Договор социального найма
50 Содержание |
Введение | 3 | | 1. | Содержание договора социального найма жилого помещения | 6 | | | 1.1 | Понятие, предмет и форма договора | 6 | | | 1.2 | Права, обязанности и ответственность сторон договора | 17 | | 2. | Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения | 27 | | | 2.1 | Изменение договора социального найма | 27 | | | 2.2 | Расторжение договора социального найма | 37 | | Заключение | 53 | | Библиографический список | 56 | | |
ВведениеВ нашей стране проблема удовлетворения гражданами своей потребности в жилье традиционно была одной из самых острых и трудно разрешаемых проблем. Еще в дореволюционной России наряду с особняками и усадьбами было немало лачуг, не пригодных для жилья, в которых ютилась городская и сельская беднота.1 Гражданское право: учебник.Т.2./А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. - М.: «ПБОЮЛ Л.В.Рожников», 2001. - С.136 С переходом нашей страны к рыночным отношениям жилищная проблема еще более обострилась. Это объясняется множеством причин. Прежде всего - это существенное сокращение строительства государственного и муниципального жилья. Кроме того, к тем гражданам, которые состояли в очереди на улучшение жилищных условий, добавились сотни тысяч беженцев, вынужденных переселенцев, лиц, лишившихся жилого помещения в результате межнациональных конфликтов. Именно поэтому жилищная политика государства изменилась. Однако уже сегодня понятно, что государство экономически не в состоянии обеспечить всех нуждающихся граждан бесплатным жильем. Жилищная реформа - одно из условий перехода к цивилизованным рыночным отношениям. Семина, Т.А. Жилищно-правовая проблема и развитие жилищного законодательства в Российской Федерации/ Т.А.Семина// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2003.-№ 3-4 с. 16-17Следует отметить, что в жилищной сфере государством уже предприняты определенные шаги по осуществлению преобразований: наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда получили возможность бесплатно приобрести занимаемое жилье в порядке его приватизации; за членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, которые полностью выплатили паевые взносы, признано право собственности на жилые помещения; государством предусмотрены выпуск жилищных сертификатов, выдача субсидий на строительство и приобретение жилья, разрабатываются меры по развитию ипотечного кредитования. Однако указанные усилия по решению жилищной проблемы оказались недостаточно эффективными. Проблема регулирования договорных отношений в сфере социального найма в изменившихся экономических условиях является актуальной для всех регионов Российской Федерации. Проведение государством жилищной политики осложнено как методами ее реализации, так и отсутствием единства правового регулирования в данной области правоотношений. В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации, принятой всенародным голосованием еще в 1993 г., жилое помещение бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других фондов предоставляется малоимущим и иным указанным в законе гражданам.Таким образом, как следует из Конституции РФ, бесплатное предоставление жилья государство гарантирует не всем, а только тем категориям граждан, которые, с одной стороны, прямо указаны в законе, а с другой - являются нуждающимися в улучшении жилищных условий. Новый Жилищный Кодекс гарантирует им такие права, обеспечив, таким образом, заключение договоров социального найма. Объектом исследования являются жилищные правоотношения, возникающие при заключении, изменении и расторжении договора социального найма.В качестве предмета исследования диплома будут рассмотрены нормативно-правовые акты, регулирующие договор социального найма жилого помещения.Цель данной работы - выявить правовые проблемы, возникающие при изменении и расторжении договора социального найма и предложить пути их решения.Для осуществления поставленной цели был разработан ряд задач:· Изучить понятие, предмет и форму договора социального найма;· Рассмотреть права, обязанности и ответственность сторон по договору социального найма;· Раскрыть условия и основания изменения договора социального найма;· Проанализировать условия и основания расторжения договора социального найма.При работе над данной темой были использованы сравнительно-правовой и аналитический методы.При подборе материала для данной работы предпочтение было дано нормативно-правовым актам: Жилищному Кодексу РФ от 29.12.2004 (далее ЖК РФ), Гражданскому Кодексу ч.1 от 30.11.1994 и ч.2 от 26.01.1996 (далее ГК РФ); помимо этого были изучены работы авторов: Адрианова И.И, Айман Т.О., Брагинского М.М., Ермичева И.А., Кабалкина А.Ю., Тихомирова М.Ю., Крашенинникова П.В. и др. С точки зрения практической значимости данная работа предлагает обосновать положения в законодательство Российской Федерации. А именно, будет выявлен рад нормативно-правовых проблем и возможные пути их решения. 1. Содержание договора социального найма жилого помещения1.1. Понятие, предмет и форма договораВ настоящее время с внедрением реальности рыночных отношений договор найма приобретает все большее значение, как орудие гражданско-правового оборота, не влекущее за собой перехода права собственности на имущество, а лишь представляющее право тому или иному лицу пользоваться этим имуществом на определенных взаимовыгодных для обеих сторон условиях. Шлеин,Н. Под крышей дома своего/ Н.