На території нашої країни відносини міни в історичному зрізі зазнавали різного роду обмежень. Так, у Російській імперії з 1714 року згідно з Указом «О единонаследии» (російською) прямо заборонялося укладати договори міни нерухомості, у тому числі й житла4. До цього Указу міна нерухомості здійснювалася без яких-небудь обмежень. Причиною ж для поступової її заборони стало те, що, коли у родині власника маєтку було кілька спадкоємців, з його смертю відбувалося роздроблення маєтку. Згодом це роздроблення набувало великих розмірів, що не відповідало державним інтересам. Крім того, існуюче обмеження було зумовлене тим, «...чтобы пошлины не пропадали и можно было сделать учет стоимости имущества»1. Це свідчить про більш обмежений зміст договору міни в праві дореволюційної Росії: оскільки майно мінялося на майно, не проводилася його оцінка, що перешкоджало стягненню мита. Тому міну вищезгаданим указом просто скасували і таке становище було аж до Жовтневої революції 1917 року.

Але і в радянські часи не доводилося говорити про вільне застосування договору міни і зняття з нього усіх обмежень. Наприклад, договір міни житла між його власниками був можливим тільки за умови, що кожна із сторін протягом останніх трьох років не міняла чи не продавала свого житла. Застосування цієї норми до договору міни носило відсилко-вий характер, оскільки безпосередньо нею регулювались відносини купівлі-продажу. Щоб додатково проілюструвати той тиск, що робився на відносини міни, наведемо цитату з праці В.М. Самойленка та В.А. Кройтора, які визначають, що за часів адміністративно-планової системи юридичне обмін автомобілів на інше майно не був заборонений, але фактично ці договори не укладалися, оскільки вони не реєструвалися нотаріальними конторами. Тому громадяни між собою укладали переважно договори міни на дрібному побутовому рівні. Для організацій існувала пряма заборона щодо укладання договорів міни. Ця заборона встановлювалася Постановою РНК СРСР «Про ліквідацію ненормальних фактів прямого товарообміну між господарськими організаціями» від 18 жовтня 1931 року4. Причому за суб'єктним складом ця заборона тлумачилася значно ширше. Наприклад, П.Е. Орловський відмічав: «Что касается отношений между гражданами и социалистическими организациями, то хотя постановление СНК СССР от 18 октября 1931 года к этим отношениям не относится, но, исходя из мотивов, указанных в этом постановлении, необходимо считать, что оно применяется и к этим отношениям». У більш м'якому вигляді, тільки для державних організацій, така заборона досі встановлена в ч. З ст. 241 ЦК УРСР. Поширене тлумачення цієї статті щодо підприємств недержавної форми власності не можна робити, оскільки ст. 10 Закону України «Про підприємства в Україні» прямо вказує, що підприємства можуть обмінювати майно, що їм належить. Виняток становлять норми закону, які прямо передбачають заборону міни чи бартеру між вказаними суб'єктами. Відрадно відмітити, що проект ЦК України не містить будь-яких обмежень відносно міни щодо юридичних осіб. Це зумовлене поступовим відходом економіки нашої держави від планової системи розподілу товарів до вільної ринкової економіки, що веде до розширення свободи договірних відносин в умовах самостійності господарюючих суб'єктів.

Щодо можливості здійснення грошової доплати у межах договору міни, то тут також думки вчених різних часів не були однозначними. У римському праві прихильники сабіньянської школи визнавали угоду міни товарів з грошовою доплатою купівлею-продажем. Прокульянці, навпаки, вважали такий договір міною незалежно від наявності грошової доплати3. У доктрині радянського періоду обмін товару на товар, у тому числі з грошовою доплатою, визнавався міною. У ЦК УРСР грошова доплата при міні прямо не передбачена, але на практиці вона має місце та в цілому зараз не є забороненою. Більше того, торкаючись перспективного законодавства, бачимо, що грошова доплата при міні закріплена в п. З ст. 763 проекту ЦК України. Аналогічна позиція закріплена в п. 2 ст.568 ЦК РФ. В сучасній юридичній літературі також зазначається, що за домовленістю сторін в договорі міни може міститися умова про доплату на користь тієї сторони, майно якої має більшу вартість. Що стосується юридичної сутності виникаючих відносин, то, як відмічає В.І. Акимов, виникають змішані правовідносини, в яких елементи договору міни поєднуються з елементами договору купівлі-продажу, але виникнення самостійного виду договору не відбувається. Тобто міна з частковою грошовою доплатою не є новим видом договору, а є лише змішаним договором, у якому зустрічаються відносини міни та, у відповідній частині, купівлі-продажу. При цьому, якщо сторони договору міни домовляються про грошову доплату за майно меншої вартості, ця умова повинна бути обов'язково закріплена в договорі. В іншому випадку вартість майна в договорі міни вважається рівною. Та це вірно, оскільки грошова доплата у договорі міни є винятком. Якщо про це не йдеться у договорі, застосовується загальне правило, згідно з яким міна є безгрошовим еквівалентним обміном одного товару на інший. Подібна ситуація, на наш погляд, може відбуватись і в договорі з міною нееквівалентних за вартістю речей. В цьому випадку має місце також змішаний договір, де елементи договору міни поєднуються з елементами договору дарування.

