| p align="left">Форму цієї звітності приведено у відповідність із Стандартною статистичною класифікацією землекористування Європейської економічної комісії та з класифікацією видів економічної діяльності, затвердженою Держстандартом України. Це дозволяє застосовувати її у міжнародній практиці. Стандартна класифікація земель має таку структуру: 1) сільськогосподарські землі; 2) ліси та інші лісовкриті площі; 3) забудовані землі; 4) відкриті заболочені землі; 5) сухі відкриті землі; 6) відкриті землі без рослинного покриву або з незначними рослинним покривом; Облік якості земель відображає відомості, які характеризують земельні угіддя за природними та набутими властивостями, що впливають на їх родючість, а також за ступенем забруднення ґрунтів. Поняття земля включає всю економічну систему, в якій знаходиться земельна ділянка, тобто весь комплекс чинників навколишнього середовища, природних умов виробництва, які визначають ріст і розвиток рослин, умови сільськогосподарського використання земель і, значить, впливають на кінцевий результат господарської діяльності людини. При класифікації земель виділяють ділянки території з характерним не тільки конкретним ґрунтовим покривом, але й усіма іншими умовами, від яких залежить спосіб їх використання. До таких умов належать: клімат, характер водного і теплового режимів ґрунту та прилеглих шарів атмосфери, рельєф місцевості, експозиція схилів окремих ділянок, їх конфігурація, розміри й розміщення, природна рослинність і придатність земель для вирощування певних культур, господарська діяльність людини (удобрення, меліорація земель тощо). Основні принципи класифікації земель побудовані на положенні про їх динамічність, розвиток у часі та просторі. В основу класифікації земель покладені їх стан і відповідні до нього виробничі можливості їх використання у сільському господарстві. Основні таксономічні одиниці класифікації земельного фонду - це зональні типи земель, виділені у процесі природно-сільськогосподарського районування, категорії придатності земель, класи земель. Характеристика класу в межах кожного зонального типу відображається видами земель або групами ґрунтів. Зональні типи земель територіальне збігаються з межами природно-сільськогосподарських зон і виражають зональні умови природного середовища та загальні напрямки переважаючого використання земель - для землеробства, тваринництва, лісового господарства тощо. Розділ 3. Оцінка земель3.1 Бонітування ґрунтівІнтегрально природні характеристики ґрунтів відображає такий показник як бал бонітету (добротність) ґрунтів, який встановлюється шляхом бонітування ґрунтів.Бонітування ґрунтів (від латинського - bonitas - доброякісність) - це спеціалізована генетико-виробнича класифікація ґрунтів, побудована за їх об'єктивними природними і стійко набутими у процесі сільськогосподарського використання ознаками та властивостями, які мають найбільше значення для сільськогосподарських культур, і виражена в кількісних показниках - балах. Засновником бонітування ґрунтів є вчений-ґрунтознавець В. Докучаєв (1854 - 1934 рр.), який в 80-ті роки XIX століття заклав основи генетичного ґрунтознавства. Під бонітуванням ґрунтів слід розглядати оцінку ступеня відповідності їхніх властивостей вимогам вирощування сільськогосподарських культур, тобто оцінку ґрунтів як засобів праці в сільськогосподарському виробництві.Основна мета бонітування - кількісне визначення відносної якості ґрунтів за їх родючістю, тобто на скільки один ґрунт краще чи гірше за інший здатний забезпечувати екологічні вимоги сільськогосподарських культур.Будучи складовою частиною земельного кадастру, бонітування ґрунтів має велике самостійне значення, оскільки:- дозволяє порівнювати і групувати ґрунти за продуктивністю; - дає можливість виявляти найсприятливіші ґрунти для вирощування тих чи інших культур; - сприяє ефективному використанню добрив, проведенню агротехнічних та меліоративних заходів; - допомагає розробці та впровадженню зональних систем землеробства; - ставить за мету підвищення продуктивності природних кормових угідь та лісових насаджень; - має велике значення в охороні ґрунтів від деградації (ерозії, забруднення важкими металами, пестицидами, заболочення тощо). Бонітет ґрунту - показник якості ґрунту і його продуктивності, який є інтегральною величиною різних властивостей та ознак, вимірюваних різними мірами (мг, мг-екв, т, мм, % тощо), тоді як сам є безрозмірним. Бонітування починається з оцінки агровиробничих груп ґрунтів. Після встановлення балів бонітету ґрунтів складають шкалу бонітування, в якій ґрунти господарства розміщують у генетичній послідовності згідно з номенклатурним списком. Шкали мають бути розгорнутими, тобто дані діагностичних ознак повинні бути представлені в них як в абсолютних величинах (т/га, мм, мг, %), так і у відносних балах. Матеріали з бонітування ґрунтів наведено у таблиці 3.12. Шкали бонітування ґрунтів господарств служать основою бонітувальних шкал районів, областей і країни в цілому. Основою для проведення якісної оцінки земель служать матеріал бонітування ґрунтів, доповнені даними кількісного