Легальное определение жилого помещения дается законодателем в ст.6 ЖК РФ. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. N 188-ФЗ // Российская газета. 2005. №3670. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Наряду с понятием жилое помещение, новое жилищное законодательство закрепляет виды жилых помещений (ст.16 ЖК РФ) и их понятия. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Согласимся с экспертами, констатирующими, что это исчерпывающий список жилых помещений. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. - М.: Велби, 2005. - С. 56.

Иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

В число иных объектов можно включить объекты незавершенного строительства, которые, как мы уже подчеркнули с 1 января 2005г. считаются объектами недвижимости.

Предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности.

О предприятиях как объектах, относимых к недвижимым вещам, говорится в п.1 ст.132 и п.2 ст.334 ГК РФ. При этом они рассматриваются как имущественные комплексы. Имущественные комплексы относятся к сложным вещам (ст.134 ГК РФ), в состав которых наряду с недвижимыми могут входить и движимые вещи. Составные части отдельных видов имущественных комплексов определяются законами, другими нормативными актами применительно к каждому их виду.

Движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Как уже отмечалось, к вещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст.130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты. Важнейшим условием для предоставления названным объектам правового статуса недвижимых вещей служит необходимость их государственной регистрации и регистрации прав на этот вид недвижимости и сделок с ней. Государственная регистрация морских судов, судов внутреннего плавания, а также прав на них проводится специализированными государственными органами и организациями, предусмотренными Кодексом торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ Кодекс торгового мореплавания РФ: Федеральный закон РФ от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ // Российская газета. 1999. № 85-86. и Кодексом внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ. Кодекс внутреннего водного транспорта РФ: Федеральный закон РФ от 7 марта 2001 г. № 24-ФЗ// Российская газета. 2001. № 50-51.

1.2 Правовое регулирование оборота недвижимого имущества

Правовое регулирование оборота недвижимости вообще и сделок купли-продажи недвижимого имущества в частности, осуществляется специальными нормами гражданского права. Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств.

Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 ГК РФ, в сочетании со специальными нормами о продаже недвижимости. Его определение может быть сформулировано следующим образом: по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Подчас заключение и исполнение договора (т.е. передача товара) могут совпадать во времени. Но это не колеблет общего правила, поскольку закон не считает передачу товара обязательным условием заключения договора.

Договор купли-продажи недвижимого имущества относится к возмездным, поскольку исполнение обязательства по передаче товара обеспечивается получением встречного удовлетворения в виде покупной цены. Однако возмездность обязательства не равнозначна его эквивалентности. Наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи позволяет характеризовать его как взаимный.

Сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности, как указывает С. Степашин, Степашин С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество// Российская юстиция. 1998. № 3. С.7. правомочия собственника подтверждаются «титулом», т.е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в справке, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника.

Участниками договора продажи недвижимости на стороне, как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права связано с известными особенностями.

Некоторыми особенностями характеризуется процесс продажи недвижимого имущества, когда продавцом выступает юридическое лицо. Правда, эти особенности затрагивают внутренние процессы волеизъявления юридического лица, в частности акционерного общества. В Законе РФ «Об акционерных обществах» предусмотрены правила совершения крупных сделок, связанных с приобретением или отчуждением обществом имущества. Эти правила могут применяться к сделкам с недвижимым имуществом, если его стоимость составляет более 25 % балансовой стоимости активов общества. Решение о совершении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 % балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, принимается советом директоров (наблюдательным советом) общества единогласно. При стоимости выше 50 % решение о совершении такой сделки принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров-владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании, в соответствии со ст. 78 Закона РФ «Об акционерных обществах». Об акционерных обществах: Федеральный закон РФ от 25 декабря 1995 г. № 208-ФЗ // Российская газета. - № 248. - 29 декабря 1995.

Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (главным образом, это имеет значение при продаже жилых помещений). При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключении сделки, но чье согласие необходимо было получить. Срок исковой давности для исков о признании такой сделки недействительной так же, как и для других оспоримых сделок, устанавливается в один год и исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, в соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ, Гражданский кодекс РФ (ч. 1): Федеральный закон РФ от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - № 32. - ст. 3301. п. 3 ст. 35 СК РФ. Семейный кодекс РФ: Федеральный закон РФ от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ //Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 1. - ст. 16.

Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи. Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 554 ГК РФ следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Например, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики. При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается не согласованным, а договор не заключенным.

Когда предметом договора является земельный участок, важным положением гражданского и земельного законодательства является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны быть точно указаны данные, позволяющие определить размер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка, его кадастровая оценка.

Земельным кодексом устанавливается специальное требование о том, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Для точного определения всех параметров земельного участка к договору купли-продажи прилагается план земельного участка. Все необходимые данные также указываются в договоре. При отсутствии плана участка он изготовляется за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Если эти данные будут в договоре отсутствовать, договор будет считаться незаключенным и сделка недействительной в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Кадастровый учет земельного участка осуществляется на основании ст. 69 ГК РФ и в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон РФ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ // Российская газета. 2007. №4428. В соответствии с ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - ст. 3594. государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи.

О форме договора продажи земельного участка законодательство высказывается однозначно: договор заключается в письменной форме, а несоблюдение этой формы договора влечет за собой его недействительность (ст. 550 ГК).

Договор продажи недвижимости в соответствии со ст. 550 ГК РФ заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны предполагаемым отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой его государственной регистрацией.

Заключение договора путем составления одного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон. Несоблюдение указанной формы договора влечет его недействительность.

Рассмотрим особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Федеральным законом определен порядок купли-продажи данных участков (ст. 8). Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. N 30. Ст. 3018. Преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов, принадлежит субъекту Российской Федерации и муниципальному образованию. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Определен срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам, который не может превышать девяносто дней. Если субъект Федерации или муниципальное образование откажутся от покупки или письменно уведомят об отказе продавца, то он имеет право продажи третьим лицам в течение года по цене не ниже указанной в извещении цены. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, считается ничтожной.

Земли, находящиеся в собственности субъекта или муниципального образования могут быть отчуждены гражданам на торгах (конкурсах, аукционах), организация и проведение которых осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК РФ. Земельный кодекс РФ: Федеральный закон РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Российская газета. 2001. №2823.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10