| для жилых помещений, приобретенных иным способом - кто проживает в настоящее время.Эти сведения необходимо знать для того, чтобы определить - кто, кроме собственника, вправе претендовать на пользование жилым помещением.К таким лицам в соответствии с действующим законодательством РФ, относятся:· члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК РФ). На данный момент по новому Жилищному кодексу РФ: «в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. Действие положений ч. 4 ст. 31 не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором;· наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК РФ;· гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК РФ).Бывшие члены семьи собственника теряют право пользоваться его жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними и собственником например, брачным контрактом. Когда семейные отношения прекращены, бывшие члены семьи собственника должны освободить его жилое помещение прекратить им пользоваться. В противном случае он вправе выселить их в судебном порядке ст. 35 ЖК РФ. Данная норма не касается случаев, если жилое помещение хотя и было приобретено и зарегистрировано на имя только одного из супругов, но является их общей собственностью. Таким образом, один из супругов - титульный собственник жилого помещения не вправе выселить другого, если судом будет установлено, что жилое помещение приобретено в совместную собственность супругов. В данном случае они оба являются собственниками и речь может идти только о разделе общего имущества.При проведении обобщения было установлено, что суды допускают ошибки в применении положений ст. 31 ч. 4 ЖК РФ, и, установив, что прекращение семейных отношений имело место до 1.03.2005 года, применяют положения ЖК РСФСР. Данный вывод является ошибочным, поскольку положения ст. 31 ЖК РФ не ставятся в зависимость от того момента, когда были прекращены семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи. Поэтому если семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи были прекращены до 1 марта 2005 года, то положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ распространяются на требования о выселении бывших членов семьи.Можно спорить о нравственности такого подхода. Как жить дальше выселяемому? Но ведь без эффективной государственной защиты права собственника не возможно создание процветающего общества. Государство обязано вмешиваться в подобные отношения, тем более что они носят массовый характер. По истечении срока, установленного судом, право пользования жилым помещением прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.Бывший член семьи собственника может потерять право пользования его помещением и до того, как истек срок, установленный решением суда, в случае, если прекращено право собственности на это жилое помещение самого собственника, если отпали основания, по которым суд решил сохранить право пользования, либо появились новые обстоятельства, которые могут существенно повлиять на ранее вынесенное решение. В подобных случаях суд своим решением вправе выселить бывшего члена семьи собственника до истечения установленного срока.При рассмотрении данной категории споров, возникает вопрос, становится ли ребенок бывшим членом семьи собственника жилого помещения по правилам ст. 31 ЖК РФ, если после расторжения брака его родители стали проживать раздельно, а он - с тем из родителей, который в собственности жилья не имеет?В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Из положений указанной нормы следует, что членом семьи собственника является лицо, проживающее совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.В п. 3 ст. 65 СК РФ место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. Если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, и у другого родителя возникли алиментные обязательства в отношении его, то ребенок уже не может считаться членом семьи собственника. В силу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.Таким образом, если ребенок по соглашению родителей остается проживать с родителем, у которого в собственности жилья не имеется, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.Следует отметить, что очень важное правило о применении норм, включенных в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ содержится в ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Нормы ст. 31 ЖК РФ не распространяются на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Прекращение семейных отношений таких лиц с собственником жилья не влечет прекращения их жилищных прав. Соответственно, нет необходимости устанавливать срок, на который сохраняется право пользования, а также обязывать собственника обеспечивать бывших членов семьи другим жильем. Право пользования жилым помещением в таких случаях не зависит от существования семейных отношений.У судов возникает вопрос, сохранится ли право бессрочного пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу с учетом положений статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и статьи 292 ГК РФ?На этот вопрос следует ответить положительно по следующим основаниям. Статья 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предусматривает, что действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Из части 2 статьи 292 ГК РФ следует, что переход права собственности на жилой дом или квартиру другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членам семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.