себестоимость оцениваемого объекта. При этом используются ценовые индексы

ресурсов. Для определения остаточной стоимости машин и оборудования из

восстановительной стоимости вычитается суммарный износ: физический,

моральный и экономический.

Физический износ машин и оборудования преимущественно измеряется:

. методом срока жизни;

. методом укрупненной оценки технического состояния.

Метод срока жизни. Процент физического износа при применении данного

метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку

экономической жизни.

Метод укрупненной оценки технического состояния. Целесообразно

использовать специальные оценочные шкалы (Саприцкий Э.Б. Как оценить

рыночную стоимость машин и оборудования на предприятии. - М: Центр

экономики и маркетинга, 1977.):

|Физический |Оценка |Общая характеристика технического |

|износ, % |технического |состояния |

| |состояния | |

|0-20 |Хорошее |Повреждений и деформаций нет. Имеются |

| | |отдельные неисправности, не влияющие |

| | |на эксплуатацию элемента, и |

| | |устраняются в период текущего ремонта |

|21-40 |Удовлетворительное|Элементы в целом пригодны для |

| | |эксплуатации, однако требуют ремонта |

| | |уже на данной стадии эксплуатации |

|41-60 |Неудовлетворительн|Эксплуатация элементов возможна лишь |

| |ое |при условии проведения ремонта |

|61-80 |Аварийное |Состояние элементов аварийное. |

| | |Выполнение элементами своих функций |

| | |возможно лишь при проведении |

| | |специальных охранительных работ или |

| | |полной замене этих элементов |

|81-100 |Непригодное |Элементы находятся в не пригодном к |

| | |эксплуатации состоянии |

Моральный износ. Он представляет собой потерю стоимости, вызванную либо

появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более

экономичных и производительных аналогов.

Моральный износ определяется либо экспертно, либо на основании модели:

К = [pic], где

К - корректирующий коэффициент;

Хо, Х анал - значения характеристики оцениваемого объекта и аналога.

Экономический износ определяется методом связанных пар продаж.

Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки

экономического износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется

как экономический износ.

Рыночный подход к оценке стоимости машин и оборудования представлен

прежде всего методом прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же

функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное

конструкторско-технологическое сходство.

Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько

этапов.

1. Нахождение объекта-аналога.

2. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух

видов:

. коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;

. поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной

поправки.

Таким образом, стоимость машины или единицы оборудования определяется

по формуле

V = V аналK1K2K3…Km( Vдоп , где

V анал - цена объекта-аналога;

K1K2K3…Km - корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в

значениях параметров оцениваемых объекта и аналога;

Vдоп - цена дополнительных устройств, наличием которых отличается

сравниваемый объект.

Для применения метода прямого сравнения следует соблюдать определенную

последовательность при внесении поправок: в первую очередь делаются

коэффициентные корректировки, а потом – поправочные.

При определении стоимости машин и оборудования необходимо учитывать

степень его комплектности, ее соответствие требованиям стандартов

технических условий и другой нормативной документации. Об этом указывает

ст. 478 Гражданского кодекса РФ «Комплектность товара». Нарушение

комплектности значительно снижает стоимость товара. Необходимо также

учитывать ремонтопригодность машин и оборудования.

Корректировка текущей стоимости оборудования, машин и механизмов на

вынужденность продажи и определение их цены для продажи на комиссионных

началах

Из восстановительной стоимости оборудования, машин и механизмов

вычитается суммарный износ, затем остаточная стоимость корректируется на

вынужденность продажи по приведенной выше методике.

Оценка производственных запасов и готовой продукции

Производственные запасы и готовая продукция оцениваются по текущим

ценам аналогов, существующим на открытом рынке.

Корректировка текущей стоимости производственных запасов и готовой

продукции и определение их цены для продажи на комиссионных началах

Текущая стоимость производственных запасов и готовой продукции

корректируется на вынужденность продажи по приведенной выше методике.

Примерный расчет начальной цены торгов двухэтажного кирпичного

административного здания для его продажи в рамках исполнительного

производства

Воспользуемся возможностью смоделировать в рамках данной дипломной

работы ситуацию, когда оценщик имеет по объекту оценки всю необходимую

информацию и физические возможности применить для определения начальной

цены торгов все три подхода: затратный, сравнительный и доходный.

