| p align="left">Отмечается увеличение количества приватизированных жилых помещений с 2003 года по 2006 год включительно, резкое падение количества приватизированных помещений в 2007, 2008 годах, очевидно по причине того, что на тот момент последним сроком бесплатной приватизации жилья был 2007 год. В 2009 году отмечается вновь увеличение количества приватизированных помещений. Также с 2003 года по 2007 год отмечается увеличения количества приватизированных комнат. В январе 2010 года в МУЖКХ города Бузулука уже подано 100 заявлений на приватизацию жилых помещений, однако они пока не рассмотрены. Такое количество заявлений в первый месяц года, связано с тем, что граждане опасались не успеть приватизировать свое жилье, так как последний срок бесплатной приватизации жилых помещений был до 1 марта 2010 года. Продление срока бесплатной приватизации позволит всем нанимателям жилых помещений, не успевшим в 2009 году приватизировать свое жилье, еще раз хорошо обдумав плюсы и минусы приватизации, принять правильное решение. А собственники жилых помещений, получившие право собственности путем приватизации, получат возможность деприватизации. 3 Особенности приватизации отдельных видов жилых помещений 3.1 Приватизация жилых помещений в квартирах коммунального заселенияКоммунальная квартира - одно из многочисленных горьких наследий социализма еще долгие и долгие годы будет напоминать о себе. Коммунальные квартиры - квартиры, занятые несколькими семьями по отдельным договорам найма жилого помещения. Жилым помещением в коммунальной квартире является комната (комнаты). В ЖК РФ такого понятия нет. Например, в ст. 29 ЖК РФ относительно коммунальных квартир говорится о квартирах, занятых несколькими семьями. Впервые в нормативных актах запись «коммунальные квартиры» появилась в законе «Об основах жилищной политики в РФ» (ст. 12, 16 и др.).Первые коммунальные квартиры как тип жилья, в котором проживают несколько семей, появились в начале XVIII века. Владельцы квартир разгораживали помещение на несколько «углов» (часто проходных) и сдавали в поднаём. Квартиры состояли из 3-6 комнат, с одной кухней (туалет -- один на лестничной площадке), в них проживало 3-6 семей. В 1860-х годах, после выхода романа Н. Г. Чернышевского «Что делать?», появились «коммуны-общежития», когда несколько молодых людей снимали квартиру из 2-4 комнат.Наибольшее распространение коммунальные квартиры получили после революции 1917 года. Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 года «Об отмене частной собственности на недвижимости в городах» отменял право частной собственности на городскую землю и право частной собственности на строения, имевшие стоимость или доходность выше определенного предела, причём этот предел в каждом городе устанавливался местными органами советской власти. Больше всего коммунальных квартир было в Ленинграде, где до революции было много квартир большой площади. Материал Википедии: электронная энциклопедия - Режим доступа: http://ru.wikipedia.orgДо недавнего времени Законом о приватизации были установлены особенности приватизации коммунальных квартир. Жилые помещения в коммунальных квартирах были включены в перечень жилых помещений, приватизация которых запрещена. Вместе с тем в законе говорилось, что наймодателем (собственником и др.) вопрос о приватизации коммунальной квартиры (именно всей квартиры, а не отдельных ее комнат) может быть решен положительно.До введения в действие ЖК РФ на практике имели место случаи, юридическое обоснование которых встречало поддержку в литературе, когда при продаже комнаты применялось право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводились доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры. По нашему мнению, право преимущественной покупки в таких случаях применяться не должно было, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме.Если в отношении других жилых помещений (аварийных, в общежитиях, закрытых военных городках, служебных) практически не возникало вопросов относительно запрета на их приватизацию, то по порядку приватизации коммунальных квартир имелись разные мнения.Противники применения к этим квартирам общего порядка приватизации считали, что в случае частичной приватизации коммунальной квартиры в ней будут проживать граждане с разным правовым положением (собственники и наниматели), и это может негативно отразиться на правах и интересах соседей, которые не приватизировали свои комнаты (поскольку жилищные права собственника шире, в частности он может отчуждать жилое помещение и соответственно в это жилое помещение может вселиться большее число жильцов). Также они полагали, что разный статус указанных граждан может породить неясности в пользовании помещениями, которые являются общими (коридор, кухня и др.).Сторонники распространения на коммунальные квартиры общих условий приватизации жилых помещений приводили в свою пользу, по крайней мере, два обстоятельства.Во-первых, как следует из Конституции РФ (ст. 19 и др.) оснований для установления разного подхода к приватизации для отдельных и коммунальных квартир не имеется. Во-вторых, согласно ст. 46 ЖК РСФСР Жилищный кодекс РСФСР. Утвержден Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 года (утратил силу с 1 марта 2005 года) // Ведомости ВС РСФСР. - 1983 - . № 26. - ст. 883. и ст. 16 Закона «Об основах жилищной политики в РФ» Об основах жилищной политики в Российской Федерации. Закон РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1.(утратил силу с 1 марта 2005 года) // Российская газета. - 1993. - № 15. - 23 января освобождающиеся жилые помещения (комнаты) в коммунальных квартирах вправе заселить проживающие в них наниматели. Они зачастую были заинтересованы в том, чтобы комнаты не были приватизированы и в дальнейшем переданы в их пользование. В этом, как правило, были заинтересованы и наймодатели, которые имеют небольшой жилищный фонд и хотели бы распоряжаться им по своему усмотрению.В этом споре в настоящее время поставлена точка. Конституционный Суд РФ принял Постановление «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросом Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова» от 03.11.98 № 25-П Постановление Конституционного суда РФ от 03.11.98 № 25-П // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 45. - ст. 5603, в котором признал ст. 4 Закона о приватизации в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, не соответствующей Конституции РФ (ст. 19, 46 и 55).При этом Конституционный суд РФ указал следующее:
