еобходимо различать два вида приватизации квартир коммунального заселения:1) приватизация коммунальных квартир;2) приватизация комнат в коммунальной квартире.В первом случае приватизации объект приватизации - жилое помещение, квартира в целом. Доли граждан в праве общей собственности на коммунальную квартиру определяются в договоре пропорционально площади занимаемых ими комнат. После заключения договора передачи в установленном порядке производится государственная регистрация права долевой собственности на всю коммунальную квартиру. Такая приватизация коммунальных квартир допускалась ранее в соответствии со ст. 4 Закона о приватизации жилья.Поскольку объект приватизации в данном случае - вся коммунальная квартира в целом, приватизация может быть осуществлена только при обращении лиц, занимающих все комнаты в квартире.Немаловажно, что один договор безвозмездной передачи должен быть подписан всеми участниками, поскольку долевая собственность согласно п. 4 ст. 244 ГК РФ возникает при поступлении одного объекта в собственность нескольких лиц, а согласно п.1 ст. 245 ГК РФ доли в праве общей собственности (отличные от равных) устанавливаются соглашением участников.Количество подлинных экземпляров договора может соответствовать числу участников приватизации, так как каждый из них вправе иметь правоустанавливающие документ о наличии доли в праве собственности на квартиру в целом. В договоре может быть закреплен и сложившийся порядок пользования квартирой, т.е. указано, кто какой комнатой владеет и пользуется (ст. 247 ГК РФ). Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51 -ФЗ. Принят Государственной Думой РФ 21 октября 1994 года (ред. от 27.12.2009) // Российская газета. - 1994. - № 238-239. - 8 декабря.Договор приватизации, подписанный только одним участником, неправомерен, поскольку гражданин являлся нанимателем жилого помещения, но никак не доли в праве общей собственности. Объектом приватизации могут быть находящиеся в найме жилые помещения: либо коммунальная квартира в целом, либо ее часть, состоящая из одной или нескольких комнат.При приватизации нанимателем (нанимателями) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире объект приватизации - изолированное жилое помещение (комната или несколько комнат) в коммунальной квартире, а не квартира в целом. Согласия нанимателей других комнат на приватизацию не требуется.Проведенная государственная регистрация права удостоверяется свидетельством, в котором в качестве объекта права собственности указывается комната (комнаты).Приватизация жилого помещения в квартире коммунального заселения оформляется в общем порядке.Граждане, ставшие собственниками жилых помещений в квартирах коммунального заселения, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению: вправе продавать, завещать, дарить, сдавать внаем, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы граждан, а также общественные интересы.Переход права собственности на жилое помещение в квартире коммунального заселения к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (в том числе бывшими).Члены семьи собственника жилого помещения (в том числе бывшие) могут требовать устранения нарушений их прав на пользование жилым помещением от любых лиц, включая собственника помещения.При отсутствии на федеральном уровне документов, регулирующих порядок осуществления приватизации коммунальных квартир, практика осуществления приватизации жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах складывается на территории Российской Федерации следующим образом.Орган местной администрации, уполномоченный производить приватизацию жилья, передает всю коммунальную квартиру в долевую собственность всех проживающих в ней нанимателей комнат, обратившихся с заявлением о приватизации квартиры. В таких случаях приватизация квартиры в долевую собственность проживающих лиц, имеющих право на приватизацию, производится путем заключения договора на передачу жилого помещения в собственность граждан, имеющих право на приватизацию, с определением долей, соответствующих площади занимаемых ими комнат в коммунальной квартире. После заключения и регистрации договора (договоров) о передаче производится государственная регистрация права долевой собственности на всю коммунальную квартиру в установленном порядке. Таким образом приватизация коммунальной квартиры производилась и ранее, до принятия Конституционным Судом РФ вышеназванного Постановления. Поскольку объектом приватизации в данном случае является вся коммунальная квартира в целом, такая приватизация может быть осуществлена только при обращении за приватизацией всех лиц, занимающих все комнаты квартиры коммунального заселения.При обращении за приватизацией нанимателя (нанимателей) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире без согласия других нанимателей объектом приватизации является жилое помещение (комната или несколько комнат) в коммунальной квартире, а не квартира в целом. Сразу возникает вопрос: имеет ли собственник комнаты какие-либо права на места общего пользования в данной коммунальной квартире? Законодательно этот вопрос не решен, хотя ни у кого не возникает сомнений, что собственник комнаты имеет права и на места общего пользования квартиры, в которой расположена приватизированная комната.В соответствии с вышесказанным, при обращении нанимателя (нанимателей) одной или нескольких комнат в коммунальной квартире без согласия других нанимателей осуществляется приватизация жилого помещения (комнаты или нескольких комнат) в коммунальной квартире с соответствующей долей в праве на места общего пользования в данной коммунальной квартире. Размер передаваемой собственнику комнаты (комнат) доли в праве на места общего пользования указывается в договоре на передачу жилого помещения в собственность. Обязательным в договоре является условие о том, что собственник жилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места общего пользования в коммунальной квартире, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение.После заключения и государственной регистрации договора о передаче жилого помещения в собственность производится государственная регистрация права собственности на комнату с соответствующей долей в праве на места общего пользования коммунальной квартиры. Регистрация права на места общего пользования квартиры и общее имущество дома в силу ст. 290 ГК РФ не производится и возникает в силу закона и договора передачи, в котором определен размер доли в праве общей собственности на места общего пользования.В договоре также целесообразно указывать, что эта доля в праве общей собственности на места общего пользования квартиры следует праву собственности на жилое помещение (комнату, комнаты).