та якісного обліку земельних угідь території землекористування. Якісній оцінці підлягають усі види сільськогосподарські угідь: орні землі, перелоги, багаторічні насадження, сінокоси і пасовища. Якісна оцінка земель починається з розрахунку середньозваженого бала бонітету елементарного господарського виділу (поля, робочої ділянки). Для цього визначають площу ґрунтів, які складають елементарний господарський виділ, а потім, маючи їх бали бонітету і площу, яку вони займають, розраховують середньозважений бал. У випадку, коли земельна ділянка, яка оцінюється, є складовою однієї ґрунтової відміни, її оцінка дорівнює балу бонітету ґрунту. Отже, бал бонітету елементарного господарського виділу є узагальненим показником якості його земель, які об'єднують цілу групу різноякісних ґрунтів. Він є відносною безрозмірною величиною, яка відображає якість конкретної земельної ділянки, її виробничу придатність у певних економічних умовах виробництва. Враховують коефіцієнти поправок на технологічні властивості елементарного господарського виділу і місцеположення господарства. На основі бала бонітету елементарного господарського виділу встановлюють групу і клас придатності земель згідно з їх класифікацією. Дані первинної та зведеної відомостей служать основою для внесення записів у кадастрову шнурову книгу і Державну книгу реєстрації землекористування та інвентаризації земель. Для більшої доступності та наочності землеоціночних матеріалів складається картограма якості земель господарства. Її завдання полягає в тому, щоб найбільш повно і наочно відобразити результати оціночних робіт на картографічній основі, доповнити матеріали ґрунтового обстеження спеціальними допоміжними документами, які дозволяють обґрунтовано і оперативно вирішувати питання раціонального використання земель. Картограма якості земель - це графічне зображення структури і бонітету земельних угідь певної території. Складається вона на основі копії контурного оригіналу ґрунтового плану. Межі ґрунтових контурів з їх індексами та балами бонітету зберігаються. На картограмі також відображаються елементи ситуації землекористування, з вимогами діючих інструкцій крупно-масштабного знімання території. Базовим матеріалом для складання картограми служать первинні та зведені відомості структури і бонітету земельних угідь даної території. Класи земель на картограмі позначаються у чисельнику червоною тушшю римськими цифрами, а бали бонітету - в знаменнику арабськими цифрами. На основі картограми бонітету земельних угідь господарств складають середньо - і дрібномірильні картограми структури та бонітету земельних угідь більш крупних адміністративних одиниць - районів, областей і країни в цілому. 3.3 Експертна грошова оцінка забудованих земельЕкспертна грошова оцінка - процес визначення вартості об'єкта оцінки на дату оцінки. Вона передбачає визначення ринкової (імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості об'єкта оцінки (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо), за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди.Експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється на основі таких методичних підходів:капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма);зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;урахування витрат на земельні поліпшення.За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок (порівняльним методом), вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість. Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.Скоригована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:m Цза = Ца + E дельта Цаj, j=1 де Цза - скоригована ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях);Ца - фактична ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях);m - кількість факторів порівняння;дельта Цаj - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу а-ї подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.E - сума.Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів. За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики.3.4 Грошова оцінка сільськогосподарських угідьЗемельний кодекс України землями сільськогосподарського призначення визначає землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури або призначені для інших цілей. До земель сільськогосподарського призначення належать:а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багатолітні насадження, сіножаті, пасовища)б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги і інші захисні насадження, окрім тих, що віднесенні до земель лісового фонду, землі під господарськими будівлями і дворами, землі тимчасової консервації).