|
Меню
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Приватизація міських земель
|
|
|
| тавка капіталізації - коефіцієнт, за допомогою якого рентний або чистий операційний дохід перераховується в поточну вартість об'єкта оцінки.Рентний дохід - дохід, що його можна отримати з землі як фактора сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва залежно від її якості та місця розташування земельної ділянки.Обмежений ринок - ринок, на якому конкуренція серед продавців та покупців відсутня зовсім або обмежена.Ціна - сума грошей, за якою пропонується або фактично здійснюється перехід прав на об'єкт оцінки від продавця до покупця.Дата оцінки - дата, станом на яку проведено процедуру оцінки та визначеність об'єкта оцінки експертна грошова оцінка - процес визначення вартості об'єкта оцінки на оцінки. Експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової імовірної ціни продажу на ринку або іншого виду вартості об'єкта оцінки заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо, за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди.Вартість - суспільно визнаний еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений грошовій формі. Під час оцінки визначається певний вид вартості об'єкта оцінки як імовірна сума грошей, яка може бути отримана за об'єкт оцінки (може бути здійснений обмін об'єкта оцінки) на дату оцінки.Ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем і продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.Оціночна вартість - вартість, визначена експертним шляхом відносноБаза оцінки - методологічна основа оцінки, яка визначається можливістю застосування до об'єкта оцінки того чи іншого оціночного принципу та категорії оцінюваної вартості в залежності від функції оцінки, відношення об'єкта до відповідних ринків продажу, а також умов передачі права власності.Беззаперечно, основною дефініцією, на підставі якої у більшості випадків ідентифікується категорія вартості, є ринкова вартість. На жаль, наведена вище вітчизняна інтерпретація цієї категорії представлена в скороченому вигляді, з якого випали (навмисно чи випадково) деякі суттєві тонкощі та нюанси. Тому звернемося до най поширеного тлумачення категорії ринкової вартості згідно з МСО.Ринкова вартість - найбільш ймовірна ціна, за яку об'єкт може бути проданий на відкритому конкурентному ринку при наявності всіх умов, необхідних для укладання чесної угоди між покупцем і продавцем, відсутності специфічних умов фінансування та з урахуванням того, що учасники угоди мають типову мотивацію, інформовані про стан ринку, діють відповідально і неупереджено;на ціну угоди не впливають додаткові стимули і фактори;період експозиції на ринку є розумно тривалим.Згідно МСО існують дві методологічні бази: ринкові та відмінна: ринкової вартості як випливає із пункту 3 Методики 1531 експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової (імовірної ціни продаж) на ринку або іншого виду вартості об'єкта оцінки (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо), за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди. З урахуванням умов оцінки й відчуження землі на первинному ринку в разі без конкурентного викупу наявні, як мінімум, чотири головні відмінності від цінових критеріїв визначення ринкової вартості:відсутність конкурентного ринку (продаж здійснюється одному конкретному покупцю);на ціну угоди впливають додаткові стимули і фактори (тобто існує зацікавленість покупця - власника нерухомого майна)період експозиції об'єкта на ринку не є розумно тривалим (період злажу залежить від розпорядливості учасників угоди і коливається від скількох днів до півроку і більше);у ряді випадків присутні специфічні умови фінансування (не менше чверті ділянок продається з розстрочкою платежу).Усі ці особливі обставини не дозволяють ідентифікувати вартість земельних ділянок, що продаються у власність на без конкурентній основі, як ринкову. За сукупність ознак вона підходить під визначення інвестиційної вартості (тобто вартості для конкретного покупця), яка. згідно з МСО - 2. відноситься до неринкової бази оцінки. На користь цього припущення говорить і те, що у разі викупу земельної ділянки власником наземних поліпшень, конкуренція між продавцем та потенційними покупцями відсутні зовсім. Це повністю відповідає визначенню обмеженого ринку (див. Пункт 5 Методики 1531). А якщо немає ринку, то немає і ринкової вартості, останнім часом усе більш актуальним стає продаж вакантних земельних юк з аукціонних торгів, які. нібито, формують істинну ринкову вартість. Це теж омана, тим більше небезпечна в розумінні керівників місцевих, органів влади, не знайомих із тонкощами ціноутворення на землі; по перше, за таким критерієм, як розумно гриватий період експозиції ділянки: а ринку, аукціонна вартість не відповідає визначенню ринкової вартості, закордонний досвід свідчить, що для продажу типової земельної ділянки по ринковій вартості необхідно приблизно 6 місяців. Аукціон, як правило, вводиться протягом одного місяця.По - друге, продаж земельних ділянок на конкурентних засадах тільки зароджується. Одиничні, разові продажі, поки вони не досягли "критичної маси", є випадковими. Тому ціни продажу ділянок також випадкові і не відповідають загальному закону вартості, який, як відомо, діє по відношенню до конкретного товару на обмеженому ринку, а до сукупності цього товару на відповідному ринку в цілому. Якщо орієнтуватися на аукціонні як на ринкові, тим більше під тиском ззовні. То більш - менш сформована система ціноутворення на первинному ринку може виявитися зруйнованоюОднак, як наголошує відома оціночна мудрість, ринкова вартість існує тільки в ідеалі. Майже завжди можна знайти які-небудь специфічні умови та відчуження майна, що відрізняються від типового визначення ринкової вартості. Така ситуація досить поширена і в принципі, передбачена міжнародними стандартами оцінки. Зокрема тут відзначається, що в деяких країнах можуть існувати специфічні особливості національного законодавства, що регулює відносини власності, процедурні регламентації особливий і непорівнянний з іншими країнами стан ринку нерухомості і т.