Договор аренды нежилого помещения: гражданско-правовая характеристика

2

Введение

Актуальность. Недвижимое имущество - это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулирования которого явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.

Соответственно произошел переход от практически полного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем расширения круга объектов недвижимости, вовлекаемого в гражданский оборот, и видов совершаемых с ним сделок. Продолжается данный процесс и в настоящее время.

Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан - права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35 Конституции РФ). Конституция Российской Федерации. - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, - 2001.

На сегодняшний день договор аренды является в России наиболее распространенным договором, заключаемым в отношении недвижимого имущества. Авеков В.В., Баранов Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. М., 2001. С. 41.

В результате совершения огромного количества арендных сделок с недвижимостью возникает множество самых разнообразных споров в этой области. Причина таких споров как непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, так и несовершенство современного нормативного регулирования в данной сфере. Такое положение вещей на деле приводит к расширению и увеличению роли и значения судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением норм гражданского законодательства об аренде недвижимого имущества.Наиболее значимыми в настоящее время являются следующие обобщения судебной практики: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г .№ 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // ВВАС РФ 2001. № 4, а также Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"// ВВАС РФ. 2002. № 2.

Все это обуславливает необходимость изучения и совершенствования теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с арендой недвижимости.

В последние годы появилось достаточно большое количество публикаций на данную тему. Аренда недвижимости рассматривается в самых различных ракурсах: от исследования рынков аренды недвижимости в различных субъектах РФ, рассмотрения аренды недвижимости как одной из форм экономических отношений по вложению капиталов, до разрешения отдельных правовых вопросов, связанных с понятием и правовым режимом недвижимости, заключением и регистрацией отдельных сделок с недвижимым имуществом. Над данной проблемой работали такие известные исследователи, как: В.В. Витрянский, М.И. Брагинский, В.А. Беленков, Н.Д. Егоров, О. Козырь и др.

Цель работы - исследование особенностей содержания, порядка заключения, изменения и прекращения договора аренды недвижимости и его регулирования российским гражданским законодательством.

Исходя из цели, автором выделены следующие задачи:

Анализ нормативно-правовых актов и теоретических источников;

Дать общую характеристику основным понятиям, используемым в исследовании договора аренды недвижимого имущества;

Изучение судебной практики по исследуемому вопросу;

Определение особенностей содержания договоров аренды жилого и нежилого помещения; выявить проблемы в использовании договора аренды в каждом случае;

Предложение возможных способов устранения законодательных пробелов.

Объект исследования - гражданско-правовые отношения в области аренды недвижимого имущества.

Предмет - особенности договора аренды жилого и нежилого помещения.

Методологической основой исследования является диалектический метод. В ходе исследования использовались обще- и частнонаучные методы, метод анализа, сопоставления, синтеза.

Все указанное и определило структуру выпускной квалификационной работы, которая включает введение, две главы, заключение и список литературы.

Глава I. Общая характеристика договора аренды недвижимого имущества

1.1. Понятие и правовое регулирование недвижимого имущества как предмета договора аренды

Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

Категория недвижимого имущества (недвижимость) была известна российскому законодательству с начала XVIII века. Сам термин "недвижимое имущество" был впервые использован в Указе Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 98 В советском гражданском праве категории недвижимости не было. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому "с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено". Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из "частного оборота".

Деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства. Пункт 2 статьи 4 Основ гражданского законодательства определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что прочно с ними связано (недвижимость по природе). В перечень (причем, неисчерпывающий) того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Таким образом, в основу разграничения имущества на движимое и недвижимое был положен традиционный для российского права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей. Этот критерий в Основах гражданского законодательства являлся основным, но не единственным. Основы гражданского законодательства содержали правило, согласно которому к недвижимому имуществу по формально-юридическому критерию может быть отнесено и иное имущество, но сделано это может быть только законодательными актами (недвижимость в силу закона). Правда, в период действия Основ гражданского законодательства такие законодательные акты приняты не были.