Полностью расчеты приводить не будем, а возьмем описание объекта

оценки, приведем итоговые значения расчета рыночной стоимости объекта

оценки, подробно произведем расчет и обоснование корректировочной поправки

на вынужденность продажи и внесем ее в значение рыночной стоимости объекта

оценки.

Описание объекта оценки

|Местоположение здания |

|Административный округ: |Ленинский АТО |

|Адрес: |г. Тюмень, ул. Энергетиков, 165, |

| |строение 1 |

|Локальные особенности расположения| |

|Удаленность от центра города, км: |5 |

|Удаленность от центра города, мин.|15 |

|на автомобиле: | |

|Удаленность от центра района, км: |2 |

|Транспортная достижимость: |Средняя |

|Выход на крупные магистрали: |Прямой |

|Особенности экологии района: |Удовлетворительная |

|Другие особенности: |Промышленный район города |

|Назначение здания: |Нежилое, под офис среднего класса |

|Юридические права и ограничения: |Собственность |

|Характеристики по паспорту БТИ |

|Год постройки: |1970 |

|Строительный объем, куб.м.: |725 |

|Общая площадь, кв.м.: |179,3 |

|Полезная площадь, кв.м.: |138,2 |

|Состояние здания |

|Износ |65% |

|Ремонт: |Требует косметического ремонта |

|Архитектурное своеобразие: |Сведений о принадлежности к |

| |памятникам нет |

|Площадь свободной земли, га: | |

|Конструктивная схема объекта | |

|Материал стен: |Кирпич |

|Конструкция кровли: |Двускатная |

|Конструкция фундамента: |Железобетонный, ленточный |

|Наличие подвала: |Нет |

|Наличие технического этажа |Нет |

|(чердака): | |

|Коммуникации (наличие, источник) |

|Электричество: |Есть |

|Канализация: |Есть |

|Отопление: |Есть |

|Вода (холодная/горячая): |Есть |

|Количество телефонных линий |2 |

|Прочая информация |

|Озеленение: |Естественное |

|Наличие мусоропровода, |Есть в 30 м от здания |

|мусоросборника: | |

|Наличие особых условий: |Нет |

|Владелец: |ООО "Промгазсервис" |

|Источник получения информации: |БТИ |

|Дата получения информации: |10.01.01 |

|Информация земельному по участку |

|Площадь участка, кв.м.: |0,02 |

|Наличие сетей (водопровода, |Имеются |

|канализации, электроснабжения): | |

|Рельеф местности: |Ровный, спокойный |

|Степень застройки (высокая, |Средняя |

|средняя, низкая): | |

|Доступность до общественных |Хорошая: троллейбус, автобус |

|транспортных средств: | |

|Коммерческая привлекательность |Средняя для офисов среднего класса|

|участка: | |

|Назначение объекта, находящегося |Нежилое здание под офис |

|на участке: | |

|Юридическое описание участка |

|Участок находится в ведении: |РСУ Ленинского АТО |

|Участок расположен в оценочной | |

|зоне №: | |

|Район: |Ленинский |

|Предыдущие владельцы участка: |Данных нет |

|Описание оцениваемой застройки: |2х этажное отдельно стоящее здание|

| |размеры в плане 7,27 х 16,27м с |

| |холодным пристроем, имеющим |

| |следующие размеры в плане 2,42 х |

| |7,27, высота помещений 3,05м |

|Наличие застройки под снос: |Сведений нет |

|Наличие застройки в прилегающих |Промышленный район, прилегающей |

|районах, оказывающих влияние на |застройки нет |

|возведение запланированных | |

|сооружений: | |

|Наличие подземных и надземных |Водопровод, отопление, |

|коммуникаций: |канализация, электричество, |

| |телефон |

|Наличие зеленых насаждений |Нет |

|(качество, тип, возраст и | |

|состояние): | |

|Особые факторы, вытекающие из месторасположения участка в сфере: |

|Регулирования санитарного и |Нет |

|экологического состояния зоны: | |

|Сноса неперспективных и ветхих |Нет |

|строений, расчистка территории: | |

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9