|
Меню
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Експертна оцінка земель
|
|
|
а сьогодні їх існує декілька і грунтуються на:зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок;капіталізації чистого доходу;урахування витрат на спорудження об'єкта нерухомого майна на земельній ділянці;грошовій оцінці земель за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 року № 525, і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213 (грошова оцінка нормативна).Коротко їх проаналізуємо.Відповідно до способу експертної оцінки земель, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, оцінна вартість земельної ділянки визначається на рівні ціни продажу подібних ділянок за формулою: (1)де - оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом зіставлення ціни продажу подібної земельної ділянки, грн; - ціна продажу подібної земельної ділянки, грн;- кількість факторів порівняння;- різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної земельної ділянки, що оцінюється за -им фактором порівняння.Заоснову визначення оцінної вартості за цим способом беруть ціни продажу тих земельних ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, що оцінюється. Кінцева величина оцінної вартості визначається як середнє значення для ранжованого ряду варіантів значень (без урахування найбільшого і найменшого) або найбільш поширене значення серед отриманих результатів. Недоліком цього підходу є неможливість його використання за умов відсутності активного ринку земельних ділянок. Проте на сьогодні, коли ринок землі тільки зароджується і в багатьох випадках ціну ділянки, що продається немає з чим співставляти, його застосування є дуже обмеженим.Інший методичний підхід експертної оцінки земель грунтується на врахуванні витрат на спорудженя об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці. За цим підходом оцінна вартість земельної ділянки визначається як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки (або капіталізованим річним доходом від її використання) та всіма витратами на спорудження об'єктів нерухомого майна. За основу визначення оцінної вартості землі шляхом врахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна, розташованих на земельній ділянці, беруться ціни продажу забудованих ділянок, які склалися на ринку, та витрати, пов'язані із спорудженням цих об'єктів. Зазначений спосіб є придатним тільки для визначення оцінної вартості земель несільськогосподарського призначення. При експертній оцінці земель сільськогосподарського прмзначення його не можна використати, що і є його основним недоліком, оскільки на них не проводиться спорудження об'єктів нерухомого майна, а разом з тим неможливо визначити вмтрати на їх спорудження.Відомий також методичний підхід, який грунтується на капіталізації чистого доходу, що отримується при ефективному використанні земельної ділянки.При прямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою: (2)де- оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації чистого доходу, грн;- річний чистий дохід (фактичний або очікуваний), грн;- ставка капіталізації (коефіцієнт).При непрямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою: (3)де - оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації чистого доходу, грн;- очікуваний чистий дохід за 1-й рік, грн;- період у роках, який враховується при непрямій капіталізації чистого доходу.Проте застосування зазначеного способу має свої особливості.По-перше, даний спосіб не можна використовувати за умови збиткового ведення виробництва на землях сільськогосподарського призначення. З 1996 року на Україні переважна більшість сільськогосподарських підприємств є збитковими, і як наслідок, чистий дохід на землях, які є у їх розпорядженні, не формуються, що унеможливлює використання запропонованого способу при експертній оцінці землі.По-друге, за даним способом вартість земельної ділянки визначається суто економічними чинниками: загальним рівнем цін, величиною затрат на вирощування тієї чи іншої сільськогосподарської культури, отриманим чистим доходом та відсотком іого капіталізації. Стосовно земель сільськогосподарськьго призначення ці економічні показники насампред залежать від головного засобу виробництва - землі і її властивостей. Саме від них, за умови найкращого та найефективнішого використання земельних ділянок, залежатимуть економічні показники - величина затрат і доходів. Тобто вартість земельної ділянки повинна визначатись за сукупністю її характеристик або властивостей, а не економічними факторами, які є похідними від цих характеристик і лежать в основі цього методичного подходу.