Современное российское гражданское законодательство при классификации вещей как объектов гражданских прав исходит из фундаментального противопоставления вещей движимых и недвижимых. Так, например, п.1 ст. 130 Гражданский кодекс РФ (ч.1) (далее по тексту ГК РФ) к недвижимым вещам относит: земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Также, согласно ч.2 п. 1 данной стати: к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Гражданский кодекс РФ (ч.1): Федеральный закон РФ от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1994. № 32. - ст. 3301.

Таким образом, под вещами наука гражданского права понимает данные природой и созданные человеком ценности материального мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав.

Исходя из содержащегося в ГК определения недвижимости иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона. Исключением является признание недвижимостью, а точнее приравнивание к недвижимости такого сложного имущественного комплекса как предприятие (ст. 132 ГК РФ). Законодатель относится к нему как к особому объекту. Это проявляется, во-первых, чисто формально - предприятие не упоминается в определении недвижимости в статье 130 ГК РФ, а вводится в статье 132 ГК РФ, которая расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых, предприятие является объектом, который выпадает из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является. В этой связи совершенно обоснованным представляется мнение В.А. Лапача о том, что "от сложных вещей следует отличать комплексы как системы более высокого порядка, характеризующиеся не столько общим назначением входящих в них объектов, сколько определенным в законе составом имущества, образующего комплекс, а также функциональной взаимосвязью и иерархической организацией элементов внутри комплекса. В состав комплекса наряду с недвижимыми вещами могут входить и объекты гражданских прав, являющиеся движимыми вещами либо даже вообще не являющиеся вещами…" Лапач В.А. Имущественные комплексы предприятий как объекты прав: понятие и проблемы / / Юридический вестник РГЭА. 1999. № 3. С. 34.

Статья 132 ГК РФ определяет состав предприятия в целях введения его в гражданский оборот в качестве единого объекта. Поэтому в его состав включено как собственно имущество (вещи, права, требования), так и комплекс исключительных прав, в первую очередь прав на товарные знаки и знаки обслуживания, которые используются при маркировке продукции, выпускаемой на предприятии, или при оказании им услуг, а также имеющие "отрицательную стоимость" долги, связанные с деятельностью предприятия. Отметим, однако, что, признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК не подчиняет его общим требованиям к недвижимости, а содержит ряд специальных правил. В частности, для сделок с предприятиями устанавливается особый, более формализованный и строгий режим по сравнению со сделками, совершаемыми в отношении иного недвижимого имущества. В то же время предприятие оказалось настолько сложным объектом и с точки зрения государственной регистрации, что законодатель был вынужден предусмотреть наряду с регистрацией прав на предприятие в целом отдельную регистрацию прав на земельные участки и иную недвижимость, входящую в состав предприятия.

В связи с изложенным необходимо отметить, что "в современном законодательстве наблюдается некоторая экспансия термина "недвижимое имущество". С одной стороны, им вытесняется термин "недвижимая вещь", прямо предусмотренный Гражданским кодексом (так, в Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество говорится о недвижимом имуществе (недвижимости), но не о недвижимых вещах). Это объясняется тем, что понятие имущества в большей степени, нежели понятие вещи, характеризует статические моменты гражданско-правового регулирования, фиксируемые как состояния принадлежности вещей различными субъектами. С другой стороны необходимо более последовательное разграничение между понятиями недвижимого имущества и недвижимости. Последнее в законодательстве употребляется в двух смыслах. Во-первых, как обобщение для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности и других вещных прав, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (ст. 131 ГК). Во-вторых, под недвижимостью понимаются комплексы, специально указанные в законе: кондоминиум и предприятие как имущественный комплекс.

В определении недвижимости в действующем гражданском законодательстве используются те же критерии, что и в основах гражданского законодательства, - (1) связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта (недвижимость по природе) и (2) отнесение к недвижимости законом (недвижимость в силу закона).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10