|
участка и предпринимательской прибыли.
Затраты могут быть прямые и косвенные:
• прямые — включают в себя стоимость рабочей силы, материалов,
эксплуатации машин и механизмов;
• косвенные — возникают в ходе строительства, но их нельзя
непосредственно выявить в самом сооружении; определяются, как правило,
коэффициентом к прямым.
Существуют следующие методы оценки полных затрат:
1. Метод сравнительной единицы с вариантами.
2. Метод количественного обследования.
3. Метод сравнительного объекта. Имеют место три вида износа:
1) физический;
2) функциональный (моральный или функциональное устаревание);
3) внешний (экономический).
Физический и функциональные износы могут быть устранимыми и
неустранимыми. Критерием устранимости износа служит превышение добавляемой
при этом стоимости над затратами на его устранение.
Методы определения износа:
• метод экстракции (метод рыночной выборки);
• метод срока жизни;
• метод разбиения (по трем видам износа). Методы оценки земельного
участка:
• метод соотнесения;
• метод извлечения;
• метод освоения;
• метод остатка для земли;
• метод капитализации земельной ренты;
• метод сопоставимых продаж.
Оценка стоимости объекта недвижимости при затратном подходе
определяется по следующей схеме:
Оцененная стоимость восстановления ___
Минус:
накопленный износ:
I. Физический:
а) устранимый___;
б) неустранимый для элементов с коротким сроком жизни___;
в) неустранимый для элементов с долгим сроком жизни___.
II. Функциональный:
а) устранимый___;
б) неустранимый___.
III. Внешнее устаревание.
Общий накопленный износ:
Стоимость улучшений с учетом износа___.
Плюс: стоимость земельного участка___.
Плюс: предпринимательская прибыль___.
Итого:
Оценка стоимости при затратном подходе____.
Оценка износа
Износ — это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния
объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется
как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной
рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ
подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ
внешнего воздействия.
Физический износ — это потеря стоимости за счет физического разрушения
строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он
выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении,
поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как
исправимым, так и неисправимым. Исправимый физический износ (то есть износ,
который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя
плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной
эксплуатации. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на
его исправление меньше; чем добавляемая при этом стоимость.
Функциональный (моральный) износ — это потеря стоимости вследствие
относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по
сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно
вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным
требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы и т. д.
Функциональный износ может быть исправимым и неисправимым. Функциональный
износ считается исправимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших
или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает
величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ
считается неисправимым.
Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.
Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне — изменением
ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.
Для определения накопленного износа применяются следующие методы.
1. Метод разбивки
Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов
износа.
Результаты оценки износа приведены в таблице.
|Физический износ, $ | |
|устранимый, $ | |
|неустранимый, $ | |
|Функциональный износ, $ | |
|устранимый, $ | |
|неустранимый, $ | |
|Внешний износ, $ | |
|Накопленный износ, $ | |
Более подробно отдельные виды износа рассмотрены ниже.
Расчет физического износа
Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления
элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.
Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление
которых в настоящее время практически невозможно или экономически
нецелесообразно. Для расчета неисправимого износа конструктивные элементы
делятся на долгоживущие, срок жизни которых совпадает со сроком жизни всего
здания, и короткоживущие, имеющие срок жизни меньше, чем все здание.
Величина неисправимого износа определяется на базе разности между полной
восстановительной или замещающей стоимостью и величиной исправимого
физического износа. При этом косвенные издержки и прибыль предпринимателя
добавляются к базе для определения износа в долгоживущих элементах.
В условиях крайне ограниченного срока на проведение комплекса
исполнительных действий, недостатка информации, необходимой для объективной
оценки объекта оценки, приведенные выше методы не всегда возможно
применить. В таких случаях оценщик может применить метод укрупненной оценки
физического износа.
Суть метода укрупненной оценки физического износа заключается в
ориентировочной оценке физического износа здания или сооружения при его
осмотре оценщиком. При выполнении этой работы полезно учитывать
рекомендации, сформулированные в учебнике для строительных вузов:
«Реконструкция зданий». Кутуков В.Н. М.: Высшая школа, 1981.
