Іпотечне кредитування

25

ВСТУП

Сучасний стан цивільно-правових норм, що стосується іпотеки, свідчить про початок розвитку цього інституту в цивільному праві України. Тенденції розвитку економіки країни дозволяють сподіватися, що в найближчі кілька років нас чекає своєрідний вибух іпотечних правовідносин і, отже, інтенсивний розвиток іпотеки як інституту цивільного права. Іпотечний ринок поволі займає одне з найважливіших місць серед фінансових механізмів економічного стимулювання і стабільного розвитку економіки країни.

Застосування іпотеки має значний соціально-економічний ефект. За допомогою іпотечних фінансових інструментів значно збільшуються активи різних суб'єктів ринку - від окремого громадянина до держави в цілому. За рахунок іпотеки здійснюється інвестування реального сектора економіки та збільшення його капіталу і внаслідок чого забезпечується стабільне зростання доходів у різних галузях економіки.

Нинішній рік можна вважати революційним для законодавства України. Майже всі правові інститути піддались реформуванню та вдосконаленню. Як відомо з 1 січня 2004 року набрали чинності Цивільний, Сімейний та Господарський кодекси, було прийнято низку законів, зокрема Закон України “Про податок з доходів фізичних осіб”, “Про іпотеку”, “Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень” та інших законів і нормативно-правових актів, які суттєво впливають на правовідносини фізичних та юридичних осіб та які формують іпотечний ринок на Україні.

Закон України від 05.06.2003 року, № 898-ІV “Про іпотеку” - встановлює основні правила іпотеки. Закон України від 19.06.2003 року № 979- ІV “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” - встановлює правила іпотеки, випуск та оборот іпотечних сертифікатів. Закон України від 19.06.2003 року № 978- ІV “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” - встановлює обов'язковість іпотеки для забезпечення договору між забудовником і стороною, що фінансує будівництво.

Заставне право є одним з найстарших цивільно-правових інститутів. Укладаючи договори, люди з давніх часів прагнули забезпечити їхнє виконання.

Виникнення поняття застави пов'язано з розвитком цивільного обігу і необхідністю забезпечити належне виконання зобов'язань, які бралися на себе однією із сторін у договорі, а також створення більш довірчих відносин між сторонами цього договору.

Зміст відносин, що встановлюються між боржником і кредитором у зобов'язанні, забезпеченому заставою, дуже точно виразив М. Брагінський, який пише: “На відміну від таких способів забезпечення зобов'язання, як неустойка і порука, при яких кредитор у кінцевому рахунку “вірить боржнику”, у зобов'язанні, забезпеченому заставою, кредитор “вірить речі”.

На початку, коли заставного права ще не існувало, способом забезпечення зобов'язання була відповідальність боржника, при чому відповідальність боржника була не тільки майновою, але й особистою. Якщо простежити історичний розвиток застави, то можна побачити закономірність, про яку пише Д. Майер: “Законодавства народів завжди суворі до боржника, який не платить, про право ж застави ледь у них згадується”, і далі “...законодавства країн послабляють заходи стягнення, і розвиваючи право застави намагаються його застосування зробити зайвим, чи принаймні мінімальним”.

У Римському праві було вироблено чимале інститутів і правил, що гарантують виконання зобов'язань. Окрім зміцнень зобов'язань словом, (наприклад, присяга), були і майнові забезпечення. До них відносилися порука і застава. Перша --це являла собою переважно моральна гарантія, другій переважав характер матеріальної поруки.

З розвитком цивільного обігу, у Римі всі частіше замість поруки почали застосовувати заставу, як більш зручний і надійний спосіб зміцнення зобов'язання.

У стародавньому Римі існували три види застави: fiducia, pignus, hypotheca.

Історично першою виникла fiducia. Визначена у цьому виді застава була для кредитора більш ніж повне забезпечення, тому що майно, яке було предметом застави автоматично переходило у повну власність кредитора. “Стаючи, одночасно з виникненням застави, власником предмета, його кредитор мав право володіти, користатися і розпоряджатися їм за своїм розсудом; він мав можливість відчужувати його без попередньої згоди боржника і не чекаючи часу, коли вимога буде підлягати виконанню”.

