Чинне законодавство передбачає декілька видів забезпечення виконання зобов'язань. Згідно з законом або договором, а саме неустойкою (штрафом, пенею), заставою, поручительством, завдатком, гарантією. Ці правові засоби виконують функції “страхових полісів” та є гарантами задоволення законних вимог кредиторів, а також “стимуляторами” боржників до виконання взятих на себе зобов'язань.

Іпотека набуває останнім часом найбільш широкого застосування в господарському обігу держави. В зв'язку з чим законодавець вирішив більш повно врегулювати правовідносини стосовно застосування іпотеки як різновиду забезпечення виконання зобов'язань. Це рішення знайшло своє відображення в Законі України “Про іпотеку”, який Верховна Рада прийняла 5 червня 2003 року. Прикінцевими положеннями цього Закону встановлюється час його вступу в дію з 1 січня 2004 року.

Відповідно до Закону іпотекою визнається вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у випадку невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання переважно перед іншими кредиторами цього боржника одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки. Закон України від 05.06.2003 року, № 898-ІV “Про іпотеку”, ст. 1 Законодавче визначається поняття нерухомого майна (нерухомості) та його складу. Поняття нерухомого майна (нерухомості) включає в себе земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці та невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Цивільний кодекс України, ч. 1 ст. 181

Правовий режим нерухомого майна поширюється на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Цей перелік варто доповнити, тому що відповідно до п. 3 ст.191 Цивільного кодексу України нерухомим майном визнається підприємство як цілісний майновий комплекс та відповідно до п. 4 ст.191 ЦК України предбачається можливість його застави.

Законом “Про іпотеку” визначаються поняття, які характеризують іпотеку як окремий вид забезпечення виконання зобов'язань. Так, відповідно до Закону визначаються поняття:

основне зобов'язання -- зобов'язання боржника за договорами позики, кредиту, купівлі-продажу, лізингу, а також зобов'язання, яке виникає з інших підстав, виконання якого забезпечене іпотекою;

наступна іпотека -- передання в іпотеку нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки за попереднім іпотечним договором;

іпотекодавець -- особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов'язання або зобов'язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель;

майновий поручитель -- особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов'язання іншої особи-боржника;

іпотекодержатель -- кредитор за основним зобов'язанням;

боржник -- іпотекодавець або інша особа відповідальна перед іпотекодержателем за виконання основного зобов'язання;

пріоритет -- переважне право однієї особі відносно права іншої особи на те ж саме нерухоме майно;

вищий пріоритет -- пріоритет, встановлений раніше будь-якого іншого пріоритету стосовно одного й того ж нерухомого майна;

нижчий пріоритет -- пріоритет, встановлений пізніше пріоритету будь-якого іншого пріоритету стосовно одного й того ж нерухомого майн;

Як вид забезпечення виконання зобов'язань боржником, іпотека може виникати з таких підстав: 1) на підставі договору; 2) закону; 3) рішення суду.

Правове регулювання іпотеки, яке виникне на підставі закону або рішення суду, здійснюється за вимогами правил, що регулюють іпотеку, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлюється законодавством.

Іпотечні договори укладаються в письмовій формі та підлягають обов'язковому нотаріальної посвідченню. Відповідно до цього припису всі взаємні права й обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення. Істотними умовами іпотечного договору є:

- для іпотекодавця та іпотекодержателя юридичних осіб відомості про:

а) для резидентів -- найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України;

б) для нерезидентів -- найменування, місцезнаходження та державу, в якій зареєстровано особу;

- для іпотекодавця та іпотекодержателя -- фізичних осіб відомості про:

а) для громадян України -- прізвище, ім'я, по батькові, адресу постійного місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб -- платників податків та інших обов'язкових платежів;

б) для іноземців, осіб без громадянства -- прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України:

- зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання;

- опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки обов'язково зазначається її цільове призначення;

- посилання на випуск заставної або її відсутність.

При відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він вважається неукладеним.

Слід звернути увагу на те, що обов'язковою умовою договору про іпотеку є зазначення для юридичних осіб -- ідентифікаційного коду в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України, а для фізичних осіб -- індивідуального ідентифікаційного номера у Державному реєстрі фізичних осіб -- платників податків та інших обов'язкових платежів. Важливість такої інформації полягає в тому, що надається можливість повністю ідентифікувати сторону договору при наявності іпотекодавців боржників іпотекодержателів з назвами, що з першого погляду не різняться одна від одної. Наприклад, ТОВ “Бізнес” та ТОВ “ Бізнес +”.

У разі іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, взаємні права й обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту вчинення відповідного правочину, на підставі якого виникає іпотека, або з дня набрання законної сили рішенням суду.

Тільки виконання дійсного зобов'язання або вдоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, який набрав чинності, може бути забезпечено іпотекою. Новацією цього припису в Законі України “Про іпотеку” на відміну від Закону “Про заставу” є те, що тільки договір, який набрав чинності, може бути забезпечений іпотекою. Іпотека як вид забезпечення виконання зобов'язань не може існувати окремо від основного зобов'язання, вона завжди має похідний характер від основного зобов'язання. Тому буде порушенням закону розповсюдження дії вже існуючої іпотеки на забезпечення зобов'язань, які виникають пізніше, тобто порушується сам принцип похідності іпотеки від основного зобов'язання.

