И наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрас-тает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Достаточно сказать, что к обязательствам, возникающим из договора аренды здания (сооружения), не могут быть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно общим положениям об аренде в подобных ситуациях стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имуще-ства при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК). Если же объ-ектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о раз-мере арендной платы договор аренды здания (сооружения) счи-тается незаключенным.

Предъявляемое к сторонам договора аренды здания или со-оружения требование об обязательном включении в договор ус-ловия о размере арендной платы под страхом признания его неза-ключенным отнюдь не означает, что квалифицирующим призна-ком договора аренды здания (сооружения), позволяющим выде-лять его в отдельный вид договора аренды, является то, что при-менительно к аренде здания (сооружения), в отличие от общих положений об аренде, условие об арендной плате приобретает значение существенного условия договора, как это нередко при-нято считать в юридической литературе См., напр.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Тол-стого. - Ч. 2. - С. 185..

Условие об арендной пла-те относится к существенным условиям всякого договора аренды. Суть же специального правила, регулирующего отношения, свя-занные с арендой зданий и сооружений, состоит в том, что к ука-занным правоотношениям не подлежат применению диспозитивные нормы, позволяющие определить существенное условие о размере арендной платы на тот случай, когда в документе, подписанном сторонами, отсутствует пункт об арендной плате. Дейст-вие диспозитивной нормы о размере арендной платы (п. 3 ст. 424 ГК) означает, что в последнем случае, несмотря на отсутствие соответствующего пункта в договоре (документе), в договоре (как правоотношении) имеется существенное условие об арендной плате.

Предусматривая обязательность для договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных плате-жей. Поэтому в этой части сохраняют свое действие общие по-ложения об аренде (ст. 614 ГК). И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы пла-тежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частно-сти: в виде установленной доли доходов арендатора от использо-вания здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Глав-ное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии согла-шения сторон относительно размера арендной платы.

Срок владения и пользования арендато-ром сданным внаем имуществом всегда признавался существен-ным условием договора аренды (имущественного найма).

В законодательных актах, действовавших в России непосред-ственно до принятия нового Гражданского кодекса, срок договора аренды также рассматривался в качестве существенного условия договора (см., например, ст. 12 Основ законодательства об аренде, ст. 85 Основ гражданского законодательства). При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался незаключенным.

ГК, в свою очередь, предусматривает, что договор аренды за-ключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имуще-ства. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления до-говора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде не-движи-мости - за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610).

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки дого-вора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1. Права и обязанности арендодателя

Содержание договора представляет собой совокупность всех его условий. В свою очередь, условия договора устанавливают или конкретизируют права и обязанности сторон. Однако во вся-ком договоре аренды выделяются группы условий, определяю-щих обязанности соответственно арендодателя и арендатора. Например, к условиям, предусматривающим обязанности арендода-теля, обычно относят условия: об арендованном имуществе, о порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями до-говора, регламентирующими порядок пользования арендованным имуществом, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно определяются обязанности арендатора.

Однако такая дифференциация условий договора сама по се-бе относительна, так как их выполнение зачастую требует со-верше-ния определенных действий одновременно как от арендо-дателя, так и от арендатора. К примеру, выполнение арендодате-лем обязанности по передаче арендованного имущества аренда-тору предполагает и определенные действия последнего по при-нятию этого имущества; выполнение арендатором обязанности по уплате арендных платежей может быть осуществлено при условии выставления арендодателем соответствующих счетов, и т.д. В подобных случаях говорят о так называемых кредитор-ских обязанностях контрагента по договору, выполнение кото-рых служит необходимым обеспечением для выполнения долж-ником (арендодателем или арендатором) основной обязанности, предусмотренной соответствующим условием договора.

Тем не менее в целях изучения договора аренды условия этого договора могут быть разделены на две группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторую - определяющие основные обязанности арендатора. Указанным основным обязанностям со-ответ-ст-вен-но арендодателя и арендатора противостоят права тре-бования контрагента. Важное значение имеют также предусмот-ренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответст-вующих условий договора.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствую-щем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК). Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребо-вать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и по-требовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может посту-пить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неиспол-нением договорных обязательств.

Наделение арендатора правом истребовать от арендодателя непереданное в установленный договором срок сданное внаем имущество свидетельствует об определенной позиции законода-теля, допускающего вплетение в ткань обязательственно-пра-вовых отношений элементов вещных прав.

Передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговоре-ны при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении дого-вора или передаче имущества в аренду.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по его назначению как полностью, так и частично.

В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться пре-доставленными ему ГК (ст. 612) способами защиты нарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездно-го устранения недостатков имущества, либо соразмерного умень-шения арендной платы, либо возмещения расходов, произ-веденных им для устранения недостатков арендованного имуще-ства; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодате-лю арендных платежей при условии предварительного уведомле-ния об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодателю предоставлена единственная возможность из-бежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора, должен без промедления заменить предоставленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом в надлежащем состоянии или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду иму-щества.

ГК не исключает возможности сдачи в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (таким как сервитут, право залога и т.п.), которые сохраняют свою силу и в период действия договора аренды. Однако, учитывая, что реализация третьими лицами своих прав на сданное в аренду имущество может по-влечь за собой негативные последствия для арендатора (напри-мер, обращение взыскания на арендованное имущество, являю-щееся одновременно предметом залога), ГК обязывает арендо-дателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. В противном случае арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера аренд-ной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613).

Кроме того, при определенных условиях, а именно: когда для арендатора имеется реальная опасность утратить свое право аренды на имущество должника вследствие обращения третьим лицом - кредитором арендодателя взыскания на сданное внаем имущество, - арендатор может за свой счет удовлетворить соот-ветст-вующее требование кредитора без согласия должника - арендо-дателя. В этом случае права кредитора по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в порядке суброгации (ст. 313 ГК).

Обязанности арендодателя не исчерпываются передачей арен-датору сданного внаем имущества. До окончания срока действия договора аренды данное обязательство сохраняет двусторонний характер.

Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во вни-мание временный характер владения и пользования арендатора арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законода-тель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотре-но законом или договором. Капитальный ремонт должен произ-водиться арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан либо имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть осуществлен арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.

Помимо обязанности по осуществлению капитального ремон-та арендодатель должен воздерживаться от любых действий, соз-дающих для арендатора препятствия в пользовании сданным вна-ем имуществом в соответствии с его назначением, предусмотрен-ным договором. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, названная обязанность арендодателя следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества - арендо-дателя.

2.2. Права и обязанности арендатора

Можно выделить три основные обязанности арендатора, вы-текающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с усло-виями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Думается, что законодатель в этой норме, устанавли-вая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове “пользоваться”, а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвердить тем, что отрицательные по-следствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фак-тически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с усло-виями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков (п. 3 ст. 615 ГК).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7