Возникновение ипотеки было обусловлено появлением и развитием частной собственности, и прежде всего, на земельные участки. Эти процессы наиболее активно развивались в Древней Греции, что и явилось предпосылкой формирования ипотечных отношений. Так, при залоге недвижимости применялась ипотека, то есть залог с оставлением ее во владении должника и с предоставлением кредитору права распорядиться ею в случае неуплаты долга в срок. Земельный участок, обремененный ипотекой, должник-залогодатель не имел права продавать третьим лицам.

Институт ипотеки, возникший в Древней Греции, оказал существенное влияние на развитие римского гражданского права, в котором было выработано несколько форм вещных обеспечений, которые стали фундаментом для последующего развития института залога.

Первоначальной формой залога в Древнем Риме была фидуция. Сущность этой формы обеспечения исполнения обязательств заключалось в том, что должник в обеспечение своего долга передавал во владение и собственность кредитору определенное имущество, а кредитор обязывался возвратить это имущество должнику после того, как последний погасит свой долг. Для оформления получения кредита составлялся договор пактум фидуция, порождавший личные отношения между кредитором и должником, который больше напоминал усложненный договор купли-продажи. Должник лишался права собственности на предмет залога, и, следовательно, лишался права на плоды, приносимые этим имуществом и кроме того права отыскания его из рук третьих лиц. Наконец, даже удовлетворив требования кредитора, должник не мог быть в полной уверенности, что ему будет возвращено имущество, бывшее предметом залога, так как его могло уже не быть у кредитора или оно было обременено правами в чью-то пользу. В этом случае должник мог получить с кредитора только компенсацию за вред и убытки.

Следовательно, в ходе экономического развития данный способ обеспечения обязательства неминуемо должен быть заменен другой формой залога. Одной из таких форм стал пигнус, при которой имущество передавалось не в собственность кредитора, а лишь во временное владение, и обязательство последнего было возвращение предмета залога по получению удовлетворения по основному обязательству. В случае же просрочки исполнения обязательства кредитор приобретал право самостоятельной продажи предмета залога. Несмотря на определенные преимущества пигнуса по сравнению с фидуцией, пигнус тоже не стал оптимальной формой залога, так как интересы хозяйственной жизни требовали большей гибкости в регулировании отношений в течение времени от установления до наступления срока платежа, в частности того, чтобы должник не был лишен возможности пользоваться заложенной вещью. Поэтому римское право восприняло форму залога, которая была выработана в Греции, то есть ипотеку.

Ипотека - такая форма залога, при которой заложенная вещь остаётся во владении залогодателя. Кредитор, в пользу которого установлено залоговое право, является уже не собственником и не владельцем вещи, а обладателем права требования удовлетворения долга из заложенного имущества, то есть в случае неисполнения обязательства он имел право истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени не находилась, продать её и из вырученной суммы покрыть своё требование к должнику. Должник при ипотеке остаётся собственником и владельцем заложенного имущества и не лишается возможности извлекать из него выгоду, а также отчуждать его и обременять новыми залогами.

Залоговое право прекращалось в случае:

гибели предмета залога;

слияния залогового права и права собственности на заложенную вещь;

прекращения обязательства, в обеспечении которого установлен залог.

Учитывая все вышеизложенное, можно утверждать, что римское право решило задачу реального обеспечения кредита.

С XII века в большинстве государств Западной Европы происходит рецепция римского права, в процессе которой римское право подверглось значительной переработке. Несмотря на это, право Древнего Рима явилось той основой, на которой развилась, в особенности в XVIII и XIX веках, общая теория буржуазного гражданского права. Основные понятия римского залогового права оказали большое влияние и на формирование российского залогового права. Влияние это было опосредовано в значительной мере западноевропейским законодательством. Россия имеет особый, во многом уникальный путь развития залогового права.