Іпотека підлягає державній реєстрації, яка здійснюється за заявою іпотекодержателя. Статтею 4 Закону України "Про іпотеку" від 5 червня 2003 року, який набрав чинності з 1 січня 2004 року, законодавець закріпив норму, відповідно до якої обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законом. У разі недотримання цієї умови іпотечний договір є дійсним, але вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме
майно.

Пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законодавством порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом -- у черговості їх державної реєстрації.

Відповідно до зазначеного Порядку, державна реєстрація іпотек проводиться
шляхом внесення запису до Державного реєстру іпотек (далі -- Реєстр) про обтяження чи зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою, відступлення прав за іпотечним договором та передачу, анулювання, видачу дубліката заставної та видачу нової заставної.

Згідно із зазначеною постановою Кабінету Міністрів, Держателем Реєстру
визначено Міністерство юстиції України, на яке покладено обов'язок по забезпеченню ведення Реєстру. Адміністратором Реєстру Кабінет Міністрів визначив державне підприємство "Інформаційний центр" Міністерства юстиції України, що відповідатиме за збереження єдиної електронної бази даних Реєстру.

Обов'язок по внесенню до Реєстру інформації щодо іпотек покладено на реєстраторів, якими визначено державні нотаріальні контори, приватних нотаріусів, які згідно з договорами, укладеними з адміністратором Реєстру, здійснюють державну реєстрацію іпотек, відомостей про обтяження чи зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою, відступлення прав за іпотечним договором, передачу, анулювання, видачу дубліката заставної та видачу нової заставної на підставі повідомлення іпотекодержателя або уповноваженої ним особи чи рішення суду, приймають запити, видають завірені витяги з Реєстру тощо.

Порівнюючи з Законом України “Про заставу”, Закон “Про іпотеку” розширює коло майна, яке може бути предметом іпотеки. Встановлюється, що предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Більш чітко прописана процедура передачі в іпотеку частини об'єкта нерухомого майна, яка може бути предметом іпотеки не тільки після її виділення в натурі, як передбачалося раніше, а й ще має бути зареєстрована відповідно до вимог законодавства як окремий об'єкт нерухомості. Законом “Про іпотеку” законодавець встановлює “реверсні” норми по відношенню передачі в іпотеку будівлі, яка розташована на земельній ділянці, та іпотеки земельної ділянки, на якій розташовані будівлі. У випадку передачі в іпотеку будівлі (споруди) іпотека поширюється на належну іпотекодавцю на праві власності земельну ділянку або ту її частину, на якій розташована відповідна будівля (споруда) і яка необхідна для використання цієї будівлі (споруди) за цільовим призначенням. У разі передачі в іпотеку земельної ділянки іпотека поширюється на розташовані на ній будівлі (споруди) та об'єкти незавершеного будівництва, які належать іпотекодавцю на праві власності.

Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Розглядаючи умови передачі нерухомого майна в іпотеку, не можна залишити без уваги умови передачі в іпотеку майна, що перебуває у спільній власності. Таке майно може бути передане в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників. Відтепер необхідною буде не просто згода усіх співвласників на передачу в іпотеку майна, яке є спільною власністю, а й обов'язкове нотаріальне посвідчення такої згоди.

Окремо слід висвітлити питання страхування предмета іпотеки. Закон “Про іпотеку” покладає на іпотекодавця обов'язок не просто застрахувати предмет іпотеки, а застрахувати його на повну вартість. Наводиться перелік обов'язкових ризиків, від яких предмет іпотеки має бути застрахованим. До таких ризиків віднесено: ризик випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування. Договір страхування укладається на користь іпотекодержателя, який у разі настання страхового випадку набуває право вимоги до страховика. Іпотечним договором на іпотекодавця може бути покладений обов'язок здійснити інші види страхування у зв'язку з передачею нерухомого майна в іпотеку.

Звертаючи увагу на особливий правовий режим нерухомого майна, яке є об'єктом державної чи комунальної власності, земельних ділянок, об'єктів незавершеного будівництва, законодавець встановив особливості та обмеження при передачі в іпотеку вищевказаних об'єктів нерухомості та при зверненні на них стягнення, що є доречним та об'єктивним.

Безсумнівною новацією в Законі України “Про іпотеку” є встановлення норм стосовно того, що іпотечний договір та договір, який обумовлює основне зобов'язання, можуть бути оформлені одним документом. Цей договір за формою і змістом повинен відповідати вимогам, встановленим Законом “Про іпотеку”, та вимогам, встановленим законодавством, стосовно договору, який визначає основне зобов'язання.

У випадку, якщо іпотекою забезпечується повернення позики, кредиту для придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку, договір купівлі-продажу цього нерухомого майна та іпотечний договір можуть укладатися одночасно.

Майно, яке вже є предметом іпотеки може бути повторно передано в іпотеку. В цьому випадку договір іпотеки може бути посвідчений лише за згодою попередніх іпотекодержателів, якщо інше не передбачено законом і попереднім договором іпотеки. У випадку коли в іпотеку повторно передається декілька об'єктів, які належать різним особам від них всіх потрібно отримати згоду на передачу цих об'єктів в іпотеку. Одночасно з посвідченням договору про іпотеку нотаріус, якщо це передбачено договором, накладає заборону на відчуження предмета іпотеки.11 Закон України “Про нотаріат” ч. 7 ст. 55

Страницы: 1, 2, 3, 4