| аким образом, гражданское законодательство России пошло по пути разграничения понятий "предприятие" и "юридическое лицо", хотя и провело его недостаточно последовательно. Это видно из ст. 300 ГК, которая упоминает о праве собственности на унитарное предприятие (как, впрочем, и на учреждение), в отличие от ст. 113 (п. 5), ст. 114 (п. 8), ст. 120 ГК, которые говорят о правах собственника не на сами юридические лица, названные выше, а только на закрепленное за ними имущество.Думается, что подобное смешение понятий ошибочно и недопустимо: субъект имущественного права не может одновременно сам быть объектом обладания на праве собственности со стороны третьего лица. Поэтому в ст. 300 ГК под правом собственности на унитарное предприятие и учреждение следует, по-видимому, понимать право собственности на закрепленное за этими юридическими лицами имущество. К подобному выводу можно прийти путем сравнительного сопоставления норм ГК, то есть через систематическое толкование закона.Поскольку предприятие юридическим лицом не является, предложенное выше толкование ст. 22 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним неверно. Следовательно, возникает проблема уяснения смысла положений этой статьи и определения места регистрации прав на предприятие. Закон увязывает место регистрации прав на предприятие с местом регистрации юридического лица.Использование термина "предприятие" в целях обозначения юридического лица воспринимается в данном случае как несоответствие терминологии Закона понятийному аппарату, использованному законодателем при конструировании норм Кодекса. Следует при этом заметить, что обозначение юридического лица термином "предприятие" не исключает вероятности неправильного истолкования понятия "предприятие как объект права собственности", поскольку дает основание отождествлять его со всем имуществом юридического лица в целом ввиду того, что Закон указывает на комплексный характер предприятия как недвижимости, но не упоминает о присущей предприятию вещной обособленности.Поскольку юридическое лицо может обладать недвижимым имуществом, находящимся в разных регистрационных округах, именно в этом смысле становится возможным понимание необходимости регистрации отдельных объектов, относящихся к недвижимому имуществу и входящих в состав предприятия, по месту нахождения каждого из этих объектов - в разных учреждениях юстиции по регистрации прав.Такое понимание предприятия, однако, следует признать неверным. В литературе неоднократно отмечалось, что предприятие - суть имущественный комплекс, который представляет собой не просто совокупность самостоятельных разрозненных вещей, а одну непотребляемую совокупную недвижимую вещь, обособленную от иного имущества (в том числе и принадлежащего тому же собственнику - юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю), образующую технологически единое целое, замкнутый производственный цикл (при этом отдельные составляющие предприятия - недвижимые вещи - могут иногда находиться вне места расположения основной массы недвижимого имущества, образующего предприятие - в других регистрационных округах, не имея, однако, самостоятельного хозяйственного значения, будучи призванными функционально обеспечивать работу предприятия в целом). Иные сочетания (комплекты) вещей, не обладающие указанными свойствами, не являются предприятием3. На этих позициях стоит и судебная практика. В качестве предприятия должны рассматриваться заводы, автозаправочные станции и тому подобное имущество, а значит, в собственности всякого субъекта предпринимательской деятельности может находиться как одно, так и несколько предприятий, самодостаточных для постоянного использования в целях извлечения прибыли.В ряде случаев юридическое лицо может ассоциироваться с конкретным предприятием и быть с ним неразрывно связано. Это относится, как правило, к государственным и муниципальным унитарным предприятиям (в первую очередь к федеральным казенным предприятиям), а также к хозяйственным обществам, образованным на базе государственных предприятий в результате приватизации последних и имеющим в собственности крупные промышленные объекты. Однако законодательство не содержит препятствий к тому, чтобы в собственности унитарного предприятия находилось несколько предприятий - имущественных комплексов. Следовательно, толковать ст. 22 Закона как применимую только к унитарным предприятиям, нет оснований: речь в ней идет обо всех юридических лицах без исключения. С учетом изложенного приемлема следующая трактовка Закона: право на предприятие в целом должно регистрироваться в ответственном за регистрацию учреждении юстиции, находящемся по месту регистрации юридического лица собственника предприятия. Однако и подобное истолкование порождает немало вопросов.