета СССР. - 1989. - № 5. - Ст. 481.

1.6. О регулировании арендных отношений и прива-тизации имущества государственных и муниципальных пред-прия-тий, сданного в аренду: Указ Президента РФ № 1230 от 14.10.1992 г.// Ведомости съезда народных депутатов РФ и ВС РФ. - 1992. - № 43. - Ст. 2429.

1.7. Об утверждении Положения о Государственном комитете РФ по управлению государственным имуществом: По--становление Правительства РФ от 4 декабря 1995 г. № 1190 // СЗ РФ. - 1995. - № 50.

1.8. Закон Санкт-Петербурга “О порядке и услови-ях перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые” № 69-21 от 09.04.1997 г.

1.9. Ведомости Съезда Народных депутатов СССР и Верховного Совета CCCP. - 1989. - № 15. - Ст. 105, № 25. - Ст. 481.

1.10. Ведомости Съезда Народных депутатов РСФСР и ВС РСФСР. - 1991. - № 27. - С. 927.

1.11. Ведомости Съезда Народных депутатов РФ и ВС РФ. -1992. - № 43. - Ст. 2429; № 28. - Ст. 1617.

1.12. Постановление Президиума ВАС РФ № 678 от 02.07.1996.

1.13. Письмо ВАС РФ С1-7/ОП-434 от 28.07.1995 г. // Вестник ВАС РФ. - 1995. - № 10.

1.14. Постановление ВАС РФ № 6337/95 от 19.12.1995 г. // Вестник ВАС РФ. - 1996. - № 4.

1.15. Распоряжение мэра № 141-р от 12.02.1996 г. “О городской комиссии по распоряжению объектами недвижимос-ти” // Санкт-Петербургское ЭXO. - 1996. - № 3.

1.16. Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594, Ст. 3595.

1.17. Положение “О порядке определения формы сдачи нежилого фонда в аренду” / Решение Ленгорсовета № 26 от 28.06.1991 г.

2. Специальная литература

2.1. Аренда жилых и нежилых помещений: Сборник нормативных документов с комментариями / Сост. А.С.Вла-димирова. - М.: Бизнес-Информ, 1996.

2.2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М., 1997.

2.3. Витрянский В.В. Практика применения хозяй-ственного законодательства: предпринимательство, отно-шения собственности, аренда. - М.: Экономика и право. -1991.

2.4. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. Прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М.: Статут, 1999.

2.5. Витрянский В.В. и др. Договор аренды // До-говоры купли-продажи, мены, аренды... - М., 1996.

2.6. Герасименко С.А. Аренда как организационно-правовая форма предпринимательства. - М.: БЕК, 1992.

2.7. Гутников О. Государственная регистрация права аренды // Хозяйство и право. - 1999. - № 5. - С. 117.

2.8. Гражданское право. Ч. 1 и 2 / Под ред. А.П.Сер-геева, Ю.К.Толстого. - М.: Проспект, 1998.

2.9. Гражданское право: В 2-х томах / Под ред. Е.А.Су-ханова. - М.: БЕК, 1994.

2.10. Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н.Садиков. - М., 1997.

2.11. Законодательство о государственной регистра-ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Сост. и автор Крашенинникова П.В. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: СПАРК, 1999.

2.12. Защита и регистрация прав собственности: проблемы, споры и пути их разрешения. Материалы конференции. - СПб., 1999.

2.13. Зинченко С. и др. О правовом режиме нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1994. - № 5. - С. 106-115.

2.14. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1997. - № 10. - С. 113-119.

2.15. Иоффе О.С. Обязательственное право. - М., 1975.

2.16. Каган Е., Тимохина Е., Касьянова Г. Аренда помещений и земельных участков // Экономика и жизнь. - 1996. -№ 16. - С. 16.

2.17. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части второй / Под ред. О.Н.Садикова. - ИНФРА-М-НОРМА, 1996.

2.18. Комягин Д.О. О перечислении арендной платы // Финансовая газета. - 1996. - № 2-3. - С. 6.

2.19. Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государственного земельного кадастра Российской Федерации в условиях рынка // Государство и право. - 1998. - № 3.

2.20. Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. - Ч. 1. - М.: Статут, 1997.

2.21. Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б.Новиц-кого и И.С.Перетерского. - М.: Юрист, 1996.

2.22. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. - 1998. - № 8. - С. 91.

2.23. Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю.Шведовой. - М., 1991.

2.24. Суханов Е.А. Общие положения о праве собст-венности и других вещных правах // Хозяйство и право. - 1995. - № 6. - С. 29-46.

2.25. Суханов Е.А. Сделки с недвижимостью // Эко-номика и жизнь. - 1996. - № 10. - С. 38.

2.26. Сборник судебно-арбитражной практики. Пись-ма, информационные письма и обзоры судебно-арбитражной практики Президиума ВАС РФ 1996-2000 гг. / Под ред. А.А.Безуглова. - М.: Профтехобразование, 2000.