д., цьому випадку застосування ринкової бази оцінки допустимо, наче з сою і конкретною вказівкою в звіті всіх істотних відхилень від стандартного визначення ринкової вартості. Це необхідно для однозначної інтерпретації звіту про оцінку і недопущення помилкової о тлумачення отриманих результатів та сфери їх застосування юдячи підсумок зазначимо що при оцінці земельних ділянок несільськогосподарського призначення для цілей без конкурентного або продажу з аукціону варто оперувати поняттям оціночність як найбільш нейтральною категорією, роботи оцінки - огляд земельної ділянки, збір та обробка вихідної інформації розрахунки - здійснювалися в травні місяці 2008 р. оцінки - 27 травня 2008р.Підходи до оцінки земельної ділянки загальні принципи.Вартість будь-якої земельної ділянки визначається її унікальністю, довговічністю незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю позиції на ринку нерухомості, а також специфічною корисністю конкретної земельної ділянки: доступністю, рівнем облаштування та характером її використання. - які забезпечують власник) землі землекористувач) одержання додаткового доходу - земельної ренти. Саме можливість отримання цього доходу і справляється плата при передачі земельної ділянки у власність земельної ділянки, відповідно до Земельного кодексу України, визначається на підставі експертної грошової оцінки.Відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531. експертна грошова оцінка проводиться за такими методичними підходами: капіталізація чиє гою операційного або рентного доходу (пряма і непряма): зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок: врахування ат на земельні поліпшення: При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовуйся методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкті оцінки.Методичні підходи експертної грошової оцінки Експертна грошова оцінка, на відміну від грошової (нормативної) оцінки, базується на принципах кон'юнктури ринку, найкращого і найбільш ефективного використання, очікуваних змін та доданої прибутковості землі. Визначення вартості земельної ділянки в рамках експертної грошової оцінки забезпечується шляхом дотримання вимог спеціальних процедур, що відображають наступні методичні підходи: доходний (капіталізація чистого доходу), ринковий (зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок), втратний (врахування витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці).Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації операційного або ситного доходу (фактичного чи очікуваного), передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від її найбільш ефективного використання з урахуванням встановлених обтяжень та обмежень щодо її використання. Цим підходом вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до ставки капіталізації за формулою:ДоЦкп = - ----.СкЦкп - вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації (у гривнях): о - річний чистий операційний або рентний дохід (фактичний очікуваний) (у гривнях): ставка капіталізації (у відсотках) Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем па ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу за формулою:ДоіЦкн = Х - --------- - +Р;(і + Ск)де Цкн - вартість земельної ділянки, визначена шляхом непрямої капіталізації (у гривнях): Доі - очікуваний річний чистий операційний рентний дохід за 1-ї рік (у гривнях); 1 - період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу:Р - поточна вартість реверсії (у гривнях): - сума; Х - сума.Ставка капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продаж) подібної земельної ділянки або ом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну капі гал. з урахуванням змін у вартості грошей.Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.Чистий річний операційний дохід від забудованої земельної ділянки розраховується як різниця між сумою відповідних орендних платежів, які можуть бути отримані протягом року, та операційних витрат, пов'язаних з утриманням га експлуатацією земельної ділянки і її поліпшенням, що склалися на ринку.До операційних витрат в обов'язковому порядку включаються витрати на управління нерухомістю (якщо вони є), поточний ремонт, сплату земельного податку та інших податків на нерухомість.До операційних витрат не включаються експлуатаційні витрати та податки, пов'язані з господарською діяльністю, що провадиться в межах земельної ділянки.За методичним підходом, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельних ділянок визначається на рівні цін. які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що враховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.Скоригована ціпа продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:тЦза = Ца + Х Цаjj=iде Цза - скоригована ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях); Ца - фактична ціна продажу подібної земельної ділянки (у гривнях); т - кількість факторів порівняння: дельта Цаj - річниця (поправка) в ціні (+. - ) пролажу а ї подібної "смольної ділянки стосовно земельної ділянки, що оцінюється, за j фактором порівняння: X - сума.Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів.За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення пін продаж) подібних земельних ділянок беруться ціни продаж тих ділянок, які і за факторами, що виливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється; Подібними визначаються забудовані земельні ділянки, що мають: однакову функцію використання землі і характер земельних поліпшень (будівлі, споруди, багаторічні насадження водойми): спільний район розташування: близькі фізичні характеристики (розмір, конфігурація, ухил поверхні, стан ґрунтів; режим ґрунтових вод та паводків. заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, фізичний стан об'єктів нерухомого майна).До факторів, що виливають на вартість земельної ділянки, належать: правовий режим земельної ділянки: умови продажу та пов'язане з ним фінансування: дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана і зміною ринкових ціп на нерухомість): особливості місця розташування: фізичні характеристики земельної ділянки та стан забудови: умови та обмеження щодо використання земельної ділянки, методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найкращого та найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного).За цим підходом вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5
|
|
|
|
|
|
НОВОСТИ
|
|
|
|
|
|
|
|