Здійснення нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення регламентується Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня1995 року № 213 (далі по тексту Методика), і Порядком грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим спільним наказом Держкомзему України, Держкоммістобудування України, Мінсільгосппроду України та Української академії аграрних наук від 27 листопада 1995 року № 76/230/325/150 і зареєстрованого в Міністерстві юстиції України ЗО листопада 1995 року за № 427/963 із змінами, внесеними згідно з наказом Держкомзему України від 15 квітня 1997 року № 46/131/63/34 (далі по тексту Порядок). В основу розрахунку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення покладено метод капіталізації рентного доходу, який утворюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної у 1988 році. Підставою для розрахунків грошової оцінки за економічною оцінкою земель по виробництву зернових культур є те, що вони вирощуються практично на всіх ґрунтах. Обґрунтуванням використання показників економічної оцінки саме за 1988 рік може слугувати і доцільність застосування основного принципу грошової оцінки найкращого та найбільш ефективного використання земель. Загально відомо, що в 1986 - 1988 роках сільське господарство характеризувалося оптимальними умовами та показниками господарювання. Крім того, після 1988 року економічна оцінка земель більше не проводилася. Метод капіталізації рентного доходу є одним із найпоширеніших методів оцінки (його ще називають дохідним методом). Суть його полягає у встановленні функціональної залежності поточної вартості землі від її дохідності, яка в загальному вигляді виражається такою формулою:Ц=Д0 /СК (7)де: Ц - поточна вартість земельної ділянки, грн.;Д0 - чистий дохід від використання земельної ділянки, грн.;СК - ставка капіталізації, коефіцієнт.Незважаючи на зовнішню простоту, формула (7) відображає складний і багатоаспектний зв'язок між компонентами, що до неї входять. Якщо величину чистого операційного доходу від використання земельної ділянки без особливих труднощів можна обчислити з певною точністю, то визначення величини ставки капіталізації - одна з найскладніших проблем у грошовій оцінці. По-перше, цей показник є знаменником і його значення завжди менше одиниці (дорівнює 1 тільки при СК =100%, тому значення вартості земельної ділянки дуже "чутливе" стосовно величини ставки капіталізації. По-друге, для визначення величини ставки капіталізації не існує єдиного формалізованого алгоритму, оскільки ця величина залежить від багатьох факторів, кожний з яких у певній ситуації може проявлятися по-різному. Ставка капіталізації визначається співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок або розрахунком на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал з урахуванням змін у вартості грошей і залежить від стану економіки та фінансово-кредитної системи в конкретному регіоні й у країні в цілому, від ситуації на регіональному ринку землі та нерухомості, цільового призначення земельної ділянки і перспектив її використання, ризиків, пов'язаних з інвестуванням у земельну ділянку, від місцезнаходження земельної ділянки та інших факторів. Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки і нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.Згідно з Методикою і Порядком нормативну грошову оцінку орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями та пасовищами визначають як добуток річного рентного доходу за економічною оцінкою по виробництву зернових культур, ціни на зерно і терміну капіталізації рентного доходу за формулою:Гоз = Рздн * Ц * ТК, (8)де: Гоз - грошова оцінка 1га орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями та пасовищами, грн.;РЗДН - загальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами, ц / га;Ц - ціна 1 ц зерна, грн.;ТК - термін капіталізації рентного доходу (коефіцієнт), який встановлюється на рівні 33 років (ТК - 33).Із класичної економіки відомо, що термін капіталізації є зворотною величиною ставки (норми) капіталізації(СК), тобто ТК= 1/СК. При цьому СК ? 0, 03, або 3%.Загальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами складається із диференціального та абсолютного рентних доходів і визначається за формулою:РЗДН = РДН+ Ран, (9)де: РДН - диференціальний рентний дохід з 1га орних земель, ц;Ран - абсолютний рентний дохід, який утворюється на гірших за якістю землях у сільському господарстві й встановлений по Україні на 1га угідь в розмірі 1,6 ц.Величину диференціального рентного доходу з 1га земель розраховують окремо для орних земель, земель під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами. Величину диференціального рентного доходу з 1га земель обчислюють у натуральних одиницях - центнерах зерна, які є надійнішими в умовах нестабільних економічних процесів, що супроводжуються інфляцією грошової одиниці. При визначенні грошової оцінки земель диференціальний рентний дохід переводиться у вартісний вираз за поточними або світовими реалізаційними цінами зерна. Методикою та Порядком передбачено здійснення грошової оцінки сільськогосподарських угідь у певній послідовності: Україна => регіон => район => сільськогосподарське підприємство => земельна ділянка. Тобто спочатку розраховують вартість сільськогосподарських земель в середньому по Україні, потім у середньому по регіону (Автономна Республіка Крим, області), далі в середньому по адміністративних районах, потім по сільськогосподарському підприємству і завершальний етап - грошова оцінка окремої земельної ділянки. Розділ 4. Використання матеріалів грошової оцінки земельІнформаційною базою для грошової оцінки земель населеного пункту є матеріали інвентаризації земель н.