| Другим несомненным достоинством жилищных облигаций является их антиинфляционная сущность: способность уберегать деньги в той или иной мере от обесценивания. Поэтому ежемесячные котировки стоимости жилищных облигаций должны предполагать как минимум отслеживание уровня инфляции. Между тем, механизм ежемесячных котировок , предусмотренный проектируемой формой эмиссии, способен самортизировать лишь общие макроэкономические колебания, причем значимые в масштабах времени, но не текущие изменения кон”юктуры жилищного рынка. Возможность изменения котировок в зависимости от сроков получения жилья при погашении облигаций, скажем, в пределах от 1 до 6 месяцев, могла бы существенно повысить как привлекательность этого инструмента фондового рынка, так и степень его ликвидности. Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных. На первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных об”ектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большенстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов. Оценка необходима и при вторичной эмиссии акциц приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью. Анализ перспектив увеличения стоимостинедвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости об”екта недвижимости Ермаков В. Проблемы потребительской кооперации. // Экономист, 1995, № 6, с.24.. Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже об”екта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, екобходимых для совершения справедливой сделки. Такими условиями являются: 1. Покупатель и продавец децствуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной. 2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов. 3. Об”ект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент. 4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными. 5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой. 6. Об”ект пользуется оьычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью. 7. Об”ект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок. 8. Об”ект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки. Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов. Основной метод оценки - зто метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стомость оцениваемого об”екта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи об”екта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости. Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и нерасходуема, а затратный метод применяется для оценки искуственных об”ектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами. Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход. В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания мезанизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом. Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалиыицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости об”ектов недвижимости. Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 прцентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим об”ясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций. Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых об”ектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины об”екта, но никогда не привязывается к его стоимости. Ипотека означает выдачу ссуды под залог недвижимого имущества. Классический об”ект ипотеки - земельный участок. Ипотека открывает возможность предоставлять в еачестве залога также здания, сооружения, жилые дома, отдельные квартиры Жилищное законодательство: Комментарий. / Под ред. В.Ф.Яковлева, П.И.Седугина.- М.: Юрид.лит., 1991. С. 151.. Ипотечные кредиты, как правило, недороги, маржа ипотечных банков невелтка, а прибыль “набирается” за счет больших об”емов размещаемых кредитов. Привлекают эти банки средства также под невысокие проценты, но вследствие очень высокой надежности размещаемые ими ипотечные облигации пользуются устойчивым спросом. На рынке ипотечных кредитов функционируют четыре суб”екта: 1. заемщик, стремящийся приобрести возможно лучшую недвижимость; 2. банк, который стремится получить максимально возможную прибыль путем ограничения риска ипотеки; 3. инвестор, который стремится получить максимальную прибыль, вкладывая средства в закладные; 4. правительство, которое должно создать правовые и экономические условия для функционирования системы ипотечного кредитования. Ипотечные кредитные механизмы должны обеспечить доступность кредита для заемщика, а также прибыльность кредитования. Существуют несколько разновидностей кредитных механизмов, позволяющих в большей или меньшей степени обойти достаточно высокий уровень инфляции, который существует в стране. Первый механизм - это кредитование с фиксированной ставкой. Второй механизм основан на кредитах со ставкой, корректируемой по уровню цен в стране, когда периодически (примерно раз в квартал)пересматривается кредитная ставка в зависимости от изменения уровня цен. Третий механизм - кредитование с регулируемой отсрочкой платежей - разработан одним из институтов экономики США специально для применения в российских условиях. Суть его в том, что заемщик должен выплачивать по основному долгу или кредиту не более 30 процентов дохода. Первоначальная сумма выплаты относительно низка и повышается со временем. Это позволяет перенести выплату основной части долга на более поздний срок. Принцип этого механизма в том, что рассчитывается две процентные ставки, одна из которых называется “контрактной” и служит для расчета суммы задолженности, а вторая - “платежной”, для расчета ежемесячных платежей. Эти ставки неравнозначны. В Законе Российской Федерации “О залоге” устанавливается общий принцип, касающийся регистрации ипотеки. Она должна регистрироваться в той же государственной структуре, которая отвечает за регистрацию прав на закладываемую собственность. Из этого принципа вытекает предположение, что закладные на жилые помещения должны регистртроваться отделами жилищной приватизации, тогда как закладные на земельный участок, на ктотором они расположены - местным Комитетом земельных ресурсов. В частности, закладные на землю, согласно Закону “ О залоге ”, должны регистрироваться в соответствии с законами о земле и другими применимыми законодательными актами, что в настоящее время, вероятно, означает - местными Комитетами земельных ресурсов Жилищное право: нормативные акты и документы.- М.: Юрид. лит., 1995. С. 194.. “Ипотечные ” соглашения относительно зданий и строений, расположенных на земле, должны регистрироваться в “земельном списке” территории, на которой расположена недвижимость, что также в настоящее время может интерпретироваться как регистрация местными земельными комитетами, хотя в момент вступления закона в силу могли иметься ввиду местные Советы. Механизм реализации заложенного имущества установлен законодателем общим как для недвижимого, так и для движимого имущества. В силу ст 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии с законом обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Требование о продаже заложенного имущества путем проведения публичных торгов императивное, и если следовать концепции правил о залоге, то обойти его невозможно. Но если залогодержатель все-таки желает приобрести недвижимость, являющуюся предметом залога, в собственность без процедуры публичных торгов и его поддерживает залогодатель, то это можно осуществить в соответствии со ст. 409 ГК РФ. Статьей допускается заключение между сторонами соглашения об отступном, где кредитор констатирует обязательства должника прекращенными, а последний взамен исполнения своего обязательства предоставляет отступное, то есть в нашес случае залогодатель передает залогодержателю недвижимое имущество. Глава 2. Субъекты прав на недвижимость2.1 Права на недвижимость физических лиц Для того, чтобы физическое лицо могло заключать различные сделки с недвижимость оно должно обладать правоспособностью и дееспособностью, а также иметь те или иные конкретные права на недвижимость Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье - собственность и сделки.// Закон, 1996, № 8, с.38.. Способность иметь права и нести обязанности является необходимым условием возникновения конкретных субъективных прав. Круг прав и обязанностей, которые могут иметь граждане Российской Федерации, весьма широк. Права и свободы граждан составляют основу конституционного строя Российской Федерации, делают человека самостоятельным субъектом, обладающим способностью требовать от органов государственной власти и управления реализацию и защиту своих прав (ст.2 Конституции). Правоспособность - это общая, абстрактная возможность быть субъектом права или обязанности, а конкретные права и обязанности возникают, как правило, на основе юридических фактов (ст.8 ГК). Для приобретения прав, входящих в круг правоспособности, нужны определенные условия и действия. Поэтому при равной правоспособности всех граждан их конкретные субъективные права существенно различаются в зависимости от возраста, имущественного положения, состояния здоровья, желаний и других условий. Хотя статья 17 ГК РФ называется "правоспособность гражданина", она имеет в виду не только граждан Российской Федерации, но и других физических лиц, включая иностранцев, лиц без гражданства. В соответствии с Конституцией гражданская правоспособность основана на принципах равноправия и социальной справедливости (ст.7, 19 Конституции). Запрещаются любые формы ограничения прав граждан по признакам социальной, расовой, национальной, языковой или религиозной принадлежности. Определенные ограничения правоспособности иностранных граждан и лиц без гражданства устанавливаются законом или Правительством РФ в целях государственной безопасности или в качестве ответной меры для граждан тех государств, которые установили соответствующие ограничения для россиян.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
|