Эти рекомендации приведены в таблице:
Таблица
|Физический |Состояние несменяемых |Состояние внутренних |
|износ (в %)|конструкций зданий |конструктивных элементов |
|0-20 |Повреждений и деформаций нет.|Полы и потолки ровные, |
| |Нет также следов устранения |горизонтальные, трещины в |
| |дефектов |покрытиях и отделке |
| | |отсутствуют |
|21-40 |Повреждений и дефектов, в том|Полы и потолки ровные, на |
| |числе и искривлений, нет. |потолках возможны волосяные |
| |Имеются местами следы |трещины. На ступенях |
| |различных ремонтов, в |лестниц небольшое число |
| |том числе небольших трещин|повреждений. Окна и двери |
| |в простенках и перемычках. |открываются с некоторым |
| | |усилием. |
|41-60 |Имеется много следов ремонтов|Полы в отдельных местах |
| |трещин и участков наружной |зыбкие и с отклонениями от |
| |отделки. Имеются места |горизонтали. В потолках много|
| |искривления горизонтальных |трещин, ранее заделанных и |
| |линий и следы их ликвидации. |появившихся вновь. Отдельные |
| |Износ кладки стен |отставания покрытия пола |
| |характеризуется трещинами |(паркета, плиток). Большое |
| |между блоками. |число поврежденных ступеней. |
|61-80 |Имеются открытые трещины |Большое число отклонений от |
| |различного происхождения, в |горизонтали в полах. Массовое|
| |том числе износа и перегрузки|повреждение и отсутствие |
| |кладки поперек кирпичей. |покрытия пола. В потолках |
| |Большое искривление |много мест с обвалившейся |
| |горизонтальных линий и |штукатуркой. Много |
| |местами отклонение стен от |перекошенных окон и дверей. |
| |вертикали. |Большое число поврежденных |
| | |ступеней, перекосы маршей, |
| | |щели между ступенями. |
|81-100 |Здание в опасном состоянии. |Полы с большими перекосами и |
| |Участки стен разрушены, |уклонами. Заметные прогибы |
| |деформированы в проемах. |потолков. Окна и с гнилью в |
| |Трещины по перемычкам, |узлах и брусьях. В маршах |
| |простенкам и по всей |лестниц не хватает ступеней и|
| |поверхности стен. Возможны |перил. Внутренняя отделка |
| |большие искривления |полностью разрушена. |
| |горизонтальных линий и | |
| |выпучивание стен. | |
Метод укрупненной оценки физического износа актуален и тогда, когда
информация об объекте оценки устарела, скажем, технический паспорт здания
выдан Бюро Технической Инвентаризации 3-4 года назад и указанные в нем
данные противоречат физическому состоянию здания.
Этот метод прост и требует минимум времени для оценки, но его
недостатком является относительно невысокая точность. Этот недостаток
компенсируется тем, что для объекта недвижимости определяется начальная
цена торгов, которая выравнивается в процессе торгов до минимальной цены
рынка на аналогичные объекты.
2. Метод сравнения продаж
В методе сравнения продаж величина накопленного износа определяется как
разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на
дату оценки. Необходимым условием применения данного метода является
наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости
свободных участков земли.
Результаты применения данного метода приведены в таблице.
|Объекты сравнения | | | | |
|Цена продажи, $ | | | | |
|Стоимость участка, $ | | | | |
|Стоимость нового строительства| | | | |
|на дату оценки, $ | | | | |
|Накопленный износ, $ | | | | |
|как процент от стоимости | | | | |
|строительства | | | | |
|Весовой коэффициент | | | | |
|Накопленный износ, % | | | | |
Алгоритм расчета износа рыночным методом
• Сбор информации.
• Расчет стоимости участка сопоставимого объекта (Ссу ).
• Стоимость улучшений с учетом износа по сопоставимым объектам
(Ссзд).
• Ссзд = Ссн – Ссу , где Ссн — рыночная стоимость сопоставимого
объекта.
• Стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа
(Ссзд.восс.).
• Суммарный износ сопоставимого объекта (Исзд).
• Эффективный возраст сопоставимого объекта (Тсэф).
• Среднегодовой износ сопоставимого объекта:
Износ(и) = Исзд / Тсэф
• Среднегодовой коэффициент износа:
Кзд = Исзд / Ссзд.восс.
3. Метод срока жизни
• Эффективный возраст (Тэф) / Срок экономической жизни (Тэк) = Изд /
Сзд.восс. = накопленный износ.
• Тэф = Тэк — оставшаяся экономическая жизнь (Тоэк).
• Результаты оценки объекта затратным методом приведены в таблице.
|Стоимость участка земли, $ | |
|Стоимость восстановления (замещения), $| |
|Накопленный износ, $ | |
|Стоимость объекта недвижимости, $ | |
Метод прямого сравнительного анализа продаж для определения рыночной
стоимости недвижимости
Метод прямого сравнительного анализа продаж (МПСАП) основан на прямом
сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
|
