- всі інші частини, необхідні або корисні для існування, технічного обслуговування, безпеки майна, яке звичайно перебуває у загальному користуванні.

3. Здійснення права власності на нежитлові приміщення багатоквартирного житлового будинку та прибудинкові території

П. З Типового статуту об'єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку встановлює, що власники квартир, частин квартир і нежилих приміщень будинку є співвласниками на праві спільної часткової власності, допоміжних приміщень будинку, його конструктивних елементів і технічного обладнання та іншого майна, що є спільною власністю товариства. Отже, власниками загального майна багатоквартирного будинку є не тільки власники житла, а також і власники нежилих приміщень. Це є цілком справедливим, оскільки останні також можуть бути членами товариства співвласників багатоквартирного будинку та мають рівні з власниками житла права та несуть рівні з ними обов'язки щодо утримання будинку.

Частка власності кожного власника квартири (квартир) чи нежилого приміщення у спільній частковій власності визначається відношенням загальної площі квартири (квартир) чи нежилих приміщень, які перебувають у його власності, до загальної площі всіх квартир і нежилих приміщень будинку. Вважаємо, що тут також необхідно враховувати порядок користування нежитловими приміщеннями багатоквартирного будинку, що склався між його мешканцями ще до приватизації житла. Адже іноді підвали багатоквартирних будинків обладнані під комори. Причому на момент вселення в цей будинок за однією квартирою, як правило, закріплюється одна така комора. В цьому випадку найбільш виправданим при створенні товариства власників багатоквартирного будинку є збереження порядку користування такими приміщеннями, що вже склався з відповідним відображенням такого рішення у статуті товариства.

Відмова власника від користування майном, яке перебуває у загальному користуванні, не звільняє його від сплати частки у спільних витратах на утримання будинку та прибудинкових територій. Але статутом може передбачатися додаткова або зменшена частка окремих власників у спільних витратах, якщо майно, яке перебуває у загальному користуванні, ті чи інші зручності або комунальні послуги використовуються ними непропорційно чи у разі збільшення страхових внесків у зв'язку з особливим використанням відповідних одиниць майна. Наприклад, один з під'їздів житлового будинку може бути обладнаний домофонами та постом охорони, інші - ні. Отже, мешканці інших під'їздів цим майном не користуються, тому й витрати на обслуговування цієї системи охорони повинні нести лише мешканці обладнаного під'їзду.

Як відзначає Ю.С. Червоний, реалізуючи право на житло, громадянин має право володіти, користуватися та розпоряджатися своїм житлом лише на основі власного волевиявлення1. Це, зокрема, підтверджує ст. 4 Закону України «Про власність»1та ст. 316 проекту ЦК України. Відповідно до цього власники квартир, жилих і нежилих приміщень будинку мають право на свій розсуд розпоряджатися цим нерухомим майном: продати, подарувати, заповісти, здати в оренду, обміняти, закласти, укладати інші угоди, що не заборонені законом. У зв'язку з цим необхідно зупинитися на правовій долі майна, що належить члену товариства співвласників багатоквартирного будинку у спільній власності. Оскільки частка члена товариства у спільній власності пропорційна житловій чи нежилій площі, що знаходиться у його власності, при відчуженні цих приміщень новий власник отримує таку ж частку у спільній власності. Але незважаючи на те, що кожен з членів товариства має право на частку майна у спільній власності товариства, він не може відчужувати цю частку окремо від квартири чи нежитлового приміщення, що є його власністю.

Отже, цінність частки у загальному майні товариства власників житла вміщена у цінності окремої квартири. Наприклад, коли особа придбає квартиру у так званому житлі класу «люкс», вона цілком виправдано сподівається придбати й пов'язані з цим житлом блага, що знаходяться у складі будинку, в загальному користуванні (басейн, автостоянка, спортзал тощо). Ця особа не може стати відокремленим власником кількох метрів басейну, що знаходиться у складі кондомінімуму, але набуваючи у цьому будинку відокремлену квартиру, ця особа також набуває частку у цьому загальному майні. Оскільки загальне майно не може самостійно відчужуватись, воно не має й самостійної ціни.

