Создание гостиничного комплекса
Б И З Н Е С – П Л А Н
(СОЗДАНИЕ ГОСТИНИЧНОГО КОМПЛЕКСА (
Москва 2000
С О Д Е Р Ж А Н И Е
1. ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ РАЗВИТИЯ ПРОЕКТА 4
1.1. Текущее состояние объекта 4
1.2. Цели проекта 4
1.3. Сильные и слабые стороны проекта 4
2. ОЦЕНКА ВОЗМОЖНОСТЕЙ РЫНКА 5
2.1. Описание предоставляемых услуг 5
2.2. Анализ конкурентов 5
2.3. Клиенто-ориентированная политика бизнеса 10
3. СТРАТЕГИЧЕСКИЙ РЫНОЧНЫЙ ПЛАН 11
3.1. Ценообразование 11
3.2. Продвижение услуг 12
4. ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА 13
5. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН 14
5.1. Организационно-правовая форма реализации проекта 14
5.2. Структура управления 14
6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН. ГРАФИК ПОГАШЕНИЯ КРЕДИТА 16
6.1. Необходимые капиталовложения, их динамика и структура 16
6.2. Анализ эффективности вложений 17
7. СТРУКТУРА РИСКОВ И МЕРЫ ПО ПРЕДОВРАЩЕНИЮ 19
7.1. Основные факторы риска 19
7.2. Структура и анализ рисков и меры по их минимизации 20
7.2.1. Политические риски 20
7.2.2. Юридические риски 20
7.2.3. Технические риски 20
7.2.4. Производственные риски 21
7.2.5. Внутренний социально-психологический риск 21
7.2.6. Маркетинговые риски 22
7.2.7. Финансовые риски 23
ПРИЛОЖЕНИЯ 24
ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ РАЗВИТИЯ ПРОЕКТА
1 Текущее состояние объекта
Рассматривается 6-этажное здание (включая технические этажи), с
подвалом, состоящее из отдельных блоков, смонтированное за период 1982-85
годы. В настоящий момент здание около 9 лет находится в состоянии
консервации. Отделочные работы не выполнялись.
Общая стоимость объекта (произведенных работ) составляет 32 млн.
долларов США.
2 Цели проекта
Текущее состояние объекта диктует необходимость его развития в
кратчайшие сроки.
В связи с этим проект предлагает наиболее эффективное вложение средств
инвестора в оборудование существующего здания.
Создание гостиничного комплекса, а также культурно-развлекательного
центра, спортивного центра, будет удовлетворять потребности в данной нише
на соответствующем рынке товаров и услуг.
3 Сильные и слабые стороны проекта
Таблица 2.1.
Характеристика гостиничного комплекса
|Сильные стороны |Слабые стороны |
|1. Имеющийся объект |1. Земля |
|2. Расположение в зеленой зоне в |2. Относительная удаленность от |
|пределах кольца |центра г. Москвы |
|3. Возможность предоставления |3. Необходимость формирования |
|комплексного экскурсионного |управленческой команды |
|обслуживания | |
|5. Наличие коммуникаций | |
|6. Внешняя изолированность | |
|(автономность) | |
|7. Система безопасности | |
ОЦЕНКА ВОЗМОЖНОСТЕЙ РЫНКА
1 Описание предоставляемых услуг
Основные направления деятельности гостиничного комплекса на рынке
услуг:
предоставление одноместных и двухместных гостиничных номеров европейского
уровня (100 номеров) и стандартных номеров (60 номеров);
сдача в аренду подвальных помещений под складские хозяйства (4000 кв.м.);
сдача в аренду под офисы (2500 кв.м).
В комплексе будут оказываться все виды гостиничных услуг,
предполагаемых классом «4 звезды», а именно: ресторан, кафе, ночной клуб,
концертный зал, который может быть переоборудован для проведения
конференций и семинаров.
Также на территории комплекса предполагается работа спортивно-
оздоровительного центра, в котором будут оказываться следующие услуги:
тренажерный зал, сауна, солярий, спортивные залы, парикмахерская,
косметология, массаж.
