| ак же, как и договор купли-продажи, договор мены квартир подлежит сначала нотариальному удостоверению, а потом регистрации Департаментом муниципального жилья.Определенные сложности возникают при заключении договора мены между собственниками квартир и владельцами муниципальных (неприватизированных) квартир. При заключении таких договоров собственники квартир настаивают на том, чтобы их контрагенты также приватизировали свое жилье, а последние, зная, что муниципальное жилье можно приватизировать только один раз, по различным причинам не хотят этого делать.В качестве выхода из создавшейся ситуации можно предложить следующий вариант. В случае, если в неприватизированной квартире проживает несколько нанимателей, то эта квартира может быть приватизирована на имя только одного из них, который и заключает договор купли-продажи, а затем прописывает в новую квартиру членов своей семьи. Таким образом, остальные наниматели сохраняют в последующем право приватизации муниципальной площади.Договор мены может заключаться не только на квартиры, но и на приватизированные комнаты в коммунальных квартирах. В этом случае необходимо иметь следующие документы:1) свидетельство о собственности на жилище (с указанием размера комнаты и общей площади коммунальной квартиры);2) договор передачи жилья в собственность, зарегистрированный Департаментом муниципального жилья;3) соглашение об определении долей, нотариально заверенное и зарегистрированное Департаментом муниципального жилья;4) справка БТИ об оценке стоимости квартиры (с указанием размера долей всех собственников коммунальной квартиры) Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере.- Хозяйство и право, 1998, № 3. С. 38.. Глава 4. ДарениеА) Субъект, объектПонятие договора дарения закреплено в ст. 572 ГК РФ и является достаточно развернутым.Как и в ранее действовавших Гражданских кодексах РФ, дарение рассматривается в качестве особого договорного типа. Но если в ГК 1922 г. дарению была посвящена всего одна и притом весьма лаконичного содержания статья, а в ГК 1964 г. лишь две статьи (Основы гражданского законодательства 1961 г. и 1991 г. не предусматривали норм о дарении), то в современных условиях значительное возрастание роли гражданско-правового регулирования рассматриваемых отношений обусловило достаточно полную и сравнительно детальную их регламентацию в законе.Преобладание в гражданском обороте страны эквивалентно-возмездных отношений не исключает существования и развития всевозможных безвозмездных имущественных связей. Помимо положений гражданского права, названные отношения подпадают под действие норм других отраслей российского права, в частности семейного, административного, трудового. К их числу относятся Закон РФ от 12 декабря 1991 г. (с последующими изменениями и дополнениями) "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения", Указ Президента РФ от 30 апреля 1996 г. "О дополнительных мерах по реализации Федерального закона "О ветеранах", распоряжение Президента РФ от 22 февраля 1996 г. "О российском фонде правовых реформ".Сопоставляя содержание ст. 572 ГК РФ со ст. 256 ГК 1964 г. (с тем же названием), следует обратить внимание на принципиально иные положения, которые характеризуют юридическую природу и конструкцию данного договора. Прежде легальное определение "умещалось" в сравнительно кратком тезисе: "...одна сторона передает безвозмездно другой стороне имущество в собственность". Теперь же оно существенно расширено за счет включения ряда новых важнейших признаков.Из определения в ГК 1964 г. с очевидностью явствует, что ранее договор дарения признавался реальным. Более того, в ч.2 ст.256 ГК РСФСР особо указывалось: "Договор дарения считается заключенным в момент передачи имущества".Согласно действующему определению договора дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) соответствующую вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Тем самым закон признает возможность существования не только реального, но и консенсуального договора дарения Рыночные отношения в жилищной сфере. Сборник законодательных актов и гражданско-правовых документов. (Сост. В.Н. Иванов.- М.: Информационно-внедренческий центр “Маркетинг”, 1995. С. 100..Вместе с тем необходимо подчеркнуть, что приведенное определение данного конкретного типа договора не согласуется с общим понятием безвозмездного договора, закрепленным в части первой Кодекса и безоговорочно признаваемого консенсуальным. В силу ст. 423 ГК РФ ("Возмездный и безвозмездный договоры") безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.