Боржник же позбавлявся права власності на предмет застави, а отже, позбавлявся і прав на плоди і доходи, принесені цим майном і крім того, права відшкодування цього майна у третіх осіб. Нарешті, навіть задовольнивши вимоги кредитора, боржник не мав упевненості в тому, що йому буде повернуто майно, яке було предметом застави. У цьому випадку боржник міг одержати з кредитора виключно компенсацію за заподіяну йому шкоду і збитки.

Поряд з fiducia римське право виробило іншу форму застави -- pignus. У цьому випадку предмет, переданий у заставу, надходив не у власність, а у володіння кредитора з обов'язком його повернення після одержання задоволення. Однак і цей вид застави мав істотні недоліки, що були пов'язані, по-перше, з тим, що кредитор вважався лише власником закладеного майна і не мав для захисту свого права речового позову, а відповідно він не міг відшкодувати закладеного
майна в третіх осіб; по-друге, кредитор не мав права продати предмет застави з метою одержання задоволення своїх вимог. І тільки при імперії це право кредитора у випадку прострочення боргу стало визнаватися.

Крім того, fiducia, та pignus мали низку спільних недоліків, що випливали насамперед з того, що встановлення застави пов'язувалося з передачею майна боржника кредитору. Л.В. Гантовер виділяв наступне: 1. “...яким би незначним не був борг, забезпечений заставою, майном боржника, кредитоспроможність цього майна виявлялася вичерпаною”; 2. “...з передачею застави кредитору, особливо коли предмет цей складало нерухоме майно, боржник нерідко позбавлявся єдиного джерела для свого існування, існування своєї сім'ї і єдиної можливості задовольнити борг з доходів від цього майна”.

Римські юристи звільнилися від зазначених недоліків в іншому, найбільш пізньому за часом виникнення, виді застави -- hupotheca, який склався під впливом східного греко-єгипетського права і розвинувся з розвитком договорів найму сільськогосподарських ділянок.

Слово “іпотека” має грецькі корені і відомо ще з VI ст. до н.е. з законів афінського реформатора Солона. У 594 р. до н.е. Солоний здійснив свої знамениті реформи, у тому числі скасував поземельні борги, ввів волю заповіту тощо. Спочатку в Афінах заставою зобов'язань була особа боржника, якому у випадку його неспроможності заплатити борги, загрожувало довічне рабство. Солоний запропонував спосіб дуже раціональної заміни звертання особистої відповідальності на майнову, який полягав у тому, що на прикордонній межі маєтку боржника встановлювався стовп із написом, що майно служить забезпеченням претензій на
визначену суму. Такий стовп називався «іпотекою» і слово стало вживатися для позначення будь-якої застави нерухомості. Ставився такий стовп на ділянці землі в знак заборони боржнику вивозити з неї все приведене, привезене і принесене.

Іпотека -- така форма застави, при якій закладена річ залишається у володінні та користуванні заставодавця. Кредитор, на користь якого встановлено заставне право, є вже не власником речі, а власником права вимоги щодо задоволення боргу з закладеного майна. У випадку невиконання зобов'язання він мав право зажадати закладену річ, у кого б вона на той час не знаходилася, продати її і з вирученої суми покрити свою вимогу до боржника. Боржник при іпотеці залишається власником закладеного майна і не позбавляється можливості одержувати з нього доходи, а також відчужувати його та обтяжувати новими заставами.

Заставне право припинялося у випадку:

- знищення (втрати) предмета застави;

- злиття заставного права і права власності на закладену річ;

- припинення зобов'язання, у забезпечення якого встановлена застава.

До західноєвропейського законодавства іпотека перейшла з двома головними відмінностями: по-перше, вона застосовується тільки до нерухомих речей, по-друге, продаж закладеного майна провадиться в судовому порядку.

Те, що іпотека застосовується тільки до нерухомості, визначається, на думку Л.В. Гантовера, властивостями речей, а саме тим, що “вони можуть бути дуже легко знищені чи зіпсовані боржником, сховані чи передані їм у треті руки, тому без вилучення цих речей з володіння боржника у кредитора виникала би небезпека позбавитися свого забезпечення”.

Першою формою застави, за словами Г.Ф. Шершеневича, було надання кредитору права користування майном боржника за отриману суму грошей, причому “...кредитор мав право вимагати платежу боргу, а боржник мав право вимагати повернення майна за умови платежу боргу”

Поряд з цією формою існувала, на думку А.С. Звоницького, і інша форма, яка полягала в тому, що річ залишалася в руках боржника, а кредитор, замість користування закладеним майном, одержував винагороду за свій капітал у виді росту.