Во-первых, неясно, должна ли производиться перерегистрация прав в другом учреждении юстиции в случае перехода права собственности на предприятие в целом к лицу, находящемуся в другом регистрационном округе.Во-вторых, встает проблема надлежащей регистрации прав в том случае, если предприятие находится в собственности нескольких лиц (например, создание предприятия в результате совместной деятельности), место нахождения которых различно.Наконец, непонятно, в каком конкретно учреждении юстиции должно регистрироваться право собственности на предприятие, принадлежащее государству. Думается, Закон предполагает следующее. Всякий объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия, должен быть зарегистрирован в месте его нахождения за собственником всего предприятия (впоследствии любое обременение каждого такого объекта будет регистрироваться только в месте его расположения). При этом в месте регистрации юридического лица - собственника предприятия в соответствующем учреждении юстиции в реестр недвижимости должна быть внесена регистрационная запись о том, что конкретное юридическое лицо, зарегистрированное по определенному адресу в данном регистрационном округе, обладает на праве собственности предприятием, расположенным в определенном месте, с перечислением всех объектов недвижимости, относящихся к этому предприятию. В месте регистрации собственника предприятия, очевидно, должны регистрироваться и права на предприятие, производные от права собственности. Таким образом, каждый объект недвижимости, входящий в предприятие, должен быть подвергнут двойной регистрации. Переход права собственности на предприятие в целом повлечет необходимость новой регистрации (регистрации возникшего права) в другом учреждении юстиции в том случае, если приобретатель зарегистрирован в ином регистрационном округе.Регистрация прав на предприятие, находящееся в общей долевой собственности, будет необходима одновременно в нескольких учреждениях юстиции, отвечающих за регистрацию недвижимости, - соответственно в месте регистрации каждого из сособственников с указанием на то, что находящемуся в данном регистрационном округе лицу принадлежит определенная доля в праве общей собственности на конкретное предприятие. На каждый объект недвижимости в месте его нахождения должно быть при этом зарегистрировано право общей собственности.Регистрация права собственности государства на предприятие, видимо, должна проводиться в месте регистрации юридического лица, за которым предприятие закреплено. Сложность подобной регистрационной процедуры очевидна. Неизбежно возникнут проблемы, связанные со слабой технической базой регистрирующих органов (поскольку без объединения всех учреждений юстиции в единую компьютерную сеть исполнение нового Закона весьма проблематично), а также с недостаточно высокой профессиональной подготовкой регистраторов, многие из которых в настоящее время не имеют юридического образования. С учетом последнего обстоятельства несомненна необходимость скорейшего принятия подзаконных актов, на которые косвенно указывает ст. 22 Закона и которые призваны детализировать правила регистрации прав на предприятия. Кроме того, потребуется, видимо, официальное толкование положений нового Закона в форме совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. ЗаключениеПо некоторым оценкам, около 30% предложений о продаже жилья попытки совершить незаконные сделки. Самые распространенные из них:1. Продажа квартиры лицом, не являющимся ее собственником. Документы на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовлены с использованием похищенных подлинников.2. Продажа квартиры несколькими покупателями одновременно. У продавца имеется несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности, договоров купли-продажи и других документов.3. Продажа незаконно присвоенной квартиры (если договор купли-продажи или дарственная на квартиру оформлены с помощью угроз и насилия). Ситуация осложняется тем, что документы могут быть безукоризненными по содержанию.4. Продавец, получив деньги от покупателя, отказывается выписаться из квартиры, тем самым оставляя себе право на проживание в ней, используя противоречие между нормами законодательства.5. Продается приватизированная квартира, принадлежащая на праве собственности нескольким лицам. Один из них может присвоить всю сумму стоимости квартиры и скрыться. Независимо от того, имеется ли подозрение о возможном обмане, при совершении сделок, связанных с куплей-продажей квартир, следует самым тщательным образом изучить документы, прежде всего устанавливающие право собственности на жилье, навести справки в Департаменте муниципального жилья, РЭУ, паспортном столе. Полезной может быть и беседа с соседями.