п., проект формування території і встановлення меж населеного пункту, матеріали ґрунтових обстежень земель, матеріали економічної оцінки земель та бонітування ґрунтів, земельно-облікові матеріали, генеральний план забудови н.п., статистичні та нормативні дані про витрати на облаштування території населеного пункту.В основу грошової оцінки земель н.п. складено рентний дохід, що створюється завдяки місцю розташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення облаштування його території з урахуванням функціональних та локальних факторів.Матеріали грошової оцінки земель оформлені звітом, що включає пояснювальну записку та графічні матеріали. Результати грошової оцінки погоджені та затверджені в установленому порядку.Грошова оцінка землі є вихідною базою для здійснення операцій з земельними частками (паями), ринкова ціна яких визначається на основі співвідношення попиту і пропозиції, а також для встановлення стартової ціни земельних ділянок несільськогосподарського призначення при їх продажу на конкурентних засадах.Інформаційною базою для грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрігосподарського землевпорядкування, проекти формування територій і встановлення меж населених пунктів, матеріали інвентаризації земель усіх категорій, та грошової оцінки земель населених пунктів і земельних ділянок несільськогосподарського призначення. Що підлягають продажу, - матеріали інвентаризації земель населених пунктів, економічної оцінки їх територій, генеральні плани населених пунктів, схеми генеральних планів сільських (селищних) Рад, проекти районного планування (проекти територіальної організації) адміністративних районів, проекти детального планування. Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення, на які відсутні матеріали економічної оцінки, визначається за аналогічними агро виробничими групами ґрунтів, які до них прилягають. ВисновокВ даній курсовій роботі ми ознайомилися з загальними відомостями земельного кадастру, характеристиками ґрунтів, з проведенням кадастрового зонування, економічною і експертною оцінкою земель та методикою по нормативній грошовій оцінці земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів. Було детально описано земельно-оціночну структуризацію території населеного пункту. На грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення впливає в першу чергу природно-сільськогосподарське районування території України, характеристика ґрунтів, бал бонітету. Якісні характеристики ґрунтів значною мірою впливають на оцінну вартість земельної ділянки, тому їх необхідно враховувати при здійсненні грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення. Інтегрально природні характеристики ґрунтів відображає такий показник як бал бонітету ґрунтів, який встановлюється шляхом бонітування ґрунтів. Бали бонітету встановлюють за об'єктивними, найбільш природними властивостями ґрунтів, які корелюють з урожайністю культур.Основним завданням кадастру земель населених пунктів є отримання інформації, її обробка і видача даних про кількісний та якісний склад земель, їх юридичний статус, форми власності, функціональне призначення. Основними об'єктами кадастру земель населених пунктів є земельні ділянки, для яких наводяться дані про їх власників чи користувачів. місцеположення, геометричні розміри, юридично-правовий статус, функціональне використання, їх економічну оцінку.Ведення державного земельного кадастру забезпечується проведенням топографо-геодезичних, картографічних робіт, ґрунтових, геоботанічних, радіологічних, лісо-типологічних, містобудівних та інших обстежень і розвідувань, реєстрацією права власності на землю, права користування землею і договорів на оренду землі, обліком кількості та якості земель, бонітуванням ґрунтів, зонуванням територій населених пунктів та економічною оцінкою земель. Оперативність і точність даних земельного кадастру забезпечується використанням аерокосмічних зйомок та застосуванням методів дистанційного зондування земної поверхні. Використана література1. Нормативно-правова база 1. Земельний кодекс України від 20.10.2001 р № 276888-ІІІ 2. Закон України "Про оцінку земель" від 11.12.2003 р. № 1378-15 3. Закон України "Про місцеве самоврядування в Україні" 4. Закон України "Про плату за землю" 5. Закон України "Про власність" від 07.02.91 р. № 697-12 6. Закон України " Про внесення змін і доповнень до закону України "Про плату за землю", Урядовий кур'єр, 19.10.96 р. 7. Постанова Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531 8. "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок" 9. Атлас України 10. Наукове забезпечення сталого розвитку сільського господарства. Лісостеп, Київ - 2004 р.2 томи. 11. Методичні основи грошової оцінки земель в Україні: Наукове видання Дехтяренко Ю.Ф., Лихогруд М.Г., Манцевич Ю.М., Палеха Ю.М. - ПРОФІ, 2007. -620 с. 12. Методичні рекомендації по проведенню бонітування ґрунтів. - К.: Ін-т землеустрою УААН, 1992. - 30 с.
Страницы: 1, 2, 3
|