Определяя в качестве предмета договора имущество, ГК 1964 г. не раскрывал содержание этого понятия. Практика же исходила из возможности безвозмездного отчуждения только вещей, в том числе денег. Ныне ст.572 ГК относит к предмету договора вещь либо имущественное право (требование). Это соответствует предписанию ст. 128 ГК, которая причисляет к объектам гражданских прав вещи, включая деньги, и ценные бумаги, а также иное имущество, в том числе имущественные права. Из этого следует, что предметом дарения всегда является имущественная ценность.Что касается имущественного права (требования), то оно предоставляется одаряемому самим дарителем как обязательственное требование к нему. Вместе с тем допускается передача дарителем принадлежащего ему имущественного права к третьему лицу по любому обязательству. Исключения составляют права, уступка которых кредитором другому лицу не допускается. Согласно ст. 383 ГК - это права, неразрывно связанные с личностью кредитора, в частности требования об уплате алиментов (разд.V СК РФ) и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина (ст.ст.1084-1094 ГК).Упоминаемое в ст. 572 ГК освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед дарителем или третьим лицом представляет собой два особых случая. Первый есть не что иное, как согласно ст. 415 ГК прощение долга, если оно не нарушает прав третьих лиц в отношении имущества дарителя. Второй случай возможен либо при исполнении дарителем за одаряемого его обязанности перед третьим лицом, либо путем перевода на дарителя долга одаряемого третьему лицу. Оба они могут иметь место, когда одаряемый не должен лично произвести исполнение (см. ст. 313 ГК) и при условии, что перевод долга на дарителя возможен, если на это имеется согласие кредитора одаряемого (см. ст. 391 ГК).В соответствии со ст. 129 ГК имущество как объект гражданских прав должно отвечать требованиям оборотоспособности: отчуждение или перевод от одного лица к другому возможны, если оно не изъято из имущественного оборота или не ограничено в обороте.Поскольку одной из существенных особенностей договора дарения является его безвозмездность, любое так называемое встречное имущественное предоставление (в виде вещи или права либо обязательства) со стороны лица, бесплатно получающего имущество в собственность, свидетельствует об отсутствии дарения. В силу закона к такому договору применяются положения, предусмотренные п.2 ст.170 ГК, т.е. правила о притворной сделке. В данной ситуации речь идет о нормах, относящихся к возмездной сделке, которую стороны действительно имели в виду.Не противоречит безвозмездному характеру дарения факт совершения впоследствии одаряемым дара в пользу дарителя, но по самостоятельному договору. При соглашении же о встречных имущественных предоставлениях налицо не договор дарения, а договор мены (ст. 567 ГК) либо договор купли-продажи (ст. 454 ГК), если эквивалент выражен в денежной сумме. Как правильно отмечалось в специальной литературе, договор не становится возмездным от встречного предоставления, которое носит символический характер. В принципе не превращает дарение в возмездный договор и возмещение дарителю расходов, понесенных им в связи с такой сделкой, если они по условиям сделки не входят в ценность предмета дарения.Безвозмездная природа дарения не может не оказывать влияния на характер возникающих между сторонами отношений. Так, в указанных в ГК случаях (ст.ст. 577, 578) даритель вправе отказаться от исполнения договора, а также отменить дарение; закон устанавливает пределы имущественной ответственности дарителя, если вследствие недостатков подаренной вещи причинен вред жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина (ст. 580).Заметим, что обещание безвозмездно совершить или не совершить соответствующее действие (обещание дарения) имеет юридическую силу, если оно сделано в надлежащей форме (п.2 ст.574 ГК) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от соответствующей имущественной обязанности.В то же время упомянутое обещание с необходимостью должно содержать указание на конкретный предмет дарения. В противном случае оно признается ничтожным по правилам гл.9 ГК ("Недействительность сделок").