Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.

Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.

С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.

Проанализировав высказывания вышеуказанных авторов, можно сделать вывод, что как и определение понятия «нежилое помещение», нет единого мнения по поводу, какой договор аренды нежилого помещения нужно регистрировать.

Второй проблемой государственной регистрации договоров аренды в гражданском праве является вопрос, что должно быть зарегистрировано: договор аренды, как сделка, право аренды, или обременение прав арендодателя. Данная проблема до сих пор также является темой для обсуждения.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Регистрация сделок с недвижимостью осуществляется на основании Федерального закона от 21.07.97 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 23.11.2007) // Собрание законодательства РФ. - 1997. № 30. - ст. 3594.

(далее Закон о регистрации недвижимости), причем п. 1, 2 ст. 26 указанного закона предусматривают регистрацию права аренды недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, переход и прекращение. Перечень вещных прав содержится в п. 1 ст. 216 ГК РФ, в который право аренды не входит.

Право аренды может быть признано, как ограничение права собственности, хотя нет необходимости регистрации права аренды отдельно от регистрации договора аренды. Согласно второму предложению п. 3 ст. 26 Закон о регистрации недвижимости договор аренды помещения или части помещения, регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения), но не право аренды. Также второе предложение п. 1 ст. 4 и абз. 6 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации недвижимости предусматривает регистрацию аренды, как регистрацию ограничения (обременения), но не права аренды.

П. 2 ст. 609 ГК РФ устанавливает обязанность регистрировать не право аренды, а именно договор аренды недвижимого имущества. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды зданий и сооружений (как было сказано выше, данная норма распространяется и на договор аренды нежилого помещения), заключенный на срок не менее одного года. Таким образом, Гражданским кодексом РФ не установлена государственная регистрация права аренды.

Как видно из вышесказанного, возникает несоответствие между положениями ГК РФ и Закона о регистрации недвижимости, что ведет к различному толкованию указанных выше норм и применению их на практике.

Чтобы устранить данные недоразумения, необходимо:

либо внести соответствующие изменения в ГК РФ;

либо привести в соответствии с ГК РФ Закон о регистрации недвижимости (в основном ст. 26 данного закона), установить обязанность государственной регистрации договора аренды.

Стоит использовать первый вариант и внести изменения:

- в п. 2 ст. 609 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом».

- в п. 2 ст. 651 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и договор считается заключенным с момента такой регистрации».

Если использовать второй вариант, то придется принять новый Федеральный Закон «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом».

В связи с тем, что в государственном учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уже установлена практика, по которой регистрируется договор аренды и право аренды отдельно, плата за регистрацию, взимается отдельно за регистрацию договора аренды и за регистрацию права аренды.

Кроме этого в Законе о регистрации недвижимости есть расхождения в нормах. В абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости указано, что в случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки), а абз. 2 ст. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости с заявлением о государственной регистрации прав аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В предпринимательской деятельности существует практика, что в договор аренды нежилого помещения включается пункт о пролонгации данного договора.

В этом случае, стороны заключая договор аренды нежилых помещений сроком на 364 дня, который не требует государственной регистрации, в дальнейшем пролонгируется на такой же срок, получается, что если договор заключен без государственной регистрации, то и дополнительное соглашение к нему не требует государственной регистрации. А договор продолжает свое действие еще не один год.

Стоило бы предложить внести в п. 2 ст. 651 ГК РФ изменения и регистрировать договора аренды нежилых помещений, заключенные на любой срок, даже если он заключен на один месяц или одну неделю.

В случае если договор аренды нежилых помещений подлежит государственной регистрации, то необходимо предоставить в Государственное учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следующий пакет документов: Оглоблина О. М., Тихомиров М. Ю. Документы для оформления сделок с недвижимым имуществом. - М.: Издательство: Тихомиров М.Ю., 2008. - С. 58.

Заявление;

Документы об оплате регистрации.

Для юридического лица:

доверенность на право представлять юридическое лицо (заверенную подписью и печатью юридического лица);

свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

свидетельство о регистрации изменений в учредительных документах (если они в организации были);

Устав с изменениями и дополнениями (если они в организации были);

учредительный договор с изменениями и дополнениями (если они в организации были);

информационное письмо Госкомстата;

протокол организации о назначении руководителя (директор, генерального директора);

решение полномочных органов организаций- участников договора о его заключении (если такое необходимо в соответствии с уставом организации или действующем законодательством).

