Говоря об особенностях залога недвижимости в XIX веке невозможно не упомянуть о таком виде залога, как залог в "кредитных установлениях", таких как Государственный Дворянский банк, Крестьянский поземельный банк, городские общественные банки, городские кредитные общества, акционерные поземельные банки, правовое положение которых было достаточно полно регламентировано законодательством. Причем механизм операций этих банков с недвижимостью был разработан настолько полно, что, он послужил той основой, на которой базировались соответствующие положения в других странах.

Итак, для получения кредита в перечисленных выше заведениях ссудополучателю необходимо представить в банк право устанавливающие акты на недвижимость и свидетельство старшего нотариуса или суда о принадлежности имения залогодателю и о свободе от запрещений. Строения должны быть непременно застрахованы. Оценка имущества производится самим банком, и выдаваемая под залог сумма ставится в известное процентное отношение к оценочной сумме (50-75%). Заемная сумма выдается или деньгами или, чаще, закладными листами, т.е. обязательствами самого банка, обеспеченными состоящим в его залоге имуществом. Реализация закладных листов производится или самим банком, или заемщиком. Заем под залог производится обыкновенно на весьма продолжительное время, потому что долг уплачивается постепенно, - вместе с процентом по займу уплачивается и процент погашения. В противоположность простому залогодержателю, банк вправе требовать от залогодателя воздержания от вредных и обесценивающих залог действий. С другой стороны собственник, с согласия банка, может продать, подарить заложенную недвижимость, с переводом долга, без уничтожения первого залога. Г.Ф.Шершеневич писал: "Главная особенность залога в кредитном установлении состоит в праве этого последнего произвести самостоятельную продажу, без посредства суда" Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. - M., 1912. - с. 25 .

В конце XIX - начале XX веков активно шел процесс кредитования под залог земельных участков, которые ссудополучатель хотел приобрести. Этот процесс развивался при содействии крестьянских поземельных банков, которые были созданы практически во всех губерниях России, и способствовал наделению обедневших крестьян землей.

Таким образом, подытоживая краткое изложение принципиальных особенностей дореволюционного российского залогового права, можно отметить значительный объем его нормативного регулирования, приверженность основным понятиям римского права и достаточно жесткие правила к форме залоговой сделки.

С 1922 года по 1964 год в России действовал Гражданский Кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики (ГК РСФСР), ставший следующим по хронологии законодательным актом, регулирующим залоговые правоотношения. Залог в этом кодексе был помещен в раздел вещных прав и соответствующим образом трактовался. Статья 85 ГК РСФСР определяла залог как право требования, которое позволяет кредитору в случае невыполнения должником обязательства получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Статья 87 ГК РСФСР дает понятие предмета залога, относя к нему всякое имущество, не изъятое из оборота. То есть ГК 1922 года не разделяет залог движимых и недвижимых вещей, исходя из факта революционной отмены частной собственности на землю путем ее национализации и запрещения отчуждения государственных промышленных предприятий, фабрик, летательных аппаратов, государственных морских и речных судов.

Договор залога должен быть совершен в письменной форме. А залог строений под страхом недействительности его, должен быть нотариально удостоверен. В соответствии с Положением о государственном нотариате 1923 года при удостоверении договора залога строений и права застройки нотариус обязательно проверяет, во-первых, принадлежность строения тому лицу, который его закладывает, во-вторых, наложение ареста на закладываемое имущество. В отношении залога строений и права застройки в обеспечение ссуд, выдаваемых кредитными учреждениями, а также в обеспечение договоров с государственными учреждениями и государственными предприятиями закон устанавливает упрощенный порядок совершения таких сделок на основании выдаваемых нотариальными конторами залоговых свидетельств. Залоговое право кредитного учреждения на имущество, закладываемое посредством залогового свидетельства, возникает не с момента выдачи свидетельства, а с момента принятия в залог указанного в свидетельстве имущества надлежащим учреждением. Кроме того, особым циркуляром от 30 июля 1927 года для залога жилых и сельскохозяйственных построек, не составляющих неотъемлемой принадлежности сельского хозяйства, установлен особый упрощенный порядок залога с регистрацией в сельском совете, причем нотариальное удостоверение сделок о залоге является в этом случае необязательным.

Несмотря на законодательную разработанность залоговых правоотношений в ГК 1922г, удельный вес этой разновидности вещных прав в советской жизни был очень невелик.

В ГК РСФСР 1964 годаГражданский кодекс РСФСР (ред. от 26.11.2001.) //«Ведомости ВС РСФСР», 1964, № 24, ст. 407. залогу, помещенному в главу "Обеспечение исполнения обязательств" было посвящено всего несколько статей, и как отмечал Д.А. Медведев "в нашей стране залог долгое время имел скорее ритуальное значение, сопровождая примитивные акты обмена" Медведев Д.А. Российский закон о залоге//Правоведе1ше 1992г. №5.. Такое положение существовало в России до принятия в 1992 году Верховным Советом РСФСР Закона "О залоге" Закон РФ от 29.05.1992 № 2872-1 (ред. от 26.07.2006) «О залоге» //«Российская газета», № 129, 06.06.1992..

Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года №4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" установил возможность залога недвижимости в жилищной сфере и получение кредита на строительство или приобретения жилья под залог недвижимости Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 (ред. от 22.08.2004) «Об основах федеральной жилищной политики»//«Рос-сийская газета», № 15, 23.01.1993. (утратил силу). . В соответствии с этим законом было разработано Положение о жилищных кредитах Постановление Правительства РФ от 10.12.1993 № 1278 «Об утверждении Положения о предоставлении граж-данам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья»//«Собрание актов Президента и Правительства РФ», 20.12.1993, № 51, ст. 4939. (утратил силу) , утверждённое Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 года № 1180 "О жилищных кредитах" Указ Президента РФ от 10.06.1994 № 1180 «О жилищных кредитах»// «Российская газета», №111, 15.06.1994. , устанавливающее порядок предоставления банками кредитов на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества. Основные правила ипотеки были развиты в первой части Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 334 - 358) Гражданский кодекс Российской Федерации (ред. от 04.12.2006)//часть первая - Собрание законодательства РФ от 05.12.1994г. №32 ст.3301; часть вторая - Собрание законодательства РФ от 29.01.1996г. №5 ст.410; часть третья - Собрание законодательства РФ от 03.12.2001 г. №49 ст.4552. , где закреплено, что общие правила о залоге, установленные в Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Кроме того, 22 декабря 1993 года Советом министров Российской Федерации были одобрены "Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке", которые, как сказано в преамбуле, являются моделью законодательного акта об ипотеке Распоряжение Правительств РФ от 22.12.1993 № 96-рз «Об основных положениях о залоге недвижимого имущества-- ипотеке» //«Российская газета», № 3, 06.01.1994..

28 февраля 1996 года был подписан Указ Президента Российской Федерации "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" Указ Президента РФ от 28.02.1996 № 293 (ред. от 09.07.1997) «О дополнительных мерах по развитию ипотеч-ного кредитования» //«Российская газета», №45, 06.03.1996. (утратил силу)., содержащий некоторые важные условия, конкретизирующие нормы Гражданского Кодекса.

21 июля 1997 года принят долгожданный Федеральный Закон Российской Федерации №122-ФЗ "О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Федеральный закон от21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое иму-щество и сделок с ним" (ред. от 04.12.2006) //«Собрание законодательства РФ» от 28.07.1997г. №30 ст.3594., где закреплено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждениями юстиции.

16 июля 1998 г. вступил в действие Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Федеральный закон «Об ипотеке») Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ред. от 04.12.2006)// «Собрание законодательства РФ» от 20.07.1998г. №29 ст.3400., являющийся основным источником гражданско-правовых норм, регулирующих отношения ипотеки.

1.2 Понятие и сущность института ипотеки

Ипотекой, согласно ст. 334 ГК РФ, признаётся "залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества".

В соответствии со ст. 42 закона "О залоге", ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Федеральным законом «Об ипотеке» она определяется как залог любого недвижимого имущества.

При всех отличиях приведённых определений по существу они идентичны: ипотека - это вид залога, где предметом выступает недвижимое имущество.

Ипотека представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает основное, обеспечиваемое ею обязательство в целом. Как разновидность залога, она является дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Общим признаком для всех этих договоров является денежный характер обеспечиваемого требования. Это значит, что ипотекой не могут обеспечиваться обязательства по выполнению работ, оказанию услуг и т.д. Ипотекой может быть обеспечено и исполнение внедоговорных обязательств, в частности обязательства вследствие причинения вреда. Мнимое требование не может обеспечиваться залогом. Если по договору займа, обеспеченному залогом, не последовало передачи средств должнику, не возникает и реальное требование кредитора к должнику.

Требования, обеспеченные ипотекой, подразделяются на основную сумму долга и дополнительные суммы, причитающиеся залогодержателю. Ипотека может обеспечивать выплату, как всей суммы основного долга, так и ее части.

Субъекты ипотечного правоотношения - залогодатель, т.е. лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель - лицо, принявшее это имущество в залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо).

Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью. Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств. Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия, однако он лишен третьего правомочия собственника - права распоряжения заложенной вещью.

Отличительный признак ипотеки - ее предмет: из всех видов имущества им служит только недвижимость. Именно с этим обстоятельством связана необходимость введения для ипотеки особого правового режима в рамках того общего, который установлен для залога.

К недвижимому имуществу закон относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13