| недвижимому имуществу ГК отнес и ряд объектов, не обладающих необходимыми признаками недвижимости: неразрывной связью с землей и невозможностью перемещения без несоразмерного ущерба их назначе-нию. Речь идет о подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судах, судах внутреннего плавания, космических объектах. С другими объектами недвижимости их объединяют две общие черты: во-первых, высокая стоимость указанных объектов и, во-вторых, наличие государственной регистрации, обеспечивающей индивидуализацию ука-занных объектов. Кодекс объединил названные объекты с недвижимым по своей природе имуществом в связи с необходимостью установления для тех и других единого правового режима.3.3. Форма договора и порядок его заключенияПоложения ГК о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160) и о письмен-ной форме договора (п. 2 ст. 434) имеют серьезные отличия. В первом слу-чае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего ее содержание и под-писанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным обра-зом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (т. е. договоров) иными спосо-бами, установленными ГК. Применительно же к письменной форме догово-ра законодатель отходит от общего правила и допускает заключение дого-вора не только путем составления одного документа, подписанного сторо-нами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей дос-товерно установить, что документ исходит от стороны по договору.Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК).Таким образом, суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК о форме договора (п. 2 ст. 434), и может быть выражена формулой «исключе-ние исключения». Применительно к договору продажи недвижимости зако-нодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной фор-ме сделки (п. 1 ст. 160), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.Более того, в отличие от общих правил, регламентирующих последст-вия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требова-ний, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.При заключении договора продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет «фигура» продавца. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного, ограниченного вещного права на недвижи-мость (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учре-ждение), значительно повышается риск возможного признания такого дого-вора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижи-мым имуществом. В частности, государственное или муниципальное пред-приятие - как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК), так и субъект права оперативного управления (казенное предприятие) (п. 1 ст. 297 PJQ - не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия собственника этого имущества. Нарушение данного требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.Примером к сказанному может служить разъяснение, содержащееся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связан-ных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 7). Согласно данному разъяснению, при разрешении споров, связанных с осуществлени-ем государственными и муниципальными предприятиями права хозяйст-венного ведения или оперативного управления, следует учитывать установ-ленные ст. 295 и 296 ГК ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С. 16..В определенных случаях и при соблюдении требования о необходимо-сти получения согласия собственника на продажу недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, сохраняется риск признания договора продажи недвижимости недействительным. Дело в том, что в отличие от иных коммерческих организаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а целевой (специальной) правоспособностью (ст. 49 ГК). Поэтому действия унитарных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом должны быть обу-словлены выполнением задач его уставной деятельности и целевым назна-чением предоставленного для выполнения этих задач имущества под стра-хом признания совершенных сделок недействительными. На этот счет также имеется официальное разъяснение Пленума Высшего Арбитражно-го Суда РФ. В соответствии с п. 9 постановления Пленума от 25 февраля 1998 г. № 8, в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные с соблюдением требования о получении предваритель-ного согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК) на отчуждение другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого или недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием Вестник ВАС РФ. 1998. № 10. С. 17..Что касается учреждений, финансируемых собственником, то они во-обще не вправе совершать договоры продажи в отношении имущества, за-крепленного за ними либо приобретенного за счет средств, выделенных им по смете (п. 1 ст. 298 ГК). Вместе с тем, если в соответствии с учредитель-ными документами учреждению предоставлено право осуществлять прино-сящую доходы деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов (включая недвижимость), учитывается на отдельном балансе и на-ходится в самостоятельном распоряжении учреждения. Следовательно, до-говоры продажи учреждением в качестве продавца недвижимого имущест-ва, которое учитывается на отдельном балансе и было приобретено на до-ходы, полученные от разрешенной собственником предпринимательской деятельности, соответствуют законодательству и не могут быть признаны недействительными.Как известно, всякий гражданско-правовой договор считается заклю-ченным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Суще-ственными же условиями договора признаются условия о предмете догово-ра, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как суще-ственные или необходимые для договоров данного вида, а также все те ус-ловия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК).Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче не-движимости, ее принятию и оплате. В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несораз-мерного ущерба его назначению, и продавец является собственником зе-мельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего ро-да, а именно: права на земельный участок, передаваемые покупателю вме-сте с объектом недвижимости.По сравнению с общими положениями о купле-продаже товаров зако-нодатель ужесточает требование относительно условия договора о прода-ваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имуще-ства должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта не-движимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижи-мого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о не-движимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи недвижимости считается незаключенным.Как уже отмечалось, недвижимость - это прежде всего земельные уча-стки и то, что неразрывно связано с землей. Переход в результате исполне-ния договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоот-ношений и по поводу этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. ГК содержит четкие правила, регулирую-щие такого рода изменения (ст. 552-553).Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновремен-но с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимо-стью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующе-го земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимо-сти получает право пользования соответствующей частью земельного уча-стка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственни-ком земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным уча-стком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника зем-ли.Таким образом, условие договора продажи недвижимости, продавец по которому одновременно является собственником земельного участка, о передаваемых покупателю правах на соответствующий земельный участок относится к существенным условиям такого договора, определенным диспозитивной нормой. При отсутствии в тексте договора (договоре-докумен-те) соответствующего пункта, договор тем не менее должен считаться за-ключенным, поскольку необходимое существенное условие содержится в договоре (договоре-правоотношении) в том виде, как оно определено диспозитивной нормой (п. 2 ст. 552 ГК).В тех же случаях, когда продавец недвижимости не является собствен-ником земельного участка, условие о правах на земельный участок не отно-сится к существенным условиям договора, более того - правило о правах на земельный участок, которые переходят к покупателю недвижимости, опре-делено императивной нормой и находится за рамками договора продажи недвижимости.В случаях, когда предметом договора купли-продажи недвижимости, напротив, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижи-мость остается в собственности у продавца, условия пользования продав-цом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли-продажи. Если договор не содержит таких условий, про-давец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для пользования ею.Значительно отличается от общих положений о договорах и такое су-щественное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424, 485 ГК), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действу-ет иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федераль-ного закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» СЗ РФ. 1998. №31. Ст. 3813..Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи не-движимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежа-щая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).Момент вступления в силу договора продажи недвижимости опреде-ляется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.Исключение составляет лишь договор продажи жилых помещений. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или кварти-ры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).Следует обратить особое внимание на то, что договор продажи недви-жимости (за исключением продажи жилых помещений) считается заклю-ченным и вступает в силу именно с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
|