2 Анализ конкурентов
В Москве существует порядка 170-200 гостиниц (включая ведомственные и
министерские). Из них было обследовано 62 гостиницы. В процессе
обследования из рассмотрения исключались наиболее престижные гостиницы
(примерно 12 гостиниц) и самые плохие («для беженцев»).
Приведенные в Приложении 1 таблицы 3.2, 3.3, 3.4 содержат сводную
информацию, полученную в ходе обследования гостиниц города Москвы.
Первые колонки таблицы содержат идентификационную информацию
(название, адрес и телефон справочной службы).
Значение переменной «Категория» напрямую определяется количеством
«звездочек».
Следующие поля характеризуют количество мест и номеров в
рассматриваемой гостинице. Эти данные могут сильно отличаться от данных,
приведенных в справочниках, поскольку учитывают только реально сдаваемые
места, отбрасывая сданные в долгосрочную аренду, под офисы, ремонтируемые
либо выделившиеся в отдельную, независимую гостиницу.
Колонка «Количество этажей» вновь характеризует количество сдаваемых
под номера этажей, принадлежащих данной гостинице, а не количество этажей в
здании, где расположена гостиница.
Следующие две колонки содержат информацию о количестве имеющихся в
гостинице номеров «Люкс» и «Полулюкс». Следует отметить, что от гостиницы к
гостинице понятие о номерах «Люкс» может кардинально меняться (содержание
этого понятия можно понять по разряду гостиницы и цене за номер).
Значение поля «Размещение» характеризует занятость гостиницы либо
возможность разместить группу жильцов. В случае значения данной переменной
<=1 (с точностью до сотых) она показывает долю занятых в гостинице мест по
отношению ко всем сдаваемым местам. В случае значения переменной >1 она
дает информацию о количестве людей, которое в среднем в состоянии поселить
гостиница при условии неожиданного приезда группы туристов.
Следующие два поля «Мин» и «Макс» несут информацию о ценовом диапазоне
за снимаемые номера в случае.
Далее в таблице идут колонки, дающие точную информацию о ценах на
конкретные типы номеров:
Rus-4 – цена для россиян за место в четырехместном номере;
Rus-3 – цена для россиян за место в трехместном номере;
Rus-2 – цена для россиян за место в двухместном номере;
Rus-1 – цена для россиян за одноместный номер;
П/люкс – цена для россиян за номер полулюкс;
Люкс Rus – цена для россиян за номер люкс;
Ин.3 – цена для иностранцев (жителей дальнего зарубежья) за место в
трехместном номере;
Ин.2 – цена для иностранцев за место в двухместном номере;
Ин.1 – цена для иностранцев за одноместный номер;
Ин.п/люкс – цена для иностранцев за номер полулюкс;
Ин.люкс – цена для иностранцев за номер люкс.
Здесь все цены даны в долларах, рублевые цены переведены в доллары по
курсу на день получения информации для удобства сравнения.
Колонка “Офисы” может принимать три числовых значения:
0 – помещения по офисы не сдаются;
1 – только по договоренности с дирекцией;
2 – офисы сдаются всем.
Здесь значение «1» означает также, что офисы сдаются фирмам, которые
оказывали некоторые услуги гостинице либо организациями и дружественным
ведомствам сдаются в аренду.
Значение поля «Заказ». Данное поле характеризует срок, за который
необходимо предупредить гостиницу о прибытии группы жильцов. При
положительном значении данной переменной она дает количество дней,
необходимых для предварительного заказа номеров для группы туристов.
Остальные возможные значения переменной:
0 – «мест нет и не бывает»,
1 – «заблаговременно», то есть сотрудники гостиницы отказались
конкретизировать срок заказа,
2 – необходимо выслать письмо на имя директора, зам. директора
гостиницы либо чиновника из аппарата ведомства – хозяина для поселения
жильцов, не имеющих отношения к данному ведомству,
3 – гостиница ведомственная, «чужаков» не селят ни под каким
предлогом.