Для совершения сделки с приватизированной квартирой (впервые продающейся) покупатель должен потребовать от продавца следующие документы:- свидетельство о собственности на жилье;- договор передачи жилья в собственность; - справку из бюро технической инвентаризации, в которой указана инвентаризационная стоимость квартиры (форма 11А); - справку из РЭУ об отсутствии задолженности по платежам; - выписку из домовой книги; - копию финансового лицевого счета; - если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то необходимо согласие органов опеки и попечительства и свидетельство о рождении детей.Если продавец - не первый собственник квартиры, документом, подтверждающим его право собственности на квартиру, служит договор купли-продажи, дарения и проч.Следующая стадия после проверки документов на их подлинность и соответствие содержания требованиям законодательства - удостоверение договора в нотариальной конторе.Нотариус требует справку формы 11-а из БТИ, подтверждающую наличие объекта сделки в натуре, принадлежность его данному лицу, в которой содержится краткое описание квартиры или комнаты, указана их инвентаризационная стоимость (основание для определения размеров госпошлины и подоходного налога), представлена информация об имеющихся ограничениях сделок с ними (арест, запрещение).В ст.56 Основ законодательства РФ о нотариате сказано, что удостоверение договоров об отчуждении квартиры производится по месту ее нахождения. Поэтому потенциальному покупателю стоит подумать, прежде чем решиться на покупку квартиры, продавец которой в подтверждение своего права собственности на квартиру предъявляет договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом из другой местности.Наконец, договор должен быть зарегистрирован в Департаменте муниципального жилья, без чего сделка не может считаться заключенной.В практике нередко случаются попытки продажи квартир "с начинкой", когда продавец не предупреждает покупателя о возможных претензиях третьих лиц на жилплощадь. Наиболее часто это связано с продажей квартир, которые приватизировались без включения в договор передачи жилья в собственность несовершеннолетних детей, пропитанных на момент приватизации в этих квартирах.В Законе РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не отражены положения о праве несовершеннолетних членов семьи на приватизированное жилье. Это теперь исправлено "Примерным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", утвержденным решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 марта 1993г. N 4 и одобрено Постановлением Правительства РФ от 26 ноября 1993г. N 1238.В "Примерном положении" установлено, что несовершеннолетние дети, проживающие совместно с нанимателями, и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.Следствием "невнимательности" Департамента муниципального жилья стал тот факт, что в практике судов достаточно часто встречаются споры по поводу признания сделок купли-продажи квартир недействительными по тому основанию, что при приватизации квартир были нарушены права несовершеннолетних членов семьи на участие в приватизации. Суды в таких случаях принимают решение о признании сделок, последовавших после приватизации квартир, недействительными.Покупателю также следует быть осторожным, если в цепочке договоров купли-продажи имеется сделка, совершенная поверенным, действовавшим по "генеральной доверенности", выданной лицом, являвшимся на тот момент собственником квартиры. Бывший собственник может впоследствии заявить, что на самом деле он поручил поверенному совершить обмен квартиры с доплатой и был введен им в заблуждение относительно характера сделки, связанной с его квартирой.Много проблем счастливым обладателям квартир и их домочадцам может принести институт прописки. Одна из самых распространенных проблем - ничем не ограниченное право собственности, оказывается, ограничивается волей власть предержащих - "прописать" или "не прописать" в приобретенное жилье. Право прописки в приобретенную в Москве квартиру для граждан РФ стоит почти столько же, сколько сама квартира.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
|
