Предоставление жилого помещения осуществляется решением адми-нистрации района, города, района в городе. В домах, принадлежащих госу-дарственным (муниципальным) предприятиям и организациям, свободные жилые помещения распределяются совместным распоряжением админист-рации и профсоюзных комитетов. Вынесенное в этой связи совместное ре-шение администрации предприятия и профсоюзной организации нуждается в утверждении его администрацией района, города, района в городе и по-следующей выдаче ею ордера.

Точно так же служебные жилые помещения предоставляются решени-ем администрации организаций, в ведении которых находится соответст-вующее помещение. С этой целью администрация организации выносит решение, которое служит основанием для выдачи указанному в решении лицу ордера администрацией района, города, района в городе (ст. 105 ЖК).

По своей правовой природе ордер представляет собой административ-ный акт. Жилищный кодекс (ст. 48) особо подчеркивает, что ордер может быть признан недействительным только судом и только по причине нару-шения порядка и условий предоставления жилого помещения. В качестве примера возможных оснований для признания ордера недействительным в ЖК предусмотрены: предоставление гражданами не соот-ветствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жи-лищных условий, нарушение прав других граждан или организаций на ука-занное в ордере жилое помещение, неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения.

Постановление Пленума Верховного Суда СССР № 5 от 26 декабря 1984 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при при-менении Жилищного кодекса РСФСР» по отношению к одному основанию - нарушению очередности указала на необходимость выяснять, «действи-тельно ли была нарушена очередность предоставления ответчику жилого помещения, не имеет ли ответчик по закону права на внеочередное или первоочередное предоставление жилого помещения либо на условиях, ко-торые в соответствии с законодательством могут быть предусмотрены при заключении трудового договора, не было ли в установленном порядке, например, в соответствии со ст. 41 ЖК, принято решение о предоставлении ответчику, нуждающемуся в улучшении жилищ-ных условий, жилого помещения вне очереди; если при выдаче ордера оче-редность предоставления жилых помещении не была соблюдена, то не яви-лось ли это следствием того, что граждане, стоявшие на учете по улучше-нию жилищных условий впереди ответчика, не претендовали на указанное в ордере жилое помещение (например, желали получить квартиру большего размера) либо не отпали ли к моменту рассмотрения дела обстоятельства, препятствовавшие ранее в предоставлении ответчику жилого помещения (например, граждане, стоявшие на учете по улучшению жилищных условии впереди ответчика, получили жилые помещения и больше не претендуют на помещение, о котором возник спор)» Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. С.196..

ЖК (ст. 100) предусматривает, что при признании ор-дера на жилое помещение недействительным по причине неправомерности действий тех, кто получил ордер, последние подлежат выселению без пре-доставления другого жилого помещения. Однако, если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда, им необходимо предоставить жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое помещение.

При признании ордера недействительным по иным основаниям граж-дане, указанные в ордере, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали.

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 26 декабря 1984 г. предусматривает возможность обращения с требованиями о признании не-действительным ордера, выданного с нарушением очередности, также и предприятий, организаций или местной администрации, в ведении которых находится распределяемое жилое помещение См. там же. С.195-196..

Наконец, следует иметь в виду, что, поскольку именно из ордера воз-никает право на жилое помещение, с признанием его недействительным будет утрачено и основанное на нем право. По вопросу о природе ордера вызывает некоторые сомнения позиция Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ в связи с одним из рассмотренных ею дел. Речь шла о признании недействительным ордера, выданного в нарушение уста-новленного порядка без соответствующего решения местной администра-ции. По ходу дела возник вопрос о пропуске истцом (администрацией Цен-трального района г. Хабаровска) установленного ст. 48 ЖК трехлетнего срока исковой давности для признания ордера недействительным. Верховный Суд РФ указал на то, что в данном случае следует руково-дствоваться ст. 181 ГК, предусматривающей для исков о применении по-следствий недействительности ничтожных сделок десятилетнего срока ис-ковой давности. При этом был выдвинут ряд аргументов.

Прежде всего, Верховный Суд РФ указал на то, что «в силу ст. 153 ГК сделками признаются любые действия граждан и юридических лиц, на-правленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Выдача ордера на жилое помещение в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК является основанием для возникновения граждан-ских прав и обязанностей, в частности для последующего заключения дого-вора найма жилого помещения.

В связи с этим выдача ордера должна рассматриваться как один из элементов гражданско-правового отношения» Вестник ВАС РФ. 1999. № 9. С.23..

Что же касается возникающей таким образом коллизии между ГК и ЖК по вопросу о сроке исковой давности, то, как подчеркнул Верховный Суд РФ, «в соответствии с п. 2 ст. 3 ГК нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать данному Ко-дексу. Это положение распространяется и на нормы жилищного законодатель-ства, в том числе и на отношения, возникающие в связи с выдачей ордера на жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда».

Приведенное постановление вызывает ряд сомнений. Прежде всего, в ст. 154 ГК не предусмотрено, что сделкой признаются «любые действия». Тем самым указанная статья все же не исключает того, что «действия, на-правленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей» не всегда являются сделками. В этой связи можно сослаться на ст. 8 ГК, которая называет, помимо сделок, еще восемь оснований воз-никновения гражданских прав и обязанностей, а среди них «акты государ-ственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмот-рены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обя-занностей». Выдача ордера является, во-первых, действием, во-вторых, на-правлена на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Ее принципиальное отличие от сделок состоит в том, что в совершении сделки выражается гражданская правоспособность, а в изданном административном акте (выдаче ордера) - властная компетенция органа. То обстоятельство, что административные акты в действительности не являются сделками, как раз и послужило, очевидно, одной из причин, вследствие которых потребовалось включить в ГК наряду с §2 «Недействительность сделок» гл. 9, особо ст. 13: «Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления».