Первые дошедшие до нас акты о русском залоге относятся к периоду XIII-X1V веков. Законодательные же нормы впервые появились в самом конце XIV-го или начале XV-го веков в Псковской Судной Грамоте, в которой наряду с древнейшим способом взыскания - личным, появляется взыскание имущественное. Можно говорить о том, что на этой стадии своего развития залог понимался как обязательство вещи становится главным должником в залоговой сделке. Сам принцип залога, как долга, вооруженного имущественным взысканием, был диаметрально противоположным существовавшему тогда взгляду.

Еще одним примечательным моментом характеристики древнерусского залога является то обстоятельство, что ни Псковская Судная Грамота, ни дошедшие до нас Новгородские и Московские акты не требовали передачи заложенного имущества во владение кредитора. Подобная передача появилась значительно позднее, пройдя перед этим в XVI веке такую промежуточную стадию, как передача кредитору вместе с актом о залоге также и тех актов, по которым должник владел заложенным имуществом. Аналогов развитию русской правовой системы от условной модели ипотеки к условным моделям пигнуса, а не наоборот, практически нет в мире (исключение составляет средневековая Испания).

Однако положение, при котором заложенное имущество оставалось у должника, было крайне невыгодно кредитору, который оказывался беззащитным при отчуждении имущества должником. Усложнялось это еще и тем, что особенностью древнерусского права являлась возможность фактического владения имуществом на основании одновременного существования нескольких юридических титулов, в том числе и обладание имуществом по давности, которая не подтверждалась никакими документами. Следовательно, пока объект залога оставался во владении должника, все другие гарантии против недобросовестности с его стороны оказывались недостаточными. Отсюда стремление кредиторов получить в свои руки не только грамоты, но и сам объект залога.

Помимо причин, перечисленных выше, существовали экономические причины, которые способствовали изменению формы залога - это развивавшееся в XV-XVI веках крепостное право. С точки зрения залогодержателя положение, при котором предмет залога оставался у залогодателя, оказывалось крайне невыгодным, так как крестьяне, представлявшие главную ценность имения, вначале были связаны юридически не с самим имением, а только лично с владельцем, и кредитор поэтому рисковал получить при взыскании обремененную недвижимость совершенно обесцененной.

При таких обстоятельствах залог не удовлетворял кредитора, так как институт не распространял права залогодержателя именно на ту область которая являлась для него наиболее существенной. И, в стремлении обезопасить интересы залогодержателя, самым простым выходом было передать владение в его руки. То есть имущество при совершении закладной передавалось кредитору, который мог безотчетно пользоваться его плодами вместо процентов. Из этих двух элементов - необходимости наличия надежных гарантий для кредиторов и использования заложенного имущества вместо начисления процентов на кредит - и состояла новая форма залога, развитая в русском праве.

Однако наряду с преобладающей формой залога, при которой имущество передавалось кредитору, продолжала существовать и форма, предусматривавшая оставление имущества у должника и даже регламентированная Указом Ивана TV от 25 декабря 1557 года. При такой форме кредитор вместо пользования имуществом получал в виде вознаграждения рост на капитал.

В конце XVI - начале XVII веков в России разразился страшный экономический кризис, последствия которого отразились на всех сторонах общественной жизни. В частности, удорожание кредита неминуемо повлекло за собой и унифицирование способа обращения взыскания. Ст. 196 гл. 10 Соборного Уложения 1649 года предусмотрела безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитору.

Примерно в середине XVII века созрели предпосылки для совершенно нового использования залога, отвечавшего его прямому назначению. Экономический подъем, усовершенствование поземельной регистрации - все это значительно уменьшало необходимость передачи имущества кредитору с целью обезопасить его от злоупотреблений должника. В Указе 1737 года залог с передачей имущества кредитору даже не предусматривался.