По-третє, при оціненні землі за методом капіталізації чистого доходу важливим чинником (від чого безпосередньо залежить величина чистого доходу) є величина затлат на вирощування тієї чи іншої культури. Проте в силу об'єктивних причин (різного рівня технічного оснащення, використання різних технологій вирощування тощо) затрати на землях онакової якості є різними. І відповідно, різною є визначена за даним способом ціна замлі, хоча повинна би бути однаковою.По-четверте, запропонований метод враховує безпосередній стан земельної ділянки, а не той, який можна досягнути при впливові на неї різних заходів (агротехнічних, технологічних, агромеліоративних тощо), які б окуповувались і сприяли збільшенню чистого доходу.Проведений аналіз методичних підходів свідчить, що вони є не зовсім придатними на сьогодні стосовно визначення достовірної ціни землі і спонукає до розробки таких методичних підходів, які б дозволяли усунути вказані недоліки і забезпечити достовірне визначення експертним способом реальну вартість земельних ділянок.Одним із таких способів, який дозволяє отримувати обгрунтовану оцінну вартість земельних ділянок є спосіб експертної оцінки земель сільськогосподарського призначення, що грунтується на багатокритеріальному виборі при допомозі кількісних методів, де як критерії використовують показники узагальнених груп властивостей - родючості, екологічного стану, геолого-геоморфологічних умов, місце розташування та рівня інженерного облаштування території.Таблиця 1. Групи показників земельної ділянкита їх оптимальні (еталонні) значення|
| № п/п | Показники | Одиниці виміру | Оптимальне(еталонне) значення | | 1 | 2 | 3 | 4 | | Показники родючості (якісна характеристика) | | 1. | Вміст гумусу в орному шарі 0-20 см | % | 6,2 | | 2. | Потужність гумусового горизонту | М | 0,40 | | 3. | Вміст фізичної глини | % | 40 | | | 4. 4.1. | Вміст:легкогідролізованого азоту (за Корнфілдом) | Мг/кг | 225 | | 4.2. | рухомого фосфору (за Кирсановим) | Мг/кг | 250 | | 4.3. | обмінного калію (за Кирсановим) | Мг/кг | 170 | | | 5. 5.1. | Мікроелементів: - бору | Мг/кг | 1,5 | | 5.2. | - молібдену | Мг/кг | 0,15 | | 5.3. | - марганцю | Мг/кг | 30 | | 5.4. | - кобальту | Мг/кг | 10 | | 5.5. | - міді | Мг/кг | 1,5 | | 5.6. | - цинку | Мг/кг | 1,5 | | ІІ. Показники екологічного стану | | 1. | Забруднення важкими металами: | Мг/кг | | | 1.1. | - кадмієм | | відсутнє; допустимий вміст - 0,7 | | 1.2. | - свинцем | | відсутнє; допустимий вміст - 0,7 | | 1.3. | - ртуттю | | відсутнє; допустимий вміст - 0,7 | | 2. | Забруднення радіонуклідами | Кі/км2 | відсутнє; | | 3. | Наявність залишків пестицидів | Мг/кг | відсутнє; допустимий вміст - 0,1 | | 4. | Еродованість | глибина потужності гумусового шару | 40 см(30 см - слабозмиті,20-18 смсередньозмиті,16-12 см сильнозмиті,12-8 см дуже сильнозмиті) | | 5. | Кислотність, рН (КІ) | - | 7 | | 6. | Розміщення в зоні перевищення рівня шуму | дб | відсутній; допустимий рівень - 70-110 | | 7. | Розміщення в зоні забруднення атмосферного повітря | Мг/кг3 | відсутнє | | 8. | Розміщення в зоні проходження ліній електропередач | | відсутнє; | | ІІІ. Геолого-геоморфологічні параметри | | 1. | Крутизна схилу | град. | 0-0,5 | | 2. | Експозиція | - | північно-східна | | 3. | Прояви небезпечних екзогенних процесів (яру, зсуву, карсти тощо) | % до загальної площі | 0 допустимий рівень - до 3% | | 4. | Заболоченість (періодично зволожені) | % до загальної площі | 0 допустимий рівень - до 3% | | 5. | Глибина залягання грунтових вод | м | 2,50 | | 6. | Кам'янистість | % | відсутня; допустимий рівень - до 2% | | 7. | Розмірність поля (довжина*ширину) | | | | 7. | Конфігурація поля | коеф. конфігурації | 1,0 | | ІV. Показники місцезнаходження | | 1. | Відстань до господарського двору | км | <1 | | 2. | Відстань до ринків збуту | км | <10 | | 3. | Відстань до центру населеного пункту | км | <1 | | 4. | Доступність до автомагістралей, під'їзних шляхів | м | <500м | | 5. | Доступність до зупинок, громадських центрів | м | <500м | | 6. | Щільність населення | чол/км2 | 100 | | V. Рівень інженерного облаштування території | | 1. | Рівень під'їзних шляхів | асфальтовігрунтові польові | асфальтові | | 2. | Наявність і робота меліоративної системи | добразадовільна незадовільна | добра | | 3. | Наявність системи протиерозійних заходів на схилових землях (організаційно - господарські - розміщення лінійних границь; агротехнічні - щілювання, залуження; лісомеліоративні - вітро - та воднорегулювальні лісосмуги, суцільне заліснення; гідротехнічні - наорні вали, канави, водозатримуючі вали, розпилювачі стоку, щвидкотоки тощо) | наявнічастково наявні відсутні | наявні | | |
Страницы: 1, 2, 3, 4
|
|
|
|
|
|
НОВОСТИ
|
|
|
|
|
|
|
|