2.27. Фалькович М. О вопросах, возникающих при применении Основ законодательства об аренде // Хозяй-ство и право. - 1990. - № 8.

2.28. Хозяйственное право: Учебник / Отв. ред. В.В.Лап-тев. - М.: Юридическая литература, 1983.

2.29. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. - М.: БЕК, 1996.

ПРИЛОЖЕНИЕ

Приложение 1

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

(проект)

г. Санкт-Петербург “__”___________2000

______________________________________, именуемое в дальнейшем “Арендодатель”, в лице _______________________, действующего на основании устава, с одной стороны, и _____________________, именуемое в дальнейшем “Арендатор”, в лице __________________, действующего на основании доверенности № ___ от _____, с другой стороны, заключили настоящий договор о ниже-следующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель предоставляет, Арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда - нежилое помещение, именуемое далее “Помещение”, расположенное по адресу:

___________________________________________, для использования

______________________________________________________________

Общая площадь ________________________(план помещения прилагается).

Помещение является собственностью ____________________________ (свидетельство о собственности прилагается)

1.2. Настоящий договор действует с _____________ по __________

и является датой вступления договора в силу.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Передать Арендатору Помещение по акту приемки-сдачи.

2.1.2. Обеспечить тепло-, водо-, энергоснабжение и водоотведение в пределах отпущенных Арендодателю по соответствующим договорам мощностей.

2.1.3. Письменно сообщить Арендатору не позднее чем за 2 месяца о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока договора, так и при его досрочном расторжении.

2.1.4. (Другие дополнительные обязательства договора по согласованию сторон.)

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Соблюдать в арендуемом помещении требования СЭС, Госпожнадзора, установленные для организаций данного вида деятельности.

2.2.2. Не производить никаких перестроек в помещении без согласия Арендодателя.

2.2.3. Обеспечить эксплуатацию и текущий ремонт в арендуемом Помещении своими силами и за свой счет.

2.2.4. В случае аварий по вине Арендатора принимать все необходимые меры к устранению последствий аварии за свой счет.

2.2.5. (Другие дополнительные обязательства договора по согласованию сторон.)

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Арендатор принимает указанное в п. 1.1 настоящего договора Помещение в аренду на условиях оплаты Арендо-дателю:

3.1.1. Арендной платы в размере ______________________________

долларов США за 1 кв. м в месяц с учетом НДС или в рублях по курсу ЦБ.

3.1.2. Арендатор перечисляет арендную плату не позднее второго числа первого месяца каждого квартала с момента вступления договора в силу.

3.1.3. Арендная плата по настоящему договору начисляет-ся с момента подписания акта сдачи-приемки помещения.

3.l.4. (Другие условия договора по согласию сторон.)

4. УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ И ПРОДЛЕНИЯ ДОГОВОРА

4.1. Договор аренды может быть расторгнут досрочно:

а) по решению арбитражного суда;

б) по взаимному соглашению сторон;

в) по причине нарушения Арендатором условий договора;

г) в силу других обстоятельств или невозможности пользования Помещением.

4.2. Вносимые в договор изменения и дополнения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

4.3. Каждая из сторон имеет право как на продление договора, так и на его прекращение.

4.4. (Другие дополнительные условия по согласованию сторон.)

ДЕЙСТВИЕ НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

5.1. Стороны не несут ответственности за невыполнение обязательств договора, если возникли обстоятельства непреодолимой силы (стихийные бедствия, военные действия).

5.2. Сторона, которая не может выполнить обязательства по договору, должна немедленно уведомить другую сторону в письменном виде о начале и окончании обстоятельств непреодолимой силы, но не позднее 10 дней после их начала.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.l. Арендатор, в случае задержки любых из платежей, уплачивает пени в размере 0,5% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки платежа.

6.2. Штрафные санкции оплачиваются в 10-дневный срок после их предъявления на основании счетов.

6.З. Другие обязательства сторон.

7. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

7.1. Вопросы, не урегулированные настоящим договором, регулируются действующим гражданским законодательством.

7.2. Споры, возникающие при исполнении настоящего дого-вора, разрешаются путем переговоров, а при невозможности решения спорных вопросов - в Арбитражном Суде Санкт-Петербурга.

7.3. Срок рассмотрения претензий сторон равен 10 дням.

7.4. Защита имущественных прав Арендатора осуществляет-ся в соответствии с действующим законодательством РФ.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Все изменения настоящего договора действительны в том случае, если они составлены в письменном виде и подписаны уполномоченными представителями сторон.

8.2. Все приложения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью.

8.3. После подписания настоящего договора, все предыду-щие переговоры и корреспонденция, связанные с ним, яв-ляются недействительными.

9. АДРЕСА СТОРОН

Арендатор Арендодатель

________________________ ______________________

________________________ ______________________

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7