На практиці іноді виникають ситуації, коли сторонам відказують у оформленні деяких документів, необхідних для укладення договору міни житла, якщо хоча б одна із сторін має заборгованість з оплати за утримання будинку та прибудинкових територій. Потрібно відмітити, що з юридичної точки зору така відмова в оформленні документів не є законною, оскільки ніхто не може бути обмежений в правах щодо розпорядження своєю власністю за винятком випадків, передбачених у законі. Обмежень у розпорядженні житлом, що залежать від боргів за комунальні послуги, в українському законодавстві нема. Тому договір міни житла може бути безперешкодно укладений. При цьому борг з оплати комунальних послуг повинен сплачуватись колишнім власником житла незалежно від укладення договору міни добровільно чи в судовому порядку. Іншим варіантом є переклад боргу з комунальних платежів на набувача житла за договором міни. На думку В.А. Нагорняка, «...кредитору важливо лише отримати свої вимоги, а хто їх задовольнить - суттєвого значення не має ... при боргах майнового характеру»1. Але з цим не можна повністю погодитись. Адже такий переклад боргу можливий тільки зі згоди кредитора, тобто житлово-комунального органу. Ця вимога відображена у ст. 201 ЦК УРСР. Принципово ж нема перешкод для того, щоб сторони в договорі міни житла домовились про переклад боргу за комунальні послуги на нового власника житла, але тільки при наявності згоди на це відповідної комунальної установи. В іншому випадку вказаний борг повинен сплачуватись попереднім власником житла, який саме й був споживачем цих комунальних послуг. Така точка зору є переважною в цивілістиці та вона повністю відповідає діючому законодавству.

Сторони, їх права та обов'язки

Сторонами договору міни є продавець і покупець. При цьому кожна з сторін є продавцем того майна, що відчужується, і водночас - покупцем майна, що набувається за договором

До сторін договору міни пред'являються звичайні вимоги про цивільну право - і дієздатність. Але відповідно до статті 242 ЦК УРСР, якщо одна чи обидві сторони договору міни є державними організаціями, вони можуть укладати цей договір тільки у випадках, передбачених законодавством. Як вже було відмічено вище, проект ЦК України не містить будь-яких обмежень щодо юридичних осіб відносно їхньої участі у правовідносинах міни. Необхідно зазначити, що держава не може бути стороною в договорі міни, оскільки натуральний обмін суперечить основним принципам бюджетного устрою нашої країни. У той же час в окремих випадках такі правочини укладає і держава. Наприклад, при приватизації житла останнє обмінюється на приватизаційні папери - житлові чеки.

Необхідно підкреслити, що обов'язки учасників договору міни, які складають його зміст, однакові для обох сторін. У договорі міни, як і в договорі купівлі-продажу, існує обов'язок відчужувача попередити набувача про всі права третіх осіб на річ, який застосовується відповідно до ст. 242 ЦК УРСР. При міні житла попередній власник повинен попередити набувача щодо боргів з оплати комунальних послуг, про наявність укладених договорів найму житла, про права інших осіб на житло (наприклад, тимчасово відсутніх осіб), про обтяження житла заставою тощо. Невиконання продавцем в договорі міни вимоги щодо попередження покупця відносно прав третіх осіб на житло дає покупцеві право вимагати розірвання договору1. При цьому продавець житла, що обмінюється, повинен відшкодувати контрагенту збитки, а також повернути йому отримане в обмін житло2. Крім того, продавець повинен попередити покупця про недоліки речі. У разі виявлення в житлі, що набувається, прихованих недоліків покупець має право вимагати від продавця заміни речі, відповідної доплати, усунення недоліків або відшкодування понесених в зв'язку з цим витрат, а також і розірвання договору з відшкодуванням заподіяних збитків.

