Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение 2
Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании
судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства 3
Цели оценки, основание для ее проведения 3
Выбор и обоснование вида стоимости, определяемой при оценке имущества
должника для его продажи в рамках исполнительного производства 6
Понятие ликвидационной стоимости имущества 6
Учет расходов по совершению исполнительных действий 10
Начальная цена торгов недвижимого имущества и цена товара (иного
имущества), реализуемого на комиссионных началах, как специальная
стоимость имущества, определяемая для его продажи в рамках исполнительного
производства 12
Методики, используемые для оценки специальной стоимости имущества должника
для его продажи в рамках исполнительного производства 14
Оценка стоимости недвижимого имущества 14
Принципы оценки недвижимости 14
Затратный подход для оценки рыночной стоимости недвижимости 16
1. Метод разбивки 20
2. Метод сравнения продаж 22
3. Метод срока жизни 23
Метод прямого сравнительного анализа продаж для определения рыночной
стоимости недвижимости 24
Применение МПСАП 24
Преимущества МПСАП: 24
Недостатки МПСАП: 25
Источники информации: 25
Последовательно: 25
На независимой основе: 26
При продаже земли это: 26
При продаже застроенных участков это: 26
Количественные: 27
Качественные: 27
Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимости 27
Доходный подход (ДП) 27
Метод прямой капитализации (МПК) 28
Схема применения МПК: 29
Преимущества МПК: 29
МПК не следует применять, когда: 29
Структура коэффициента капитализации 30
Методы рекапитализации 30
Метод дисконтирования денежных потоков 30
Преимущества метода: 31
Недостатки: 31
Наиболее часто используемые коэффициенты 32
Расчет корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесение ее в
значение рыночной стоимости объекта недвижимости 35
Оценка оборудования, машин и механизмов 40
Корректировка текущей стоимости оборудования, машин и механизмов на
вынужденность продажи и определение их цены для продажи на комиссионных
началах 46
Оценка производственных запасов и готовой продукции 46
Корректировка текущей стоимости производственных запасов и готовой
продукции и определение их цены для продажи на комиссионных началах 47
Примерный расчет начальной цены торгов двухэтажного кирпичного
административного здания для его продажи в рамках исполнительного
производства 47
Описание объекта оценки 47
Подходы к оценке и итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки
49
Расчет и обоснование корректировочной поправки на вынужденность продажи
53
Внесение корректировочной поправки в значение рыночной стоимости объекта
оценки и определение его начальной цены торгов 55
Заключение 56
Литература 56
Введение
В настоящее время в России в оценке стоимости имущества очень часто
приходится определять рыночную стоимость. Методика по ее расчету, пришедшая
к нам из Западной Европы и Америки, уже прошла успешную апробацию к
отечественным экономическим условиям. Определение других видов стоимости
встречается намного меньше в российской оценочной практике, что сказывается
на низком уровне их методологического обеспечения. В частности, такая
ситуация наблюдается при расчете ликвидационной стоимости имущества.
Обзор отечественной литературы показал, что этой темой практически
никто углубленно не занимался, в то время как ликвидационная стоимость
является одним из главных элементов в системе антикризисного управления
предприятиями-банкротами и исполнительном производстве. В последнее время
наибольшая потребность в этом виде стоимости наблюдается также и в системе
управления объектами недвижимости, находящейся в федеральной собственности
и собственности субъектов Российской Федерации, так, к примеру, Тюменская
область является наиболее крупным собственником среди субъектов Федерации,
на территории которой находится большое количество офисных и
административных площадей, автобаз, объектов промышленного назначения и
других помещений.
Одной из насущных и важных проблем является проблема ликвидации
объектов долгостроя и незавершенного строительства, в том числе и на
территории города Тюмени, на которой имеется значительное количество
незавершенных строительством объектов производственного и административного
назначения, в которые инвестированы значительные государственные средства.
Поэтому очень важно правильно оценить эту недвижимость, которую
предполагается реализовать с торгов.
Анализ существующих подходов, применяемых в оценке стоимости имущества
при расчете ликвидационной стоимости, показывает, что, как правило, это
эмпирические методы, базирующиеся на интуиции конкретного специалиста.
Недостаточный уровень формализованности таких методов не придает
результатам этих экспертных оценок достаточной убедительности. Поэтому им
надо придать математическое объяснение и логическую завершенность.
Особенности оценки стоимости имущества, арестованного на основании
судебного решения для его продажи в рамках исполнительного производства
Цели оценки, основание для ее проведения
Цель оценки - это формулирование основной задачи, которая должна быть
решена в результате оценки. Формулирование цели включает определение:
а) вида стоимости оцениваемой собственности;
б) вида имущественных прав, которые оцениваются;
в) полного наименования объекта оценки, включая организационно-правовую
форму предприятия и вид собственности (федеральная, субъекта Федерации,
муниципальная или частная);
г) даты оценки.
