Впервые понятие государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения права собственности на недвижимость и сделок с ним было введено новым Гражданским кодексом РФ. Вследствие этого были законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок с недвижимостью.

В ст.131 ГК установлены основные положения о примерном перечне вещных прав, подлежащих регистрации, обязательности государственной регистрации и органе, ее осуществляющем. Положения данной статьи, с одной стороны, детализировали нормы ст.8 ГК, а с другой - являлись основополагающими для остальных статей части первой ГК, содержащих нормы о государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами. Так, ст.164 ГК, закрепляющая обязательность государственной регистрации сделок с недвижимостью, содержит отсылочные нормы в части определения случаев и порядка регистрации таких сделок к ст.131 ГК.

Хотя в Кодексе не дано самого понятия государственной регистрации, из его положений следует, что государственная регистрация состоит во внесении соответствующих записей в единый государственный реестр, который в соответствии с ГК ведется учреждениями юстиции.

Признавалось, что целями законодателя при закреплении норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним было в первую очередь желание придать особую устойчивость правам субъектов гражданско-правовых отношений на имущество, особенно на недвижимость, т.е. укрепить эти права. Для этого обеспечиваются условия, при которых все третьи лица имеют право знать собственника недвижимости.

Таким образом, государственная регистрация представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости.

В соответствии со ст.129 ГК здания как объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в нем. Под отчуждением недвижимости в законе понимаются юридически значимые действия собственника, направленные на прекращение его права собственности на данное имущество, а также установление иных прав и обязанностей.

Сделка по отчуждению недвижимого имущества, совершенная с соблюдением требований закона, во всех случаях влечет за собой переход права собственности, т.е. его прекращение у прежнего собственника и возникновение права у приобретателя. Данный вывод вытекает из положений ст.ст.218, 223 и 235 ГК.

Особенностями сделок с недвижимостью является соблюдение императивных норм ГК, а именно: письменная форма сделки; обязательность государственной регистрации сделки в случаях и порядке, предусмотренных ст.131 ГК и Законом "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Общим правилом, предусмотренным в ст.433 ГК, является то, что подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу данной статьи это положение в первую очередь касается сделок с недвижимостью.

Кроме приведенных особенностей, положения отдельных статей части второй ГК содержат дополнительные императивные нормы, несоблюдение которых может повлечь негативные для участников сделки последствия. В частности, отсутствие в договоре купли-продажи недвижимости данных, позволяющих точно назвать недвижимое имущество, фиксирующих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также согласованного условия о цене недвижимости влечет согласно ст.ст.554 и 555 ГК признание такого договора незаключенным.

Статьей 575 Кодекса запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями. Нарушение данной нормы права влечет за собой, по общему правилу, ничтожность сделки в соответствии со ст.168 Кодекса.

В части второй ГК законодатель по разному подходит к государственной регистрации сделок с недвижимостью. В соответствии со ст.551 ГК государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости. Положения данной статьи распространяются на договоры мены и аренды недвижимости с правом выкупа.

В свою очередь договоры продажи предприятия, дарения недвижимости, ренты, аренды зданий, сооружений и предприятий с правом выкупа подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации. Данный вывод вытекает из ст.ст.560, 574, 584 и 651 ГК.

Из изложенного следует, что Гражданский кодекс регламентировал как государственную регистрацию права собственности и других вещных прав на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение, так и регистрацию сделок с недвижимостью Черноморец А.Е. Некоторые теоретические проблемы права собственности в свете ГК РФ. // Гос. и право, 1996, № 1, с.95..

Применению изложенных норм права об обязательности государственной регистрации вещных прав на недвижимость и сделок с ним препятствовало отсутствие законодательного регулирования порядка ее осуществления и иных положений, связанных с ним. Не решили эту проблему положения Федеральных законов от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской федерации", которыми было установлено, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. На практике государственные органы осуществляли регистрацию исходя из положений различных нормативных актов, следствием чего являлось отсутствие единого порядка.

С целью урегулировать вопросы с недвижимостью субъекты Российской Федерации принимали свои законодательные и нормативные акты. Так, в Московской области 1 февраля 1996 г. был принят Закон "О единой системе государственной регистрации субъектов предпринимательской деятельности, имущественных прав и связанных с ними неимущественных прав и сделок на территории Московской области". В соответствии с приведенным Законом и постановлением главы администрации Московской области от 25 марта 1996 г. N 99-ПГ была создана Московская областная регистрационная палата, на которую возлагались функции по осуществлению регистрации вещных прав на недвижимость и сделок с ней. С момента введения в действие данного Закона на территории всей Московской области вводился единый порядок государственной регистрации недвижимости и сделок с ней.

