| ак, комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. Судом при рассмотрении спора установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установлен-ном порядке, т. е. не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовле-творила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором. При этом апел-ляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.В соответствии со ст. 425 ГК договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В п. 3 ст. 433 ГК ука-зано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено зако-ном.ГК предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558) и договора купли-прода-жи предприятия (ст. 560). Кодекс не предусматривает обязательной госу-дарственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи.Поэтому договор купли-продажи нежилого помещения следует счи-тать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК, а не с момента государственной регистрации Вестник ВАС РФ. 1998. № 1. С. 82-83..Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи не-движимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК). Для сторон договор всту-пает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистра-ции перехода права собственности на недвижимость к покупателю заклю-чается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относит-ся и к тем случаям, когда стороны - продавец и покупатель - исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.Дополнительные требования, направленные на защиту проживаю-щих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558). В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его при-обретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюде-нии этого требования договор считается незаключенным.3.4. Исполнение договора продажи недвижимостиОпределенными особенностями, требующими специального регулиро-вания, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, под-писанным обеими сторонами (ст. 556 ГК). До фактической передачи про-данного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами пе-редаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижи-мости.Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различ-ные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязатель-ства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмот-ренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать воз-мещения убытков.Специальное правило применительно к договору продажи недвижи-мости установлено ГК лишь в отношении последствий передачи недви-жимости ненадлежащего качества. В случае передачи продавцом покупа-телю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли-продажи) товар с недостат-ками (ст. 475 ГК), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определен-ные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл. 30 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда покупатель в наруше-ние закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принима-ет товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК).Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соот-ветствии с договором объект недвижимости, продавец получает право тре-бовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК (п. 3 ст. 486 ГК).Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора.Так, комитет по управлению имуществом продал товариществу с ог-раниченной ответственностью автозаправочную станцию. В договоре пре-дусмотрены обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу и обязанность продавца передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не были исполнены, вследст-вие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора. При приня-тии решения по данному спору арбитражный суд исходил из следующих соображений.В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК договор по требованию одной из сто-рон может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении этого договора другой стороной.Согласно п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Плену-ма Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», отказ покупателя от внесения платежа за приобре-тенный им объект приватизации нельзя рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку этот отказ не мог иметь место при ее совершении и в силу п. 2 ст. 450 ГК должен признаваться ос-нованием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта.Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Фе-дерации» также предусматривает право продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества предъявлять иски о расторжении сделок при-ватизации (ст. 29).Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий до-говора, суд вынес решение о его расторжении Вестник ВАС РФ. 1998. № 1. С. 84.. 4. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬКак уже отмечалось, применительно к договору продажи недвижимо-сти в ГК имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений ГК о государственной регистрации сделок и договоров, а именно: положение о том, что сделки с землей и другим не-движимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 164); и положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заклю-ченным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433).Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц!). Именно с момента заключения договора (до государственной регист-рации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т. е. пере-дачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на не-движимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи не-движимости предполагается, что в течение определенного промежутка вре-мени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц). Такая ситуация некоторой юридической неопределенности порождает множество вопросов в арбитражно-судебной практике.В частности, возникает вопрос, имеет ли право покупатель, ставший владельцем недвижимого имущества в результате исполнения продавцом обязательств, вытекающих из договора продажи недвижимости, до госу-дарственной регистрации перехода к нему права собственности отчуж-дать либо иным образом распоряжаться соответствующим объектом не-движимости. Практика арбитражных судов дает на этот вопрос отрица-тельный ответ, принимая во внимание прежде всего интересы третьих лиц (кредиторов продавца), которые вправе рассчитывать на недвижимое имущество продавца вплоть до момента прекращения права собственно-сти последнего на это имущество, каковой совпадает с моментом регист-рации перехода права собственности к покупателю.Например, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с ис-ком о признании недействительным договора купли-продажи строения, который был заключен между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав переход права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответст-венностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске. Данное ре-шение было отменено исходя из следующих выводов. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государст-венной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с мо-мента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статья 551 ГК предусматривает государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.Поскольку право собственности на строение у индивидуального пред-приятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество друго-му лицу.Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуаль-ного частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, т. е. действовало неосмотрительно, на свой страх и риск. Поэтому кассационная инстанция правомерно отменила решение суда и удовлетворила исковые требования акционерного общества Вестник ВАС РФ. 1998. № 1. С. 82..Определенным своеобразием отличается и правовое положение про-давца недвижимого имущества, исполнившего свое обязательство перед покупателем по передаче последнему объекта недвижимости, до момента регистрации перехода права собственности к покупателю. В этом случае продавец сохраняет право собственности на недвижимость и, следователь-но, обладает правомочиями по пользованию, владению и распоряжению в отношении проданного имущества. Однако и покупатель имеет статус ти-тульного владельца, поскольку владеет проданным недвижимым имущест-вом на законном основании (договор продажи недвижимости). В итоге по-лучается, что в подобной ситуации и продавец, так же как и покупатель, не может распорядиться соответствующим объектом недвижимости.Данное обстоятельство подтверждается и официальной позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, нашедшей отражение в постановлении его Пленума от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Согласно п. 14 данного постановления, при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственно-сти на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупа-тель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственно-сти на это имущество до момента государственной регистрации сохраня-ется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку оно служит предметом исполненного про-давцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С. 18..Представляется, однако, что указанное разъяснение нуждается в уточ-нении.Во-первых, необходимо видеть разницу между невозможностью со стороны соответственно покупателя или продавца распорядиться передан-ным во исполнение договора продажи недвижимым имуществом. В первом случае речь идет о юридической невозможности для покупателя распоря-диться переданным ему объектом недвижимости, поскольку до момента регистрации право собственности сохраняется за продавцом. Во втором случае, напротив, продавец, оставаясь собственником, имеет право распо-рядиться имуществом, но не обладает фактической возможностью реали-зовать свое право, поскольку имущество находится у покупателя на закон-ном основании и не может быть отобрано у последнего.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
|