Щодо інших прав та обов'язків сторін за договором міни, то вони є аналогічними тим, що є у сторін договору купівлі-продажу та детально вже були розглянуті вище.

Суттєві умови договору міни житла

Що стосується істотних умов договору міни житла, то, наприклад, І.В. Єлісєєв наполягає, що єдиною істотною умовою договору міни нерухомості є умова про предмет. При цьому ціна договору визнана ним звичайною умовою. Аргументується це тим, що ціна не обов'язково повинна бути присутня в договорі міни нерухомості в грошовому вираженні - сама річ виступає натуральним вираженням, еквівалентом ціни і сторони, коли вони визначають предмет договору, тим самим визначають його натуральну ціну. У ч. 2 п. 4 Указу Президента України «Про рієлторську діяльність» від 27 червня 1999 року №732/99 говориться: «Оцінка вартості нерухомого майна є обов'язковою у разі його відчуження...»3. Отже, визначення грошової оцінки житла, зокрема в договорі міни житла, є обов'язковим. Міна, як відомо, є одним із засобів еквівалентного відчуження житла. Для того, щоб з'ясувати, має місце міна у чистому вигляді чи це змішаний договір з елементами купівлі-продажу чи дарування, необхідно з'ясувати вартість зустрічного надання. Крім того, оцінка житла необхідна для цілей публічних - обчислення державного мита та подальшого оподаткування.

Відповідно до п п. «а» п. З ст. З Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21 січня 1993 року № 7-93 ставка державного мита, що стягується за нотаріальне посвідчення договорів міни житла, встановлена в розмірі одного процента від суми договору. Ця ставка застосовується, якщо житло знаходиться у власності громадянина-продавця та якщо мито складає не менш, ніж один неоподаткований мінімум прибутків громадян. Вважаємо, що ця норма викладена не зовсім досконало як за формою, так і за змістом. Адже виникає ряд питань. По-перше, стаття 26 Конституції України проголосила рівність прав громадян України, іноземців і осіб без громадянства. Але у ст. З Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» йдеться про громадянина-продавця і при буквальному тлумаченні цієї норми фізичні особи поставлені в нерівне становище. Крім того, з тексту статті неясно, про яких громадян йде мова: тільки українських чи іноземних також. Тому вважаємо, що п. п. «а» п. З ст. З Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» було б найкраще викласти в такій редакції: «За посвідчення договорів відчуження житлових будинків, квартир, кімнат, дач, садових будиночків, гаражів, а також інших об'єктів нерухомого майна, які перебувають у власності фізичної особи - 1 відсоток суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму прибутків громадян».

Якщо ознаками предмету є його оцінка, індивідуальні показники, то не можна обійтися і без кількісного показника, який також потрібно визнати істотною ознакою предмета договору. Як правило, проводиться міна одного об'єкта житлового фонду на іншій, але також є можливим інший варіант. Наприклад, іноді зустрічається так зване «розселення». При цьому результатом міни є те, що власники кімнат комунальної квартири отримують у власність ізольоване житло, а інша сторона стає єдиним власником цієї колишньої комунальної квартири. У цьому випадку укладається декілька договорів міни житла з декількома власниками, а кількість об'єктів житлового фонду відповідно зростає. Останніх в договорі міни житла може бути не менше двох, та вони мають бути визначені. При цьому за одним договором міни кожна зі сторін має право як відчужувати, так і набувати у власність один або декілька об'єктів житлового фонду, що складають предмет договору.

Предметом договору міни взагалі може бути будь-яке майно, що не є обмеженим у цивільному обігу. Це прямо витікає з легального визначення договору міни в ст. 241 ЦК УРСР. Наприклад, громадянин може поміняти будинок (квартиру) на автомобіль, гараж і т. і.

У сучасному праві майно, що обмінюється за договором міни, не має спеціального визначення на термінологічному рівні, інша ситуація була у дореволюційному російському праві. Як відмічав К.П. Победоносцев, відносно речі, яка набувається чи відчужується за договором міни, було встановлено, що перша іменувалася річчю, яку особа виміняла, друга - річчю, яку вона проміняла. Дійсно, ця термінологія специфічна та характерна лише для відносин міни, але на сьогоднішній день вже застаріла та здебільшого застосовується саме для ретроспективних досліджень. У сучасних умовах найчастіше вживаються терміни «відчужувана річ» та «річ, що набувається». Тому саме ці поняття вживаються нами в цьому дослідженні.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15