Целью оценки стоимости имущества, арестованного у должника по решению
судебного органа, является, как правило, определение стоимости данного
имущества для его продажи в пользу взыскателя.
Оценка имущества должника, в соответствии со ст. 52 Федерального закона
РФ «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.,
производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим
на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда
оценка производится по регулируемым ценам.
Если оценка отдельных предметов является затруднительной либо должник
или взыскатель возражает против произведенной судебным приставом-
исполнителем оценки, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости
имущества назначает специалиста.
При осуществлении оценки ценных бумаг, на которые обращается взыскание,
согласно Приказа Минюста РФ от 27.10.1998 N 153, назначение специалиста
обязательно.
Таким специалистом может быть только независимый оценщик, имеющий
специальные знания и навыки, а также лицензию на право оценки
соответствующего вида собственности и страховой полис на предмет
страхования гражданской ответственности за причинение убытков третьим лицам
в связи с осуществлением его деятельности.
Законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской
Федерации, является Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и принимаемые в
соответствии с ним Федеральные законы и иные нормативные правовые акты
Российской Федерации, законы и иные нормативные правовые акты субъектов
Российской Федерации, а также международные договоры Российской Федерации.
Основанием для проведения оценки объекта оценки (ст. 9 ФЗ РФ №135-ФЗ от
29 июля 1998 г.; п. 2 ст. 52 ФЗ РФ №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.) является
решение уполномоченного органа. В рамках исполнительного производства - это
постановление о назначении специалиста, вынесенное судебным приставом-
исполнителем. Заказчиком оценки объекта оценки выступает служба судебных
приставов Министерства юстиции РФ, которая с оценщиком заключает договор об
оказании оценочных услуг.
Статья 41 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве» №119-
ФЗ от 21 июля 1997 г. определяет порядок участия специалистов в
исполнительном производстве:
1. Для разъяснения возникающих при совершении исполнительных действий
вопросов, требующих специальных знаний, судебный пристав - исполнитель по
собственной инициативе или по просьбе сторон может своим постановлением
назначить специалиста, а при необходимости - нескольких специалистов.
2. В качестве специалиста может быть назначено лицо, обладающее
необходимыми знаниями. Специалист дает заключение в письменной форме.
3. Специалист обязан явиться по вызову судебного пристава, дать
объективное заключение по поставленным вопросам, давать пояснения по поводу
выполняемых им действий. Специалист имеет право на вознаграждение за
выполненную работу, проводимую в связи с совершением исполнительных
действий. Это вознаграждение относится к расходам по совершению
исполнительных действий.
4. За отказ или уклонение от дачи заключения или дачу заведомо ложного
заключения специалист несет ответственность, предусмотренную федеральным
законом, о чем он предупреждается судебным приставом - исполнителем.
Статья 43, п.1. этого же закона определяет:
1. Судебный пристав - исполнитель, переводчики и специалисты не могут
участвовать в исполнительном производстве и подлежат отводу, если они
являются родственниками сторон, их представителей или других лиц,
участвующих в исполнительном производстве, либо заинтересованы в исходе
исполнительного производства или имеются иные обстоятельства, вызывающие
сомнение в их беспристрастности.
О независимости оценщика говорит и Федеральный закон РФ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ в ст.
16:
Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является
учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического
лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в
объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или
свойстве.
Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:
. в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или
обязательственные права вне договора;
. оценщик является учредителем, собственником, акционером,
кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо
является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком
оценочной фирмы.
Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в
деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность
результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга
вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки
объекта оценки.
Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может
зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
Выбор и обоснование вида стоимости, определяемой при оценке имущества
должника для его продажи в рамках исполнительного производства
Понятие ликвидационной стоимости имущества
Под объектом собственности должника понимаем имущество должника-
организации или имущество граждан.
Согласно ст. 59 Федерального закона РФ «Об исполнительном производстве»
№119-ФЗ от 21 июля 1997 г., аресту и реализации может быть подвергнуто
имущество должника-организации: в первую очередь - имущество,
непосредственно не участвующее в производстве (ценные бумаги, денежные
средства на депозитных и иных счетах должника, валютные ценности, легковой
автотранспорт, предметы дизайна офисов и иное); во вторую очередь - готовая
продукция (товары), а также иные материальные ценности, непосредственно не
участвующие в производстве и не предназначенные для непосредственного
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
|