«…Признание оспариваемого положения части первой статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не соответствующим указанным нормам Конституции Российской Федерации означает, что граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют право на приватизацию жилых помещений без каких-либо предварительных условий, в частности независимо как от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, так и от того, приватизируются ли другие жилые помещения в той же квартире. Это не исключает возможности оспаривать реализацию данного права в судебном порядке…».Иными словами, начиная с 3 ноября 1998 г. в отношении коммунальных квартир действует общий порядок приватизации жилых помещений, без каких-либо ограничений. В этой связи Федеральным законом от 20.05.02 № 55-ФЗ из данной статьи закона были исключены слова «коммунальные квартиры» О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Федеральный закон от 20 мая 2002 года № 55-ФЗ. Принят государственной Думой 19 апреля 2002 года (в ред. от 29.12.2004 № 189-ФЗ) // Российская газета. - 2002 - № 90 - 23 мая..Квартира коммунального заселения (коммунальная квартира) - квартира, в которой наряду с местами общего пользования имеется несколько жилых помещений (комнат), предоставленных (переданных) лицам, иным субъектам гражданских правоотношений на праве пользования (собственности) по отдельным договорам (сделкам).Ст. 41 Жилищного кодекса Российской Федерации, посвящена праву собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Собственнику жилого помещения (комнаты) в квартире коммунального заселения принадлежит также доля в праве общей собственности на места общего пользования в этой квартире. Жилищный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ. Принят Государственной Думой Российской Федерации 24 декабря 2004 года (ред. от 17.12.2009) // Российская газета. - 2005. - № 1. - 12 января.Под общим имуществом в коммунальной квартире надо понимать такое имущество, которое предназначено для обслуживания более одной комнаты - вспомогательные нежилые помещения, предназначенные для обслуживания только этой квартиры, в том числе: кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно-гигиенические помещения, иные подсобные помещения.Общее имущество собственников (общая собственность) в квартире коммунального заселения - является также инженерное и иное оборудование, предназначенное для обслуживания только этой квартиры и находящееся как внутри квартиры, так и вне ее. Общее имущество не подлежит разделу между собственниками жилых помещений этой квартиры. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире допускается только с согласия всех собственников комнат.Порядок определения долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире установлен ст. 42 ЖК РФ.Доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику комнаты в коммунальной квартире, пропорциональна величине общей площади этой комнаты. Статья устанавливает алгоритм определения размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащей собственнику комнаты в коммунальной квартире. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна сумме размеров:- общей площади комнаты в коммунальной квартире;- площади общего имущества в коммунальной квартире, определенной нами выше в ст. 42 ЖК РФ. Жилищный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ. Принят Государственной Думой Российской Федерации 24 декабря 2004 года (ред. от 17.12.2009) // Российская газета. - 2005. - № 1. - 12 января.Собственник жилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места пользования в квартире коммунального заселения, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение в квартире коммунального заселения.Другими словами, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на комнату в такой коммунальной квартире. Следовательно, при отчуждении комнаты другому лицу к нему переходит указанная доля.Необходимо сказать и о запретах, установленных Жилищным кодексом в отношении доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Эти запреты практически аналогичны запретам, установленным в отношении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Так, собственники комнат в коммунальной квартире не вправе:- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире;- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащую комнату.Ст. 42 ЖК РФ устанавливает преимущественное право покупки собственниками комнат в коммунальной квартире комнаты, продаваемой одним из собственников. Право преимущественной покупки - это право участников общей долевой собственности в отношении продаваемой постороннему лицу доли в принадлежащем им имуществе по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи такой доли с публичных торгов. Уступка права преимущественной покупки доли не допускается.Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Извещение может быть оформлено в виде заказного письма с уведомлением либо в иной письменной форме.Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.Изложенные правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.Приватизация жилых помещений в квартирах коммунального заселения - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими по договору социального найма жилых помещений (комнат).Граждане, занимающие жилые помещения в квартирах коммунального заселения на условиях договора социального найма, имеют право на приватизацию этих помещений один раз независимо от воли собственника этих жилых помещений, а также нанимателей, арендаторов или собственников иных жилых помещений в той же квартире.Не подлежат приватизации жилые помещения в квартирах коммунального заселения, находящиеся в аварийном состоянии, признанные в установленном порядке не пригодными для постоянного проживания, а также жилые помещения в общежитиях, служебные жилые помещения.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
|