Член об'єднання власників житла не в праві відмовлятися від своєї частки в загальному майні на користь фізичних чи юридичних осіб, у тому числі на користь інших членів об'єднання або самого об'єднання, а також чинити інші дії, що можуть призвести до втрати ним частки у спільній власності окремо від належних йому на праві власності квартири, жилого або нежилого приміщення. Так саме член товариства не може відчужувати належну йому квартиру чи нежитлове приміщення, а частку майна у спільній власності залишити за собою. Адже право на членство в товаристві співвласників багатоквартирного будинку (право на частку майна у спільній власності товариства) залежить від права приватної власності на квартиру чи нежиле приміщення та невідривно з ним пов'язане.

Межі квартир і нежилих приміщень будинку визначаються згідно з планами, які містяться в технічних паспортах, поверхнями, що обмежені несучими та огороджуючими конструкціями. Виключною власністю членів об'єднання є внутрішні несучі перегородки, елементи оздоблення огороджуючих та несучих конструкцій приміщень, прилади технічного обладнання, що розташовані в приміщеннях, віконні та дверні заповнення тощо.

Об'єкти, що перебувають у спільній власності членів об'єднання, передаються ними в управління правлінню об'єднання. Правління об'єднання має право використовувати об'єкти, що перебувають у спільній частковій власності членів об'єднання, а саме здавати в оренду та інше в порядку, передбаченому Статутом товариства. Загальні збори членів об'єднання можуть прийняти рішення щодо передачі В оренду окремих об'єктів, які перебувають у спільній Частковій власності членів об'єднання, одному або кільком членам об'єднання.

Надана державою можливість переходу житла, в тому числі і багатоквартирних будинків, у власність громадян не означає абсолютної свободи власника в його діях. Із здійсненням права власності на квартиру чи інші приміщення багатоквартирного будинку та об'єкти спільної часткової власності також неодривно пов'язані деякі обмеження у користуванні ними. В умовах правової держави, здійснюючи свої права, власник зобов'язаний не чинити шкоди навколишньому середовищу, не порушувати права та інтереси інших громадян, юридичних осіб та держави, на що прямо вказано у п. 5 ст. 4 Закону України «Про власність».

Враховуючи цільове призначення житла, воно не повинно використовуватись для потреб промислового характеру, що відображено в ст. 6 ЖК. Але цього обмеження, на наш погляд, недосить. Наведемо приклад, що, на жаль, не є одиничним. У одному з житлових будинків міста Харкова на першому поверсі підприємці викупили декілька квартир та згодом відкрили там кафе. Гучна музика грала у кафе після 23 години, що порушує п. 22 «Правил користування приміщеннями житлових будинків та прибудинковими територіями», що затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8.10.92 р. № 5721. Але життя у сусідніх квартирах стало важким не лише через це. Потужні музичні та освітлювальні електроприлади кафе перевантажували не розраховану на це електромережу житлового будинку, що призвело до пробоїв у ізоляції. Жителька квартири з другого поверху отримала через це декілька електротравм, коли намагалася скористатися системою водопостачання. Через декілька місяців ці негаразди вдалося владнати на користь мешканців будинку. Але ж власники кафе первісно не порушили норми ЖК, тому що розважальні заклади не є промисловими об'єктами. Поряд з цим згідно із ст. 4 Закону України «Про власність» власники житла використовують його також для комерційних цілей, та це не заважає іншим мешканцям, а навіть розвиває інфраструктуру мікрорайонів. Це має місце, коли у житлових будинках розташовуються магазини, центри правової допомоги, дитячі гуртки, перукарні тощо. Тому вважаємо, що взагалі використання житла для комерційних цілей є можливим та водночас необхідно посилити норму ст. 6 ЖК щоб уникнути ненормального використання житла. Отже, пропонуємо викласти ст. 6 ЖК у такій редакції: «Житло призначається для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Використання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється. Будь-яке інше використання житла, ніж проживання, може здійснюватися з дозволу місцевого виконкому, який повинен проаналізувати таку можливість та відсутність збиткових наслідків як для мешканців, так і для об'єктів житлового фонду, що знаходяться по сусідству з об'єктом, який вивчається, або що є його частиною». Тобто при використанні житла інтереси одного власника не повинні задовольнятись за рахунок інтересів іншого власника та стикатися з ними. Як говорив ще класик концепції правової держави Джон Локк, межа твоєї свободи - це початок моєї свободи. Тому правила співжиття в їх широкому розумінні можна висловити так: правила спільного, близького (по сусідству) проживання найбільш актуальні в багатоквартирних будинках, де тиша, спокій та порядок залежать від кожного.

