Необходимо обратить внимание на то, что изменение договора социального найма жилья согласно ст. 82 ЖК РФ допускается только в случаях объединения жильцов в одну семью, а также в случае смерти нанимателя.

Таким образом, если ранее споры, возникающие в связи с требованием заключения отдельного договора найма, можно было разрешить в судебном порядке (ч. 3 ст. 86 ЖК РСФСР), то в настоящее время право оспаривать заключение отдельного договора социального найма жилья и само право заключения отдельного договора отсутствуют.

Еще сложнее в этом отношении положение бывших членов семьи нанимателя: ни защитить свои жилищные права, ни надлежащим образом исполнить свои обязанности квартиросъемщика по социальному найму жилого помещения они теперь не могут.

Часть 4 ст. 69 ЖК РФ гласит следующее: «Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма». Здесь сразу возникает вопрос: о каких «своих обязательствах» бывшего члена семьи идет речь в ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, ведь в ч. 2 данной статьи предписывается: «Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма». Исходя из изложенного, обязательства, вытекающие из договора социального найма, действительно, существуют, но обязательства солидарной ответственности.

ГК РФ в ст. 307 так определяет обязательство и основания его возникновения:

«1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

2. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе».

Но бывший член семьи нанимателя не заключал договор найма, откуда же у него могут возникнуть «свои обязательства»? На каком основании можно разграничить солидарную ответственность?

Рассмотрим типичную жизненную ситуацию. В трехкомнатной муниципальной квартире проживают семья: муж, жена и двое несовершеннолетних детей. Договор найма жилого помещения заключен с мужем с включением в договор супруги и детей. В октябре 2004 г. брак расторгнут, с бывшего мужа в пользу бывшей супруги взыскиваются алименты на содержание детей. Оплачивать жилье и коммунальные услуги бывший супруг отказывается вовсе. Долг растет. Работники управляющей жилищной организации требуют с бывшей супруги возмещения этого долга. Она согласна уплатить, но только в той части, которая касается коммунальных услуг и оплаты жилья, приходящихся на долю ее самой и детей. «Нет, вы обязаны оплатить всю задолженность как солидарный должник», - настаивают работники жилищной организации. И они имеют право на такое требование, поскольку согласно ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

В феврале 2005 г. бывшая супруга обращается в суд с иском об изменении договора найма жилого помещения и выделении себе и детям двух комнат в трехкомнатной квартире. Районный суд, рассмотрев дело в начале марта 2005 г., отказывает в иске, так как новым ЖК РФ право на изменение договора социального найма по требованию бывшего члена семьи нанимателя не предусмотрено. В результате бывшая супруга остается солидарным должником, и управляющая жилищная организация имеет право взыскивать с нее плату за жилье и коммунальные услуги полностью Арестов, К.Объединенный социальный наем/К.Арестов//Домашний адвокат. - 2005. - №9 с.18.

По-видимому, это положение следует рассматривать как возможность заключения такого соглашения с бывшим членом семьи нанимателя, по которому его обязанности, вытекающие из договора социального найма, будут конкретизированы определенным объемом участия. Такое соглашение между пользователями конкретного жилого помещения должно быть доведено до сведения наймодателя, а в соответствующий договор социального найма должны быть внесены изменения, которые позволят наймодателю иметь четкое представление о том, к кому из проживающих в жилом помещении и в каком объеме следует предъявлять требования, связанные с невыполнением или ненадлежащим выполнением соответствующих обязательств. Представляется, что в первую очередь это будет касаться распределения между членами семьи (включая бывших ее членов) расходов по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, участию в его текущем ремонте и т.д. Крашенинников, П.В. Комментарий к Жилищному кодексу РФ/ П.В. Крашенинников - М.: Статут, 2005. - 704 с.

Споры о заключении таких отдельных договоров найма не были редкостью в судебной практике и должны были рассматриваться с учетом Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства", п. 10 которого устанавливает, что, разрешая спор о разделе жилых помещений по требованию нанимателя или члена его семьи, суды должны иметь в виду, что такое изменение договора найма жилого помещения возможно лишь при наличии предусмотренных законодательством условий. В п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. N 5 также указывается, что суд вправе удовлетворить требование о разделе жилого помещения, если истцу может быть выделено жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат. Объяснить причину отсутствия в Жилищном кодексе РФ нормы, регулирующей порядок изменения договора найма по требованию члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма, возможно лишь одним обстоятельством - направленностью на уменьшение количества коммунальных квартир (о чем свидетельствуют и положения статьи 59 ЖК РФ, устанавливающие определенные ограничения при предоставлении по договору социального найма освобождающихся жилых помещений в коммунальной квартире, хотя и не предусматривающие механизма их искоренения). Могилевская, Е.Н. Социальный наем жилого помещения. Комментарий к главе 8 Жилищного Кодекса Российской Федерации (ст. ст. 60-91)/Е.Н.Могилевская// Подготовлен для Системы КонсультантПлюс. - 2005.