Для физического лица:

доверенность на право представлять физическое лицо (удостоверенная нотариально);

документ, удостоверяющий личность (паспорт или иной документ).

Право устанавливающие документы, которые предоставляют как физические, так и юридические лица:

карта реестра недвижимого имущества или карта реестра общей собственности;

выписка из технического паспорта (форма 1а) со сроком давности не более 6 месяцев или экспликацию;

инвентаризационный план, выданный БТИ;

доверенность на право заключении договора (если он подписан представителем участника договора);

подлинники договора в количестве, равному числу участников договора и один экземпляр для учреждения юстиции;

акт приема - передачи (в том же количестве, что и договоров аренды);

документ, подтверждающий право собственности на объект зарегистрировано (свидетельство о государственной регистрации права собственности).

Все документы предоставляются в двух экземплярах:

первый экземпляр - подлинный, второй экземпляр - копия нотариальная или заверенная органом, выдавшим данный документ. Подлинники возвращаются по окончании регистрации, в случае если они не нужны для архива государственному учреждению юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае если в договор аренды были внесены какие-нибудь изменения, и дополнительное соглашение к данному договору оформлены в той же форме, что и сам договор, т.е. письменной, то данное дополнительное соглашение необходимо также зарегистрировать в учреждении юстиции, в том же отделении, в котором, и зарегистрирован договор аренды нежилого помещения, в противном случае оно не будет иметь юридической силы.

Изменение и расторжение договора, также как и его заключение, подчиняются определенным правилам.

Порядок расторжения (изменения) договора аренды зависит от применяемого способа его изменения или прекращения.

Последствия изменения или прекращения договора аренды сформулированы в законодательстве в виде общих (ст. 453 ГК РФ) и специальных правил, которые зависят от обстоятельств, послуживших основанием для расторжения или изменения договора.

При прекращении или изменении договора по соглашению сторон должны применяться порядок заключения соответствующего договора, а также требования, предъявляемые к форме такого договора, поскольку суть правила о форме соглашения об изменении или прекращении договора заключается в том, что форма должна быть идентичной той, в которой заключался договор (ст. 452 ГК РФ).

В случае если стороны пришли к соглашению об изменении условий договора, то они заключают дополнительное соглашение, в котором указываются пункты, в которые вносятся изменения и конкретизируется, что именно меняется. Например, в случае если стороны пришли к соглашению об изменении арендной платы, то в договор вносится следующая запись: «п. ХХ договора аренды нежилого помещения, читать в следующей редакции: «Арендная плата за арендуемое помещение составляет ХХХ рублей в месяц».

Но есть ограничение, если стороны пришли к соглашению о сдаче в аренду другого помещения (хотя и аналогического арендуемому и на тех же условиях), то стороны должны заключить новый договор.

Если стороны по обоюдному согласию решили прекратить договор, в таком случае стороны заключают соглашение о расторжении, в котором оговариваются условия расторжения, а если вдруг у одной из сторон есть неиспользованные обязательства (возврат нежилого помещения, оставшаяся задолженность) то эти условия тоже должны быть закреплены в данном соглашении.

Соглашение о расторжении договора также как и соглашения об изменении его условий должно быть совершено в той форме, в которой совершен и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Это самая простая и не требующая судебного вмешательства ситуация.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении или изменении договора аренды заключается в той же форме, что и договор. Так, если договор между юридическим лицом и гражданином заключается в письменной форме, то для изменения или расторжения этого договора также должна быть использована письменная форма. Изменение и расторжение договора могут быть письменно оформлены путем заключения соглашения, подписания протокола, отражающего основания изменения и расторжения договора, либо путем обмена письмами, телеграммами и т.д. Завидов Б.Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование. - М.: Дашков и К, 2006. - С. 28.

Однако в ГК РФ не содержится требования о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору. Можно предположить, что если обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора, то в соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 и п. 1 ст. 425 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (если иное не установлено законом), и соглашение о внесении изменений считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки. Следовательно, дополнительное соглашение к договору аренды, подлежащему государственной регистрации, также требует таковой. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.dom-i-zakon.ru

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10