5. Договір купівлі-продажу житла

Одним з найбільш поширених цивільно-правових засобів сплатного отримання житла у власність є купівля-продаж, яка є договірним зобов'язанням та у найбільш загальному вигляді представлена у ст. ст. 224-240 ЦК УРСР. Більш детально окремі аспекти купівлі-продажу житла регламентовані в Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, Інструкції про порядок видачі довідок-характеристик на об'єкти нерухомого майна, що знаходиться у власності юридичних та фізичних осіб та зареєстрованих у бюро технічної інвентаризації та інших нормативних актах.

1. Поняття та загальна характеристика договору купівлі-продажу житла

Легальне визначення договору купівлі-продажу, що представлено у ст. 224 ЦК УРСР, дозволяє розуміти під купівлею-продажем житла договір, за яким продавець зобов'язується передати житло у власність покупцеві, а покупець зобов'язується прийняти житло та сплатити за нього певну грошову суму.

Договір купівлі-продажу житла є консенсуальним, оскільки права та обов'язки у сторін виникають з моменту, коли вони у належній формі досягнуть згоди за всіма істотними умовами договору. Характерною рисою договору купівлі-продажу житла є синаллагматичність або функціональна двосторонність зобов'язання1. Це підкреслює, що права та обов'язки за договором купівлі-продажу житла покладені на обидві сторони і є еквівалентними (вартість надання однієї сторони співпадає з вартістю надання іншої сторони). Тому цей договір є двостороннім або двосторонньо-зобов'язуючим та сплатним. Обов'язок однієї сторони здійснити зустрічну дію відповідає і витікає з права іншої сторони вимагати належного виконання такого обов'язку та навпаки. Оплатність договору виявляється, передусім, у тому, що замість майна яке передане продавцем покупцеві у власність, останній сплачує обумовлену угодою сторін грошову суму. Оплатність договору купівлі-продажу житла витікає з його природи, яка була визначена ще за часів римського права та була сприйнята законодавством України, Росії, Німеччини та багатьох інших держав. Причому обов'язковим для купівлі-продажу є передача за отриману річ саме грошового еквіваленту, а не будь-якої іншої оплати.

Договір купівлі-продажу житла є правочином, що направлений на перехід права власності на майно. Власник приймає рішення про припинення влади над річчю, що йому належить. Ця влада відповідно до ст. 128 ЦК припиняється у момент передачі права власності на майно покупцеві а саме з моменту передачі йому речі.

Зараз в Україні кількість і вартість житла, що знаходиться у власності громадян, не є обмеженою. У період існування СРСР таке обмеження було закріплено у ЦК УРСР, тому громадянин міг мати у власності тільки один житловий будинок. Зміни, що відбулися зараз у законодавстві якнайкраще ілюструють той прогрес приватноправових відносин, що відбувається зараз у державі і є виправданим у сучасних умовах розвитку приватної власності. Нормативним відображенням цього став п. З ст. 13 Закону України «Про власність», де вказано, що склад, кількість та вартість майна, яке може бути у власності громадян, не обмежується, крім випадків, передбачених законом. Відносно житла законодавством України такі обмеження не встановлені.

Укладення договорів на відчуження житла переважно пов'язано з наступними діями сторін, серед яких найбільш типовими є:

- досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами договору;

- отримання довідки-характеристики Бюро технічної інвентаризації;

- отримання довідки про відсутність заборони на відчуження житла його власником;

- отримання нотаріально засвідченої згоди іншого з подружжя на відчуження житла;

- отримання нотаріально засвідченої заяви учасника часткової власності про відмову від права переважної купівлі;

- отримання згоди з органу опіки та піклування в тому, що при відчуженні не порушуються права неповнолітніх дітей на житло;

- надання договору письмової форми, нотаріальне посвідчення;

- державна реєстрація переходу права власності на Житло в Бюро технічної інвентаризації або виконкомі місцевої ради.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15