Сотрудниками Палаты была проделана большая работа в плане систематизации нормативных актов Российской федерации и Московской области, устанавливающих регистрацию недвижимости, с целью выработки порядка и способов осуществления такой регистрации. Разрабатывались также нормативные акты, регламентирующие регистрацию отдельных видов вещных прав на недвижимость и сделок с ним. В частности, были изданы инструкции "О порядке оформления прав на недвижимое имущество, возникших в результате исполнения инвестиционных договоров", "О порядке регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности", "О порядке регистрации договоров о залоге недвижимого имущества (ипотеки)", "О порядке проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникающих на основании односторонних актов государственных, судебных, нотариальных и других органов и организаций", "О порядке регистрации договоров аренды недвижимого имущества", и другие. Палатой были разработаны также формы свидетельств и выписок из государственного реестра, выдаваемых правообладателям.

Результатом проделанной работы является создание на территории Московской области единой системы государственной регистрации недвижимости. Данная система включает в себя как целостную систему регистрирующих органов (филиалов и представительств Палаты), так и единообразные действия этих лиц при осуществлении государственной регистрации,

Действия Палаты по проведению государственной регистрации полностью соответствуют и положениям Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступившего в силу со 2 февраля 1998 г.

В ст.2 этого Закона говорится, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, и что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В Законе нашли свое закрепление основные положения об участниках отношений, возникающих при государственной регистрации, порядке и сроках проведения регистрации, основаниях для отказа в ее проведении и ответственности отдельных лиц, а также дан примерный перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Наряду с тем что ст.4 Закона от 21 июля 1997 г. подтверждены положения ГК об обязательности государственной регистрации, Закон устанавливает, что права на недвижимое имущество, возникшие до вступления его в силу, признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации. Однако следует иметь в виду, что в соответствии с п.2 ст.6 Закона от 21 июля 1997 г. "государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникший до введения в действие настоящего Федерального закона".

Отдельные статьи Закона являются новыми для законодательства Российской Федерации и требуют толкования их судами и арбитражными судами. Но несомненно, что Закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" окажет позитивное влияние на развитие гражданских правоотношений в нашей стране и на укрепление законности при совершении сделок с недвижимостью.

В соответствии со ст.45 Конституции РФ государство гарантирует защиту прав граждан, в том числе и имущественных. Способы такой защиты могут быть самыми разнообразными, главное, чтобы они не противоречили закону. В цивилистической науке защита гражданских прав исследуется преимущественно как функция, направленная на пресечение конкретных нарушений и восстановление нарушенного права, предпочтение отдается в основном судебным формам защиты. Подобная позиция объяснима, поскольку ранее действовавшая ст.6 ГК РСФСР предусматривала защиту гражданских прав через судебные органы власти, а в случаях, предусмотренных законом, - через систему общественных и административных учреждений.

В настоящее время позиция законодателя в этом вопросе изменилась. Через судебные и административные органы (ст.11 ГК РФ) осуществляется защита только нарушенного (оспоренного) права и, следовательно, понятие защиты гражданских прав трактуется более широко и включает в себя также и способы, направленные на охрану, укрепление гражданских прав от возможных нарушений со стороны третьих лиц. Одним из таких способов является признание права А.Лозебо "О правах собственности на недвижимое имущество" // Экономическая газета; № 4, 1996г. С. 45.. Оно как средство его защиты от возможных нарушений может быть реализовано не только в судебном порядке, но и путем установления внешних ориентиров, свидетельствующих о существовании права. В одних случаях установление этих внешних знаков (письменная форма сделки) может осуществляться субъектами права самостоятельно, а в других (нотариальное удостоверение, регистрация и т.д.) эту функцию может взять на себя и государство, издав соответствующий закон. Такая позиция изложена в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В ст.2 этого Закона государственная регистрация определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. А раз так, то государство путем признания берет под свою защиту целый комплекс правоотношений и в лице регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - регистратор) легализует соответствующие вещные права. Причем ряд статей Закона выделяет и обосновывает новую правовую область, без которой рынок недвижимости существовать не может и где признание вещных прав представлено на совершенно новых основаниях. Их можно свести к следующему.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним аккумулирует информацию о правовом положении всякой недвижимости, находящейся в регистрационном округе. Для достижения этой задачи установлено правило, согласно которому все вещные права на недвижимость, а также любой акт вещно-правового значения должны быть внесены в реестр, и только с этого момента они получают юридическую силу для всех третьих лиц. Это так называемый принцип формализма (или иначе - принцип обязательности).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12