При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые “дифференцируются на две большие взаимоисключаю-щие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разны-ми правовыми режимами использования” Там же. - С. 220..

Понятие “сооружение” обычно определяют путем перечис-ления соответствующих объектов, например: нефтяные и газо-вые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздорови-тельные, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спора, концертно-спортивные дворцы, спор-тивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей См.: Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н.Садиков. - С. 223..

В одном из современных учебников относительно различий между понятиями “здание” и “сооружение” говорится следую-щее: “Ответ на вопрос, в чем различие между зданием и соору-жением, ГК не содержит. Однако, исходя из общеупотребитель-ного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно” Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. - Ч. 2. - М., 1997. - С. 185..

На наш взгляд, попытки дать юридические дефиниции по-нятий “здание” и “сооружение” вряд ли целесообразны, по-скольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить разли-чия между этими понятиями. Если обратиться к толковым сло-варям современного русского языка, то мы увидим, что поня-тие “сооружение” является родовым по отношению к понятию “здание”. Под зданием в русском языке понимается архитек-турное сооружение, постройка, дом, а под сооружением -- всякая значительная постройка (различного вида, назначе-ния) См., напр.: Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю.Шведовой. - 23-е изд., испр. - М., 1991. - С. 230, 747.. Поэтому правильнее было бы употреблять выражение “здания и иные сооружения”.

Если говорить о нормативном обеспечении договоров аренды данного вида, то прежде всего отметим, что в конце 80--х годов, когда в СССР приступили к проведению экономических реформ, поиском путей и спосо-бов их осуществления, было решено использовать в этих целях классический гражданско-правовой договор имущест-венного найма, который подвергся существенной модерни-зации и предстал в новом качестве.

Начало было положено Указом Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. № 10277-ХI “Об аренде и арендных отношениях в СССР”. Аренда была признана новой прогрессивной формой социалисти-ческого хозяйствования. Данным Указом было установлено, что в аренду могут передаваться земля и другие природ-ные объекты; имущество государственных, кооперативных или иных общественных предприятий и организаций, струк-турных единиц объединений как совокупность их основных фондов и др.

Имущественный найм регулировался также главой 10 Основ гражданского законодательства 1991 г. и в части, им не противоречащей, положениями ГК РСФСР 1964 г. и Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г., а затем Указом Пре-зидента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 “О регулировании арендных отношений и прива-тизации имущества государственных и муниципальных пред-приятий, сданного в аренду”.

Действием названных нормативных актов охватыва-лась лишь незначительная часть сферы арендных отноше-ний. Кроме того, мно-гие нормы, регулировавшие арендные отношения, в том числе в части выкупа арендованного имущества, содержались в Законе РСФСР “О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР” от 3 июля 1991 г., Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятии в РФ на 1992 год, утвержденной Постанов-лением Верховного Совета РФ от 5 июня 1992 года, и других законодательных актах, что не нашло отражения в Указе № 1230.

Что характерно, в юридической литературе того периода прак-тически отсутствовали научные исследования, специально посвя-щенные договору аренду, за исключением работы С.А.Гераси-менко. -

По замечанию В.В.Витрянского, при подготовке но-вого гражданского кодекса стояла задача вернуть догово-ру аренды нормальный цивилистический “облик”.

В новом Гражданском кодексе РФ договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Аренде зданий и сооружений посвящены статьи 650, 651, 652, 653, 654, 655.

Помимо Гражданского кодекса среди основных зако-нода-тель-ных и нормативных актов, регулирующих договоры аренды зда-ний, сооружений и нежилых помещений, в том числе на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, можно назвать следующие: Федеральный закон “Об организации страхового дела в Российской Федерации” в редакции фе-деральных законов от 31.12.1997 г. № 157-ФЗ, от 20.11.1999 г. № 204-ФЗ; Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ; Постановление Прави-тельства РФ от 04.12.1995 г. № 1190 “Об утверждении По-ложения о Государственном комитете РФ по управлению государственным имуществом” (в ред. постановлений Прави-тельства РФ от 14.10.1996 г. № 1189 и от 16.06.1997 г. № 735); Постановление Правительства РФ от 10.02.1994 г. “О делегировании полномочий Правительства РФ по управ-лению и распоряжению объектами федеральной собст-венно-сти”; Постановление Правительства РФ от 05.01.98 г. № 3 “О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности зданий, сооружений, нежилых помещений”; Закон Санкт-Петербурга “О порядке предо-ставления льгот по арендной плате в Санкт-Петербурге” от 03.06.1996 г.; Закон Санкт-Пе-тербурга “О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в не-жилые” от 09.04.1997 г.; Распоряжение мэра Санкт-Петербурга № 1291-р от 22.12.1997 г. “О методике определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда (с из-ме-не-ниями, внесенными Законом Санкт-Петербурга от 22 июля 1998 г. № 183-30); Распоряжение КУГИ Санкт-Петер-бурга от 23.12.1997 г. № 1451-р “О внесении изменений в форму примерного договора аренды объекта нежилого фон-да”; Распоряжение КУГИ Санкт-Петер-бурга от 04.09.1998 г. № 1375-р “О внесении изменений в распоряжение КУГИ от 11.08.1998 г. № 1181-р “О порядке принятия решений о пре-доставлении в аренду объектов нежилого фонда целевым назначением”” и другие.