Равным образом ничтожен договор, который предусматривает передачу дара одаряемому после смерти дарителя. Такая сделка может представлять собой обход действующих правил о наследовании, которыми, в частности, установлено, что нетрудоспособные наследники по закону имеют право на получение обязательной доли в наследственном имуществе. Вместе с тем судебная практика исходит из того, что факт перехода определенного имущества к одаряемому не должен сказываться на возможности возникновения у последнего в дальнейшем права наследования имущества дарителя.Очевидно, что в тех случаях, когда договор дарения направлен на прекращение права собственности у одной стороны и возникновение такого права на имущество у другой, даритель должен быть собственником имущества в момент заключения договора. Подтверждение тому - в словах ч.2 п.2 ст.572 ГК РФ, где говорится об обещании "подарить все свое имущество". Момент заключения договора не всегда совпадает с моментом возникновения права собственности у одаряемого (ст. 223 ГК).Сторонами договора могут быть все субъекты гражданского права.Что касается граждан, то при заключении договора дарения должны быть учтены требования закона об их дееспособности, в частности - ст. 28 ГК ("Дееспособность малолетних"), предоставляющая малолетним в возрасте от шести до четырнадцати лет право самостоятельно совершать сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации.Закон (ст. 573 ГК) предоставляет одаряемому право в любое время до передачи ему дара от него отказаться. Реализация такой возможности влечет за собой расторжение договора дарения. В ранее действовавшем законодательстве нормы подобного содержания не было. Установленное ею правило относится исключительно к консенсуальному договору, так как реальный договор дарения до передачи имущества возникнуть не может.Поскольку в этом случае данный договор признается расторгнутым, эту ситуацию можно рассматривать как особую по сравнению с той, что предусмотрена правилами гл.29 ГК ("Изменение и расторжение договора").Две нормы ст. 573 об отказе одаряемого принять дар непосредственно связаны с содержанием следующей за ней статьи. Как видно из текста ст.574 ГК, облечение договора в соответствующую форму обусловливается главным образом характером возникающих отношений. По общему правилу реальный договор дарения может быть совершен устно. В дополнение к понятию передачи вещи, сформулированному в гл.14 ГК ("Приобретение права собственности"), здесь упоминаются вручение правоустанавливающих документов и символическая передача (вручение ключей и т.п.).Исключена возможность совершения в устной форме дарения движимого имущества, если договор является консенсуальным, а также когда дарителем выступает юридическое лицо и стоимость дара превышает предел (пять установленных законом минимальных размеров оплаты труда). Несоблюдение в таких случаях требуемой законом формы приводит к ничтожности сделки.Для действительности договора дарения недвижимости необходима государственная регистрация Черноморец А.Е. Некоторые теоретические проблемы права собственности в свете ГК РФ. // Гос. и право, 1996, № 1. С. 44.. Порядок регистрации и основания отказа в ней должны быть установлены в соответствии со ст. 131 ГК специальным законом. До настоящего времени такой нормативный акт не принят. Главным его нововведением станет создание единого государственного реестра прав на недвижимость, лишь запись в котором будет доказательством права собственности лица на такое имущество.Со статьей ГК, формулирующей понятие договора дарения, теснейшим образом связаны в нем же закрепленные нормы, которые запрещают совершение подобных сделок. Являющаяся новеллой ст. 575 ("Запрещение дарения") не допускает по общему правилу дарение в четырех случаях: 1 ) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, а также супругами и родственниками этих граждан; 3) государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; 4) в отношениях между коммерческими организациями.Первый из этих случаев вызван необходимостью обеспечить интересы недееспособных граждан, второй - соображениями сугубо нравственного порядка, третий - возможностью прикрытия предметом дарения противозаконных действий в отношении определенных категорий служащих и четвертый - целесообразностью защиты интересов кредиторов дарителя, а также интересов участников хозяйственных товариществ и обществ (см. ст.66 ГК), других коммерческих организаций.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
|