Говоря о различных формах русского залога, необходимо остановиться на проблеме оформления залоговых правоотношений. В XI - XVI веках этим занимались "площадные подьячие", которые составляли на площадях различные письменные акты, в том числе и закладные. Форма всех актов была примитивна и проста. Закладная писалась в 1-м лице от имени залогодателя, в конце акта указывался его составитель и присутствующие при его составлении свидетели. Затем для большей верности и сохранности данные этого акта вносились в книги определенных присутственных мест. (Земский приказ).

Соборное уложение царя Алексея Михайловича достаточно большое место уделяло оформлению сделок с недвижимостью. Оно четко предусматривало, что закладные, составленные площадными подьячими, должны были записываться в книги соответствующего приказа, где с них взималась пошлина; после этого закладная предъявлялась в Печатный приказ, где к ней прикладывалась государственная печать. В Приказе (Поместный приказ в XVII в.) проверялись основания права того лица, от которого имущества уступалось или передавалось. В приказе делалась справка об имении по переписным или записным книгам - состоит ли имение там, где значится по акту, содержится ли в нем указанное в акте количество земли, в чьем владении состояло раньше, в важнейших случаях производился допрос лица, закладывавшего имени. Затем акт вписывался в записную вотчинную книгу, а пошлины - в приходную книгу.

Такой порядок оформления залога удержался до издания Николаем I Свода Законов, где он представлялся в следующем виде: при палатах гражданского суда существовали особые "крепостные отделения" из крепостных писцов и надсмотрщиков, которым поручено было составление актов; составленный ими акт вносился в "закладную книгу", которая поступала на рассмотрение присутствия суда. Судья, удостоверившись в личности, совершающих данный акт, в праве залогодателя на отчуждение имущества и в отсутствии в условиях чего-либо противозаконного, отмечал на акте: "совершить по закону" и возвращал его надсмотрщику. Последний дословно вносил акт в крепостные книги. В таком порядке оформлялся залог недвижимости до реформ Императора Александра П-го. Но прежде чем перейти к описанию этого нового порядка, необходимо изложить те изменения, которые произошли в залоговом праве в ХТХ веке.

Залоговое право, сформировавшееся в Российской империи в период перед первой мировой войной, отличалось значительным своеобразием, причинами которого, в частности, были отсутствие устоявшихся и всеобъемлющих теоретических построений, а также единого источника нормативного регулирования. В 1890 году закончена подготовка проекта Вотчинного Устава, ст.43 которого определяла, что залог есть обеспечение денежного требования недвижимым имением и дает кредитору, в случае неисполнения должником его обязательства, право на удовлетворение из заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось. Важнейшие черты этого проекта сводились к следующему:

Одно и то же имущество могло быть отдано в залог нескольким лицам. В этом случае отношения между залогодержателями определялись последовательностью внесения залоговых прав в вотчинную книгу;

Залоговое право носило ипотечный характер, поэтому залогодержатель не становился владельцем недвижимого имущества;

Приобретённые залогодержателем права на взысканные ссуды с залогодателя могли быть предметом сделок как между залогодержателями, так и между ними и посторонними лицами;

Залогодержатели могли уступать друг другу старшинство, а лица по сторонние - приобретать права требования, обеспеченные залогом.

По мнению дореволюционных русских юристов, в проекте было достигнуто равновесие интересов залогодержателей и залогодателей, поскольку первым обеспечивалась достаточно широкая возможность удовлетворить свои требования, а вторым - право распоряжаться имуществом, служащим обеспечением.

Помимо таких видов залога, как совокупный, залог в обеспечение чужого обязательства, проект предусматривал и возможное установление кредитного залога. Следовательно, проект отражал последовательное восприятие большинства различных позиций залогового права. Другими источниками правового регулирования залога как института гражданского права являлись, прежде всего: Свод законов гражданских и другие законодательные и подзаконные акты, в которых также можно было встретить правила о залоге. Например, законодательное определение залога содержалось в примечании к статье 476 Устава судопроизводства торгового: "Залог есть не что иное, как отчуждение права распоряжения, составляющего нераздельную принадлежность права собственности".

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13