В соответствии со статьей 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда РФ» граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность. Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища. В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продаж жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают. Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер. По указанным основаниям Постановлением Президиума Тверского областного суда было отменено решение Конаковского городского суда о 13.12.2007 года, которым Ломовской В.Н. был признан прекратившим право пользования жилым помещением по ул. Энергетиков 7 кв 37 г. Конаково. Собственницей жилого дома является Збродова В.И. по договору купли - продажи от 12.08.2007 года. Отменяя решение суда Президиум Тверского областного суда указал, что суд при вынесении решения не учел положения ст. 19 ФЗ «О введение в действие жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004 году, поскольку из материалов дела следует, что Ломовской В.П. на момент приватизации спорной квартиры в ней проживал, имел право на участие в приватизации, сведения о его регистрации в квартире на момент приобретения квартиры Збродовой В.И. 12.08.2007 года имелись, с чем покупатель Збродова В.И. была согласна. При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для удовлетворения иска Збродовой В.И. Информационное письмо Президиума Тверского областного суда (По результатам обобщения судебной практики гражданских дел, рассмотренных судами Тверской области за период с 2006 года по 2007 год, связанных с применением норм жилищного кодекса РФ).//СПС КонсультантПлюсВ целом эта новелла облегчает гражданский оборот жилых помещений, упрощая механизм договора купли-продажи.В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны быть включены:1. наниматель и члены его семьи (ст. 672 ГК РФ), их перечень по ЖК РФ достаточно обширен;2. гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст. 672, 685 ГК РФ).В целом, ЖК РФ ослабляет вещные начала договора найма и значительно упрощает осуществление сделки купли-продажи жилых помещений.Прежде всего, это относится к рынку первичного жилья, что касается рынка вторичного жилья, там по-прежнему остаются много пробелов и коллизий. В частности, как правило, в таких сделках участвуют не одна, а несколько квартир. При расселениях коммуналок участников становиться весьма значительное число, еще больше усложняется сделка, если в ней есть участники из различных городов, не говоря уже о странах. У профессионалов это явление получило термин «квартирных цепочек». Новая проблема, возникшая на рынке вторичного жилья с принятием ЖК РФ, продажа квартир с самовольным переустройством и перепланировкой. В этом случае виновное лицо должно понести административное наказание и осуществить легитимизацию сделанных самовольных переустройств и перепланировок, если это возможно. Такое разрешение могут дать муниципальные органы власти. Если совершенные переустройства и перепланировки нарушают принятые нормы и правила, создавая опасность для жизни и здоровья, или нарушают законные права других лиц, виновный должен восстановить жилую площадь. Возникающие споры должны решаться в судебном порядке. Суд вправе принять решение о публичной продаже такой квартиры. При этом следует учитывать, что механизма таких продаж пока не существует. Пожалуй, это один из самых сложных вопросов.Впервые на законодательном уровне даны определения переустройства и перепланировки (ст. 25 ЖК РФ). Переустройство жилого помещения: установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка помещения - изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Здесь представляется правильным мнение М.Ю. Тихомирова о том, что если проанализировать последнюю часть определений, то можно сделать вывод, что представленные положения необходимо толковать ограничительно, то есть перечисленные действия, не требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, не могут рассматриваться как переустройство и перепланировка Тихомиров М.Ю, Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005.. Кстати, технический паспорт жилого помещения - документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (ст. 19 ЖК РФ). Необходимо также отметить, что в настоящее время технический паспорт не является необходимой принадлежностью жилого помещения в многоквартирном доме. Поэтому справедливо утверждение А.Д. Сидоренко о том, что технический паспорт должен составляться не только на многоквартирный дом в целом как объект технического учета, но и на каждое жилое и нежилое помещение дома, являющееся самостоятельным объектом права. Технический паспорт обязательно должен прилагаться к договору, составляя его неотъемлемую часть Сидоренко А.Д., Чефранова Е.А. Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме // Жилищное право. 2004. № 4. С. 21-22.. Учитывая изложенное, необходимо иметь в виду, что гражданам, решившим узаконить или совершить переустройство или перепланировку, сначала нужно будет оформить технический паспорт на свое помещение Перепелкина Н.В. К новому Жилищному Кодексу. // Жилищное право. № 1, 2006. С.36..
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
|