Рекомендуем дополнить ст. 82 ЖК РФ ч. ч. 3-4 следующего содержания:

«3. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия членов своей семьи и наймодателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора социального найма при условии возможности выделения ему изолированного помещения.

4. Граждане, указанные в ч. 4 ст. 69, с согласия нанимателя, членов семьи нанимателя и наймодателя вправе требовать изменения договора социального найма с определением объема несущих им обязательств».

Возможно, не так уж много граждан, проживающих в государственных и муниципальных жилых помещениях, потребуют заключения отдельных договоров социального найма и захотят приобрести в собственность жилье путем приватизации. Однако лишать их такого права, как это происходит в настоящее время, несправедливо Арестов, К.Объединенный социальный наем/К.Арестов//Домашний адвокат. - 2005. - №9 с.18.

2.2. Расторжение договора социального найма

Правила ГК РФ, касающиеся расторжения договора найма, призваны обеспечивать реализацию конституционного положения о том, что «никто не может быть произвольно лишен жилища» Кабалкин,А.Ю. Гражданско-правовые договоры в России. Общие положения: Курс лекций/ А.Ю.Кабалкин. - М.: Юридическая литература, 2002. - 224 с.

.

Сам наниматель с согласия других лиц, постоянно с ним проживающих, вправе в любое время расторгнуть договор найма. Единственное требование к этим лицам - в письменной форме проинформировать наймодателя за три месяца (ч.1 ст.687 ГК РФ). При этом в соответствии с п.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении и расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или из обычаев делового оборота не вытекает иное. В ЖК РФ (ст. 82) данного требования нет, видимо ГК РФ в этом смысле является исчерпывающим.

Досрочное расторжение договора с нанимателем вправе требовать при определенных условиях в судебном порядке и наймодатель. Такими основаниями являются

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев подряд;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.(ч.4 ст. 83 ЖК РФ) Грудицына, Л.Ю.Ответы на вопросы, касающиеся порядка и условий предоставления жилья по договору социального найма, обмена жилья, статуса временных жильцов./Л.Ю.Грудицына// Адвокат. - 2006.-№1 с.20

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок (не более года) для устранения нарушений, послужившим основанием для расторжения договора найма. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

В судебном порядке наймодатель вправе расторгнуть договор еще в одном случае, когда наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 статьи 82 ЖК РФ.

По требованию любой из сторон в договоре, возможно, его расторжение: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях предусмотренных жилищным законодательством Кабалкин,А.Ю. Гражданско-правовые договоры в России. Общие положения: Курс лекций. - М.: Юридическая литература, 2002. -С.130..

Расторжение договора найма жилого помещения приводит к тому, что наниматель и другие лица, проживающие в жилом помещении к этому моменту, подлежат выселению на основании решения суда (ст.688 ГК РФ).

Последствия выселения, как правило, определены в ст. 84 ЖК и конкретизированы в ст. 85-91.

Часть 1 ст. 83 ЖК РФ содержит общий гражданско-правовой принцип, согласно которому расторжение договора, как правило, возможно по соглашению сторон (ст. 450 ГК).

Вместе с тем словосочетание "может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон" применительно к договору социального найма имеет определенные особенности. Трудно себе представить, что наймодатель без какой-либо причины может обратиться к нанимателю с предложением расторгнуть бессрочный договор социального найма, а тот в свою очередь примет это предложение. Механический перенос в ЖК РФ положений ГК РФ фактически привел к появлению в ст. 83 неудачной нормы, которая была бы понятной только в том случае, если бы законодатель исключил из ее текста указание на возможность расторжения договора в "любое время". Расторгнуть договор социального найма в "любое время" может только наниматель. Это его исключительное право. У наймодателя право на расторжение договора обусловлено определенными условиями. Крашенинников, П.В. Комментарий к Жилищному кодексу РФ/ П.В. Крашенинников - М.: Статут, 2005. - 704 с.

Наймодатель вправе потребовать расторжения договора социального найма жилого помещения в случае:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев.

- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении.

- использования жилого помещения не по назначению. (п.4 ст. 83 ЖК РФ)

Рассмотрим более подробно каждое из перечисленных оснований расторжения договора социального найма в судебном порядке по требованию наймодателя.

Одной из основных обязанностей граждан, проживающих по договору социального найма, является обязанность своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги, что устанавливается ст. 67 ЖК РФ. Обязанность нанимателя жилого помещения по договору социального найма по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента заключения договора социального найма устанавливается и ст. 153 ЖК РФ. Обязанности нанимателя осуществлять оплату жилья и коммунальных услуг корреспондирует право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, установленное ст. 65 ЖК РФ. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору социального найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, устанавливается статьей 154 Жилищного кодекса РФ и включает в себя следующие платежи:

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7