Особенности купли-продажи нежилых помещений

2

Введение

Актуальность исследования правового регулирования сделок с недвижимостью подтверждается следующими обстоятельствами:

Гражданское законодательство России в период с 1995 года по 2007 год претерпело ряд существенных изменений и новшеств, поскольку ряд нормативно-правовых актов, принятых в указанный период, возложило на государство ответственность за контроль операций с недвижимостью имущества, что должно было воплотиться в создание соответствующей регистрационной системы.

В условиях стремительного развития экономики, сделки с недвижимостью выходят на первый план. Ежедневно совершаются тысячи сделок направленных на куплю-продажу, аренду, дарение и т.д. недвижимого имущества. Как мы уже отметили, это обуславливает создание эффективного правового механизма оборота недвижимости. Но создан ли такой механизм? Содержит ли действующее законодательство о сделках с недвижимостью пробелы и недостатки? Можно ли говорить об идеальной правовой базе?

Представляет интерес выделение особенностей оборота отдельных видов недвижимости (земля, здания (сооружения), жилые помещения и т.д.), а также государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Более того, как отмечают исследователи, сравнение статистических показателей, характеризующих объем работы арбитражных судов субъектов Российской Федерации, выявляет тенденцию ежегодного возрастания поступающих и принимаемых к производству исковых заявлений хозяйствующих субъектов по спорам, связанным с объектами недвижимости.Кущенко В.В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения // Законодательство и экономика. - 2006. - №10; Корнилова Н.В. Понятие и признаки недвижимых вещей // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. - 2006. - №6; Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права

и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - М.: Юрайт-Издат, 2004 и др.

Итак, цель данной дипломной работы - исследовать становление и современные правовые основы договора купли-продажи недвижимости в Российской Федерации. Исходя из поставленной цели, мы ставим перед собой следующие задачи:

- рассмотреть особенности правового статуса недвижимости;

- проанализировать правовое регулирование сделок с недвижимостью в РФ;

- выявить особенности договора купли-продажи отдельных видов недвижимого имущества;

- исследовать порядок регистрации сделок с недвижимостью;

- установить проблемы правового регулирования купли-продажи недвижимости и сделать выводы.

В работе будет проанализирован весь комплекс как действующего, так и ранее действовавшего законодательства РФ о сделках с недвижимостью. В целях выявления проблематики рассматриваемого вопроса, автор обратится к комментариям к действующему законодательству, специальным научным статьям и материалам. Вопросам купли-продажи недвижимости в российском гражданском праве посвящались работы таких авторов как В. В. Витрянского, Н Голованова, П. В. Крашенинникова и др.

Методы научного исследования, применяемые для достижения поставленной цели, следующие - исторический, анализа, синтеза, метод системного подхода.

Предмет исследования - общественные отношения, возникающие в процессе купли-продажи недвижимого имущества.

Объект исследования - нормативные правовые акты, регулирующие особенности купли-продажи недвижимости.

Структура работы обусловлена целями, задачами и методологией исследования и включает введение, три главы, состоящих из пяти параграфов, заключения и списка литературы.

Глава 1. Недвижимое имущество и гражданско-правовое регулирование его оборота

1.1 Понятие, виды и правовой статус недвижимого имущества

Недвижимость - одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо замечают в современной юридической литературе: «недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое». Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. - №11. - 2003. - С. 15.

Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим базисным критериям:

Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 Гражданского кодекса РФ), Гражданский кодекс РФ (ч. 1): Федеральный закон РФ от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - № 32. - ст. 3301. доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе. Согласимся с исследователями, подчеркивающими, что «государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством». Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ // Журнал российского права. - 2004. - №6. - С.10.

Во-вторых, предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ).

В-третьих, ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ).

В-четвертых, наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя.

В-пятых, споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса РФ), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ). Гражданский-процессуальный кодекс РФ: Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ // Российская газета - Федеральный выпуск. - №3088. - 20 ноября 2002.

Говоря об особом правовом режиме недвижимости (недвижимого имущества), в юридической литературе, называют следующие признаки недвижимости: Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу РФ Ч. 1,2,3 / Т.Е. Абова, М.М. Богуславский и др. - М.:ЮРАЙТ-ИЗДАТ, 2007. - с.180.

- это вещь, предмет материального мира. В литературе данный признак еще называют как «физическая осязаемость»; Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий // Журнал российского права. - 2005. - №8. - С. 11. в дореволюционной юридической литературе как «самое свойство имущества недвижимого - нельзя его скрыть подобно движимости». Мейер Д. И. Русское гражданское право (в 2 ч.). По исправленному и дополненному  8-му изд., 1902. Изд. 3-е, испр. М.: «Статут», 2003. - С.31. Из данного признака недвижимости можно выделить еще такой как: «имущество недвижимое является более важным, нежели движимое», обладающее большей ценностью, это «имущество имеющее господство над движимым», «соотносящееся с движимым как главное». Мейер Д.И. Указ. соч. - С. 40.

- индивидуально-определенное имущество;

- незаменимое имущество;

- обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом. Данный признак выделяется еще дореволюционными цивилистами, однако, с одной оговоркой: «Нет необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физическою неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие - с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно, это все равно; и если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот». Мейер Д.И. Указ. соч. - С. 46.

В юридической литературе выделяются также следующие смежные признаки: многократное использование в процессе производства и иных целях; незаменяемость; управляемость; детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами. Корнилова Н.В. Понятие и признаки недвижимых вещей // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. - 2006. - №6. - С. 7.

Исходя из перечисленных признаков в литературе дается следующее определение недвижимости: недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения… условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей; Ильин Д.И. Указ. соч. Недвижимые вещи - материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи - воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота. Кущенко В.В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения // Законодательство и экономика. - 2006. - №10. - С. 25.

Обратимся к легальному определению недвижимости. Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Акцентируем внимание на том обстоятельстве, что Федеральным законом от 29 декабря 2003 г. №182-ФЗ О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2003 г. №182-ФЗ // Российская газета. 2003. №3375. в пункт 1 статьи 130 ГК РФ были внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г. Перечень объектов недвижимого имущества был дополнен «объектами незавершенного строительства», тем самым законодатель положил конец спорам вокруг определения незавершенных объектов как объектов недвижимости. Далее, Федеральным законом от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 3 июня 2006 г. N 73-ФЗ // Российская газета. 2006. №4087. из п.1 ст.130 ГК РФ были исключены «обособленные водные объекты»; Федеральным законом от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ Лесной кодекс РФ: Федеральный закон РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ (в действии с 1 января 2007 года) // Российская газета. 2006. №4243. из п.1 ст.130 ГК РФ были исключены «леса, многолетние насаждения» тем самым российский законодатель воплотил в закон предложения сделанные в Концепции реформирования законодательства о недвижимости. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, одобренная Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2003. - №1-2.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10