Следует добавить и то, что если бы даже признание ордера недействительным и могло укладываться в рамки статей ГК о недействительности сделок, то и тогда ссылка Верховного Суда РФ на п. 2 ст. 3 ГК, сама по себе не вызывающая сомнений, в данном случае не могла бы применяться. Это объясняется тем, что ГК (ст. 672) в отношении договора социального найма содержит прямое указание на приоритет норм жилищного законодательст-ва, к числу которых относится и включенная в ЖК ст. 48, посвященная, как видно уже из ее названия «основаниям и порядку признания ордера на жилое помещение недействительным». Эта последняя статья предусматривает, что «требование о признании ордера недействи-тельным может быть заявлено в течение трех лет со дня его выдачи». Таким образом, установлены двоякого рода исключения из общих правил ГК об исковой давности, из которых одно касается срока действия исковой давно-сти, а второе - момента начала течения исковой давности В соответствии со ст.200 ГК в виде общего правила течения срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права..

С изложенных позиций такие же сомнения могли быть высказаны и по поводу п. 28 постановления Пленума Верховного Суда СССР № 2 от 3 ап-реля 1990 г., который также полагал, что на требования о признании ордера недействительным и расторжении договора найма жилого помещения рас-пространяется предусмотренный в свое время ст. 16 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик трехгодичный срок ис-ковой давности, кроме случаев, когда получение ордера связано с соверше-нием гражданами, его получившими, или должностными лицами действий, заведомо противных интересам социалистического государства и общества Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. С.140.. Выраженный в этом пункте приоритет гражданских норм по отношению к нормам жилищного законодательства применительно к договорам социального найма также, на наш взгляд, расходится со ст. 672 ГК.

Принципиальная структура консенсуального договора социального найма является основой типового договора, который разработан в г. Москве. Речь идет о модели Типового договора социального найма жилого помеще-ния. Схема, которой подчиняется эта модель, сводится к следующему: вна-чале на основании решения органа исполнительной власти заключается договор, а на основе договора, во исполнение обязательства, зафиксиро-ванного в одном из его условий, в месячный срок после подписания дого-вора предоставляется указанное жилое помещение и соответственно обес-печивается свободный доступ в него нанимателя. Помимо этого, в договоре содержатся условия, которые главным образом конкретизируют, детали-зируют и развивают нормы, содержащиеся в жилищном законодательстве и в ГК. Одно из договорных условий предусматривает, что наймодатель, который по своей вине не предоставил жилое помещение, уплачивает на-нимателю 0,5% суммы годовой платы за жилое помещение за каждый день просрочки, начисляемой с первого дня, следующего после истечения месяца.

«Такой документ с юридической точки зрения чрезвычайно важен: он определял взаимоотношения сторон, права и обязанности нанимателя и владельца (собственника) жилья, как правило, уполномоченного государством жилищного органа. Но по тем временам на практике договор носил сугубо формальный характер. Главным документом оставался ордер, который давал право на вселение в жилое помещение и автоматически влек за собой заключение договора жилищного найма.

Отсутствие договорных отношений, основанных на гражданско-правовых обязательствах сторон, привело к тому, что стороны не имели четкого представления об ответственности за обеспечение надлежащего содержания жилых помещений и общего имущества (главным образом инженерно-технических устройств), обеспечивающего нормальное обслуживание домовладения.

Люди платят за жилье и коммунальные услуги, но, как правило, не знают, в какие сроки ремонтные организации обязаны провести текущий и капитальный ремонт, кто и какую ответственность несет, если жилец не получает элементарных удобств: тепла, воды и т.д. В то же время к жильцу нельзя применить санкции, скажем, за нерегулярную уплату за наем квартиры, ее использование под нежилые цели. Наказания за эти виды нарушений в законодательстве, между прочим, существуют, но механизма приведения их в исполнение нет» Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений (Г.П. Макаров, "Гражданин и право", N 3-4, сентябрь-октябрь 2000 г.).

Что же касается обычной модели социального найма, которая использу-ется повсеместно уже длительное время, то ее природа, на наш взгляд, - иная. В основе складывающихся правоотношений лежит не консенсуальный, а ре-альный договор, т.е. такой, для которого передача вещи находится за преде-лами содержания договора. Она служит лишь элементом его заключения.

Соответствующий договор считается заключенным с момента переда-чи жилого помещения и принятия его (обычный вариант вселение) держа-телем ордера. Вместе с тем, в данном случае налицо особый реальный до-говор.

Что касается возможности конструирования договора социального найма как реального, то основой для этого может служить ст. 48 ЖК, которая прямо называет ордер «единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение».

С изложенных позиций представляются не укладывающимися в рамки модели реального договора взгляды тех, кто признавал за ордером лишь право требовать заключения договора.

Во всяком случае, присоединение к той или иной позиции в вопросе о реальном или консенсуальном характере договора социального найма предполагает определенные последствия. Одно из них выражается в том, что если договор социального найма признается консенсуальным и переда-ча вещи становится содержанием договора, то, очевидно, при анализе прав и обязанностей сторон по этому договору свое место должна найти переда-ча жилого помещения наймодателем нанимателю. Поэтому вполне понятно, почему главу «Права и обязанности сторон», имея в виду договор социаль-ного найма, О.С. Иоффе начинает с указания на то, что наймодатель обязан предоставить жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению именно как договора жилищного найма Иоффе О.С. Обязательственное право. М. , 1975. С.368..

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19