Поле «Ведомство» содержит информацию о ведомстве – хозяине гостиницы.
В случае неопределенной принадлежности ведомственной гостиницы в данной
колонке стоит пометка «служебная».
Следующие поля дают информацию о фирмах оплаты, принятых в гостинице.
Поля «Рубли наличные», «Валюта», «Кредитные карточки» принимают значения
«О» либо «V» – «не принимают» и «принимают» соответственно.
Поле «безналичные рубли»:
0 – не принимаются;
1 – в зависимости от организации;
2 – да.
Все гостиницы практикуют предоплату с приходом денег на счет до
прибытия клиентов.
В последующих колонках содержится информация об отделе размещения
гостиницы, ее директоре (если таковая имеется), а также примечания.
Исходя из вышеизложенного, можно сформулировать: в исследовании
присутствуют гостиницы начиная от четырехзвездочных и кончая третьим
разрядом по российской классификации.
Число мест варьируется от 20 до 2475. Стандартная вместимость
гостиницы 400-700 мест.
Как правило, гостиницы расположены в многоэтажных корпусах, однако
существенная часть этих зданий сдана в долгосрочную аренду либо выделилась
в самостоятельные гостиницы.
Однако десятка гостиниц могут расположить у себя неожиданно прибывшую
группу из 20 человек (то есть около половины гостиниц, давших подобную
информацию).
Цена для россиян за место в двухместном номере колеблется от $2.9 до
$220 (в среднем – порядка $15) за одноместный номер – от $6 до $300.
Для иностранных граждан расценки, как правило, превышают цены для
россиян в полтора-два раза.
Примерно в одной трети гостиниц, помещения по офисы сдаются по
договоренности с дирекцией, всего в двух – сдаются всем по фиксированным
расценкам.
В одиннадцати гостиницах (ведомственных) при заселении чужих людей
возникают проблемы с чиновниками (всего ведомственных гостиниц, охваченных
исследованием, было 23), в семи служебных гостиницах «чужакам» вообще
нельзя было поселиться.
Как правило, для заселения группы жильцов администраторы хотят
уведомления за неделю.
Во всех (кроме Виллы Переделкино, где принимают к оплате исключительно
кредитные карточки) гостиницах принимаются наличные рубли, безналичные
рубли с условием прихода денег на счет к моменту заселения жильцов.
Валюта и кредитные карточки, как ожидалось, принимаются лишь в
нескольких, самых дорогих гостиницах (хотя во многих гостиницах имеются
пункты обмена валюты).
Офисный рынок Москвы в настоящее время по-прежнему характеризуется
значительным превышением спроса над предложением, большим дефицитом
качественных помещений и не поддающимся точному анализу ценообразованием.
Последнее, разумеется, относится ко вторичному рынку аренды, т.к. на
первичном офисном рынке все строго.
На вторичном рынке аренды основная доля предложений приходится на
помещения, расположенные в различных институтах и предприятиях. Однако
спрос в большей степени приходится на офисы в специализированных бизнес-
центрах и отреконструированных офисных зданиях несмотря на то, что
стоимость таких офисов колеблется в диапазоне 750-3200 $/кв.м общей площади
в год в зависимости от качества помещения и набора дополнительных услуг.
Большая часть фирм-застройщиков заключает с арендаторами долгосрочные
договоры аренды еще до начала строительства. Чаще всего арендаторами
являются крупные иностранные и международные компании.
Стоимость аренды в высококлассных офисных зданиях, обычно небольших по
площади (1-3 арендатора) – порядка 800-2000 $/кв.м в год. Однако это не
многим фирмам по карману, поэтому большинство фирм предпочитает размещаться
в свободных помещениях предприятий и организаций, а также в гостиницах и
квартирах. Стоимость аренды: 200-800 $/кв.м в год. Что касается
специализированных бизнес-центров, то в настоящее время в Москве достаточно
Страницы: 1, 2
|