Новый Гражданский кодекс особо выделяет такой “режим” арендных отношений, когда арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Данная норма права применя-ется при сдаче в аренду объектов государственной и му-ниципальной собственности, а также тогда, когда сам арендатор сдает имущество в субаренду с согласия арен-додателя (ст. 618 ГК).

Краткое понятие нежилого помещения содержится в ст. 4 Жилищного кодекса РФ, где под ним понимается помещение, предназначенное для торговых, бытовых или иных нужд непроизводственного характера. Этим определением фактически ограничен круг целей использования нежилого помещения, в котором не может быть развернуто производ-ство.

Надо сказать, что законодатель, конструируя пос-ледо-ва-тельность построения статей ГК РФ, в общих поло-жениях об аренде (§ 1 главы 30 ГК РФ), применяет тра-диционный способ правового регулирования арендных пра-воотношений. Так, цепочка логического построения статей имеет строгую последовательность: договор аренды (ст. 606 ГК); объект аренды (ст.ст. 6-7); арендодатель (ст. 608); форма и госрегистрация договора аренды (ст. 609); срок договора аренды (ст. 610), а затем следует комплекс ста-тей, регулирующих основу аренды, т.е. ее объект в виде имущества: ст.ст. 611-613; 615-616; 622-624 ГК РФ. Как бы в промежутках между этими статьями Кодекс вводит другие статьи: арендная плата (ст. 614), а также правовые нормы, касающиеся со-хранения, расторжения и прекращения договора аренды (ст.ст. 617-621 ГК РФ).

Примерная форма договора аренды объекта нежилого фонда, которая постоянно изменяется и дополняется с учетом нового законодательства и состояния рынка аренды на примере г. Санкт-Пе-тербурга приведена в приложении 1.

В приложении 2 приложен комплект документов, необходимый для государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества с индивидуальным предпринимателем.

1.2. Стороны договора

К сторонам договора аренды недвижимости предъяв-ляются те же требования, что и к участникам других гра-жданско-правовых сделок. Особенностью субъективного со-става данного договора является, во-первых, то, что арендодателем может выступать исключительно юридическое лицо, а во-вторых, то, что функции арендодателя госу-дарственного недвижимого имущества в большинстве слу-чаев исполняет специальный государственный орган, наде-ленный соответствующими полномочиями. Согласно ст. 608 ГK, арендодатель - это собственник передаваемого в по-льзование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (нани-ма-тель).

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Форму-лируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим иму-ществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоря-жению имуществом (ст. 209 ГК).

Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

Помимо комитетов по управлению имуществом в роли арендодателей могут выступать унитарные предприятия, а казенные пред-приятия и бюджетные учреждения - в отношении любого имущества только с согласия собственника. Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов спе-циальным полномочием сдавать имущество в аренду. Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать дееспособные граждане либо организации, являющиеся юри-дическими лицами. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

При заключении договора аренды юридическим лицом, его правоспособность должна предусматривать возможность заключения такого договора.

Хозяйственные общества и товарищества как лица, обладающие универсальной правоспособностью, вправе за-ключать договоры аренды, если это не предусмотрено их учредительными документами. Возможность унитарных пред-приятий распоряжаться переданным им имуществом закреп-лена в законе (ст.ст. 294, 295, 296 ГК). Некоммерческие орга-низации могут выступать в качестве арендодателя только в соответствии ст. 50 ГК, ст. 24 Закона “О некоммерческих организациях”.

Органы КУГИ обеспечивают в пределах своей компетенции защиту имущественных прав Санкт-Петербурга при ведении дел в арбитражном суде, третей-ском суде, представляя истца, ответчика, либо третьего лица, в том числе по договорам аренды.

Фонд имущества города является организатором аук-ционов и коммерческих конкурсов на заключение договоров аренды, хотя сам стороной данного договора не является.

1.3. Предмет договора

Предметом договора является объект нежилого фонда. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Предмет всякого договора представляют собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения). Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использо-вания последним (осуществление капитального ремонта, воздер-жание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и ис-пользованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7