Шлеин // Юридическая газета. - 1996. - №27 С.3Договор найма жилого помещения является центральным институтом жилищного права. Опарина, Л.О. Жилищное право: учеб. пос./Л.О.Опарина. - Сыкт.: КРАГСиУ, 2003. - С.39.По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства).Приведенное определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает две разновидности такого договора. Первая - договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования (в соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 ЖК РФ). Данному виду договора найма посвящены ст. 671, 673-688 ГК РФ.Вторая разновидность указанного договора - договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда или относится к жилищному фонду социального использования (ст.19 ЖК РФ). При этом выделение социального жилищного фонда носит условный характер: какого - то особого списка жилых домов, квартир, комнат, относящихся к жилищному фонду социального использования, не существует. Потяркин,Д. Договор найма жилого помещения/ Д.Потяркин // Российская юстиция. - 1998. - №2 С.35Основанием возникновения отношений по пользованию коммерческим жильем выступает не сложный юридический состав, как при социальном найме, а договор коммерческого найма, заключение которого осуществляется в соответствии с принципом свободы договора. Гетман, Е.С. Наем жилого помещения./Е.С.Гетман//ЭЖ-Юрист. 2006. - №7 с.25 Данная работа посвящена изучению договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.3 Договор социального найма жилого помещения - консенсуальный, двусторонний, возмездный. Гражданское право: учебник.Т.2./А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. - М.: «ПБОЮЛ Л.В.Рожников», 2001. - С.228 «Двусторонность» предполагает наличие прав и обязанностей у каждой стороны в договоре найма жилого помещения. При этом набор прав и обязанностей (имеется в виду типовой договор социального найма жилого помещения), утвержден Правительством Российской Федерации. Договор социального найма составляется в 2 экземплярах, один из которых находится у наймодателя, другой - у нанимателя. Договор социального найма подписывается сторонами или их уполномоченными представителями и скрепляется печатью наймодателя. С этого момента договор социального найма считается заключенным и вступившим в силу. Однако права и обязанности у нанимателя возникают только после подписания акта приема-передачи жилого помещения. Кудашкин, А.В. Что гарантирует новый типовой договор социального найма?/А.В.Кудашкин//Право в вооруженных силах. - 2005. - №10 с.16 «Возмездность» договора предполагает наличие платы за пользование жилыми помещениями. По социальному найму, плата наем жилья определяется органом местного самоуправления. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа догово-ра не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения носит возмездный характер, т.е. наниматель по тако-му договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги1. Плата за коммунальные услуги характеризует возмездность уже другого рода обязательства - оказание услуг. Правда нередко обе разновидности платы обозначаются вместе как «платеж за жилищные услуги», или «квартирная плата». Потяркин,Д. Договор найма жилого помещения/ Д.Потяркин // Российская юстиция. - 1998. - №1 С. 35. При этом, как уже отмечалось, из данного правила ЖК РФ предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в уста-новленном порядке (ст. 156 ЖК РФ). Указанное ис-ключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жи-лищному фонду социального использования. Социальный наем жилых помещений: новые правила/ М.Ю.Тихомиров. - М: Изд.Тихомирова М.Ю., 2005 - С.33 «Консесуальность» договора проявляется в том, что он считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям. Еремичев,И.А. Жилищное право: схемы и комментарии/ И.А.Еремичев, Э.Л.Страунинг. - М.: Юриспруденция, 2002.- С. 107. Специальному регулированию отношений, связанных с социальным наймом жилых помещений, посвящена гл. 8 ЖК РФ. Большинство статей содержит новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в статьях гл.8 правила направлены на реализацию п.3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения. Целесообразно обратить внимание на то, что некото-рые правила о договоре социального найма применяются также к договорам найма жилых помещений специали-зированного жилищного фонда (ч. 5 ст. 100 ЖК РФ)1. По договору социального найма жилого помещения од-на сторона - собственник жилого помещения государст-венного жилищного фонда или муниципального жилищ-ного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган мест-ного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне -- гра-жданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, уста-новленных Кодексом (ч. 1 ст. 60ЖК РФ). Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения следует, что наймодателем по такому договору является собственник соответствую-щего жилого помещения - государство или муниципалитет, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управо-моченное собственником лицо. Этот перечень сформули-рован как исчерпывающий. Нанимателем по договору социального найма являет-ся гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7ЖК РФ. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заклю-чен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимате-ля или его выбытия из жилого помещения договор за-ключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (см. п. 2 ст. 672 ГК РФ).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
|