Учреждением юстиции по регистрации прав выдается одно Свидетельство о государственной регистрации права на комнату (комнаты) с долей в праве на места общего пользования квартиры коммунального заселения.3.2 Приватизация жилых помещений в общежитияхС введением в действие ЖК РФ этот вопрос в некоторой степени разрешился.Проблема приватизации гражданами занимаемых ими жилых помещений, находящихся в общежитиях, была и остается дискуссионным вопросом в жилищном законодательстве России.Ранее Закон о приватизации устанавливал запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях, и не позволял гражданам осуществить свое право на приватизацию. Но при этом данный Закон не давал определения понятию «общежитие», вследствие чего суды испытывали затруднения при рассмотрении дел о признании права на приватизацию гражданами занимаемых ими жилых помещений, находящихся в общежитиях.По мнению Бондарева Е.С., сложившаяся судебная практика рассмотрения дел о приватизации жилых помещений в общежитиях осуществлялась на основе отказа в удовлетворении исковых требований и признании права на приватизацию в силу того, что спорные помещения находились в здании, которое имело статус общежития, и на основании ст. 4 Закона о приватизации не подлежали приватизации жилых помещений на общих основаниях. Данная практика лишала граждан шансов на приобретение в собственность занимаемых ими помещений, в том числе и в зданиях, номинально носящих название общежитий. Бондарев, Е.С. Приватизация жилых помещений в общежитиях: теоретические и практические проблемы/ Е.С. Бондарев // Нотариус. - 2008. - №5. - С. 32На основании ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ. Принят Государственной Думой Российской Федерации 22 декабря 2004 года (ред. от 01.02.2010) // Российская газета. - 2005. - № 1. - 12 января.По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуются передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом. Договор социального найма имеет бессрочный характер.Кроме того, ст. 94 Жилищного кодекса РФ определила понятие общежитий как жилых помещений, предназначенных для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения, предоставляющихся в специально построенных или переоборудованных для этих целей домах либо части домов, укомплектовывающихся мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Жилищный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ. Принят Государственной Думой Российской Федерации 24 декабря 2004 года (ред. от 17.12.2009) // Российская газета. - 2005. - № 1. - 12 января.Исходя из вышеуказанного определения общежития, П.В. Сокол выделяет следующие его признаки: Сокол, П.В. Приватизация жилых помещений в общежитиях // Право и экономика. - 2006. - № 8. - С. 22.1) Временный характер проживания граждан в период работы, службы, обучения. Данный признак определяет временные рамки правоотношений между рабочими, служащими или учащимися и организациями, в которых они учатся или работают. После окончания учебы или выполнения работ правовая связь будет утрачена и право пользования жилым помещением в общежитии прекращается, после чего последует выселение.2) Общежитие находится в хозяйственном ведении организации. Общежитие как объект специализированного жилищного фонда находится в управлении хозяйствующего субъекта - организации, предоставляющей жилые помещения своим учащимся, работникам, служащим, у которых отсутствует жилье.3) Специально оборудованное жилое помещение. Общежития должны быть отделены от другой части дома (если это имеет место), иметь отдельный выход, чтобы не ущемлять жилищные интересы граждан, живущих по договору социального найма. Дома, предоставленные под общежития (как специально построенные, так и переоборудованные), должны иметь соответствующие их целевому назначению санитарно-гигиенические и бытовые удобства. В таких домах наряду с жилыми комнатами должны быть предусмотрены помещения для занятий, досуга, бытового обслуживания проживающих и т.п.Договор социального найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения, в силу наличия трудовых отношений между нанимателем и наймодателем, прохождения службы или обучения. Прекращение таких отношений влечет за собой прекращение действия договора социального найма жилого помещения.Следует также обратить внимание на то, что в ст. 7 названного Федерального закона речь идет о жилых домах, использовавшихся в качестве общежитий, а не об общежитиях. Тем самым законодатель прямо указал, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, после вступления в силу Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» утрачивают статус общежитий в силу закона.Необходимо иметь в виду, что согласно ЖК РФ жилые помещения в общежитиях являются специализированными, т.е. имеют целевое назначение как жилье для временного проживания определенного круга лиц (работников, служащих, учащихся), и в отношении их действует особый правовой режим (невозможность обмена, поднайма и т.д.). Изменение законом оснований пользования такими помещениями, когда на соответствующие отношения распространены нормы ЖК РФ о договоре социального найма, соответственно изменяет и правовой режим этих помещений (они уже не имеют специализированного назначения, могут сдаваться в поднаем, возможен их обмен, т.е. в отношении их действует общий правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма).С учетом изложенного жилые помещения (квартиры, комнаты) в домах, которые использовались в качестве общежитий, принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, могут быть приватизированы на общих основаниях. В данном случае ч. 1 ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не ограничивает возможность приватизации таких помещений. Не ограничивают такую возможность и отсутствие оформленного договора социального найма, и решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда, поскольку право граждан на приватизацию жилых помещений в вышеуказанных домах не может ставиться в зависимость от бездействия органов местного самоуправления по осуществлению документарного оформления соответствующих договоров социального найма, а также оформления уже изменившегося в силу закона статуса соответствующих домов, использовавшихся ранее в качестве общежитий.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
|