Так, Г.Ф. Шершеневич вважав, що подальшим розвитком застави є перетворення володіння і користування, що виникло при простроченні строку боржником, у право власності кредитора на це майно і розвиток застави буде спрямована на те, щоб замінити це “...представлення про заставу речі, яке містить у собі право власності, представленням про заставу права на чужу річ, за для одержання задоволення з цінності цього”.

Саме на це і були спрямовані законодавчі спроби 1557 та 1737 років, які призвели до видання у 1800 році Банкротського статуту, що остаточно скасував старий порядок застави нерухомості. Була усунута необхідність віддавати в утримання кредитора закладений маєток, заставне право знову набуває характер права на чужу річ.

На противагу Г.Ф. Шершеневичу, іншу схему розвитку заставного права в Російській імперії є А.С. Звоницький. Хоча варто звернути увагу на те, що по-різному дивлячись на хід розвитку заставного права, ці автори єдині в одному - кінцевим результатом є затвердження системи, близької за своїм характером до римської іпотеки. Він наголосив на тому, що “...у російській заставі абстрактне право власності ніколи не передавалося до терміну заставоутримувачу; тому дострокове володіння і користування заставоутримувача завжди являло собою похідний умовний характер”.

Поступово застава, з передачею володіння і користування почала зливатися з відчужуваними угодами і “економічне життя кинулося в русло... форми, що залишала річ до терміну в руках боржника”.

Отже, у 19 столітті в імперському законодавстві остаточно встановлюється нова система заставного права. Закладене нерухоме майно залишається в руках власника і при цьому немає необхідності передавати його в тримання кредитора.

Проте не дивлячись на прогресивність нової системи, дореволюційні цивілісти виділяють і низку її недоліків, що виявляються насамперед у непослідовності і незакінченості. У першу чергу зазнають критики заборони, накладені законодавцем на продаж закладеного нерухомого майна і на його перезакладення. Цивілісти виступали проти порядку, при якому з боку боржника не допускалося жодної зміни, окрім спадкоємного правонаступництва і при якому право застави в маєтку боржника могло належати тільки одному кредитору.

Зокрема, Л.В. Гантовер пише: “Нерозвиненість нашої застави укладається в утисненні боржника по відношенню розпоряджатися маєтком і кредитора - у праві передачі прав по заставній. Тим часом очевидно, що стиснення це не обумовлюється жодними юридичними поняттями: заставна своїм змістом передбачала право кредитора вимагати задоволення з закладеного маєтку, і була за суттю обтяженням цього маєтку.

Г.Ф. Шершеиевич зазначав: “Існування декількох послідовно встановлених заставних прав на ту саму річ створює послідовність у здійсненні цих прав і тому не суперечить ні логіці, ні кредиту”.

Пропозиції по поліпшенню й удосконаленню заставного права знайшли своє відображення в розроблених у першій половині 19 століття в проекті обновленого Цивільного положення і проекті Вотчинного статуту. Найважливіші риси цих проектів зводилися до наступного:

1. Одне й те саме майно могло бути віддано в заставу декільком особам. Відносини між заставоутримувачами визначалися послідовністю внесення заставних прав у Вотчинну книгу.

2. Заставне право носило іпотечний характер, тому заставоутримувач не набував права власності на нерухоме майно, яке складало предмети застави.

3. Придбані заставоутримувачем права на стягнені позички з заставника могли бути предметом угод як між заставоутримувачами, так і між ними і сторонніми особами.

4. Заставоутримувачі могли уступати один одному старшинство, а сторонні особи -- здобувати права вимоги, забезпечені заставою.

На думку дореволюційних юристів, у проектах була досягнута рівновага інтересів заставоутримувачів і заставників, оскільки першим забезпечувалася досить велика можливість задовольнити свої вимоги, а другим -- право розпоряджатися майном, що служило забезпеченням.

На практиці іпотечне кредитування до 1917 року проводилося за наступною схемою: органи місцевого самоврядування формували кредитні установи, які були основою системи, а кредитні ресурси формувалися насамперед шляхом використання іпотечних облігацій, що випускалися на муніципальному рівні. Кредитне суспільство було одночасно емітентом зобов'язань при їхньому випуску в обіг, позикодавцем при видачі іпотечного кредиту і заставоутримувачем при прийомі заставного майна для забезпечення кредиту.

Страницы: 1, 2, 3, 4