p align="left">Переоборудование и перепланировка жилых помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается. Важно то, что в обоих случаях при перепланировке и переустройстве необходимо внести изменения в технический паспорт жилого помещения. Батяев А.А Жилищное право:/ Под ред. Рябченко Е.А. - М.: ОМЕГА-Л,- 2006.-С.23 Переустройство и перепланировка помещений осуществляются по согласованию с органом местного самоуправления, о чем принимается соответствующее решение. Отсутствие согласования или отказ в нем означают самовольность, противоправность произведенного переустройства или перепланировки помещений и влекут неблагоприятные последствия. Для проведения перепланирование помещения необходимо: Выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий. Первоначально заявитель обращается в администрацию соответствующего района. Заявление и документы заявителя с сопроводительным письмом администрации соответствующего района направляются в городскую межведомственную комиссии для предварительного рассмотрения и принятия решения о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения. Решение, принятое по этому поводу органом, осуществляющим согласование, на основе рассмотрения поданных заявителем документов, может быть двух видов: - решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения является основанием проведения такой перепланировки; - решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основание отказа и ссылки на нарушения порядка согласования перепланировки жилого помещения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Барихин А.Б. Все операции с жилой недвижимостью.- М.: Эксмо, 2008.-С.72. К заявлению заявитель прилагает следующие документы: 1. Правоустанавливающие документы на перепланируемое жилое помещение (подлинники или заверенные в нотариальном порядке копии). 2. Проект переустройства и (или) перепланировки жилого, нежилого помещения, подготовленный проектной организацией, имеющей соответствующую лицензию. 3. Технический паспорт, перепланируемого (или) переустраиваемого жилого помещения, выданный ГУП КК «Крайтехинвентаризация», с данными не более чем шестимесячной давности на день подачи заявления с указанием степени износа основных конструктивных элементов помещения и жилого дома в целом либо оценки их технического состояния. 4. Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя(в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма; 5. Заключение органа исполнительной власти Краснодарского края, специально уполномоченного в области государственной охраны, сохранения, использования объектов культурного наследия, о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого, нежилого помещения, если такое помещение или жилой дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Положение о комиссии по переводу жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, перепланировки, переустройства жилых, нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, признании помещения пригодным (непригодным) для проживания, полномочиях и порядке работы комиссии. Постановление главы администрации муниципального образования город-герой N-к от 14 августа.2007года. №2371-П // N-кие вести .-2007.-№156.-24 августа А точнее, для подготовки проекта необходимо собрать документов: - Действующий поэтажный план БТИ; - Экспликация к поэтажному плану БТИ; - Свидетельство о собственности (или договор купли- продажи); - Выписка из домовой книги - Финансово-лицевой счет; - Техническое заключение (лицензия организации); - Проект перепланировки квартир (лицензия организации); - Договор на технадзор (с проектной организации); - Акт на скрытые работы; - Согласование с Пожнадзором; - Согласование с СЭС; - Согласование с балансосодержателем; - Согласование с АПУ; - Согласование с жилищной инспекцией; - Согласование с газовой инспекцией; - Согласование соседей прилегающих квартир и собственников; - Договор на вывоз строительного мусора; - Договор на технадзор с балансосодержателем. Срок принятия решения по вопросу перепланировки жилого помещения определяется законом в пределах 45 календарных дней с момента подачи заявителем необходимых документов ( со дня выдачи заявителю расписки). Принятое решение оформляется протоколом комиссии, который подписывается всеми членами комиссии и направляется на утверждение главе администрации муниципального образования город-герой N-к. Утвержденный протокол комиссии является основанием для подготовки уведомления об отказе или согласовании решения данного вопроса. 3апрещается выдавать заключения и согласовывать какие-либо документы до момента утверждения протокола комиссии главой муниципального образования. Все выданные подобным образом заключения и соглашения считаются недействительными. Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании заявителю выдается или направляется по почте подтверждающий это решение документ. Данный документ служит юридическим основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование. Кроме того, при проживании в переустраиваемых помещениях граждан, находящихся под опекой и (или) попечительством, необходимо заключение органов опеки и попечительства об отсутствии ухудшения жилищных условий данных граждан. Лазаревский А.В. Перепланировка от чиновника./ Российская правовая газета.: эж-ЮРИСТ,- 2008.- №9.-С.12 Целесообразно обратить внимание на то, что положения ч. 1-3 статьи 27 Жилищного кодекса РФ сформулированы в императивных нормах, что не предполагает изменения содержащихся здесь правил нормативными правовыми актами или договорами субъектов Российской Федерации и актами органов местного самоуправления. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения возможен в трех случаях; 1. непредставления определенных частью 2 статьи 26 Жилищного Кодекса РФ документов; 2. представления документов в ненадлежащий орган; 3. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Комментарии к жилищному кодекса РФ./ Под ред. В.Н. Жуйков.- М.: Контракт,- 2007.- С.59. Решение об отказе в согласовании перепланировки должно содержать основания отказа и ссылки на нарушения порядка согласования перепланировки жилого помещения, выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано в судебном порядке (Приложение № 4 ). Например, такая формулировка как "несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства" предполагает проведение юридической экспертизы соответствующего проекта на предмет его соответствия как федеральному, так и региональному законодательству. При этом законодательство субъектов Российской Федерации, регулирующее соответствующие отношения, весьма разнообразно. Так, ст. 1 Закона Московской области от 16.04.2004 г. N 55/2004-03 "О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые" запрещает переоборудование и перепланировку жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций зданий, нарушению в работе инженерных систем и оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств. О порядке и условиях перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые. Закона Московской области от 16 апреля 2004г. №55/2004-03 Порядок оформления разрешений на переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах например в г. Москве содержит большее количество запретов в данной сфере. Указанный нормативный правовой акт не допускает: - перепланировку помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам; - перепланировку квартир, ухудшающую условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры; - установку или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления; - перепланировку, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м; -увеличение подсобной площади квартир за счет жилой; -переоборудование и перепланировку при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников; - переоборудование и перепланировку помещений, состоящих на учете Штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника Штаба; -переоборудование и перепланировку строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не является необходимым для обеспечения безопасности проживания; - перепланировку смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения межведомственной комиссии. Не вызывает сомнения, что многие из приведенных запретов являются обоснованными. Однако, как уже отмечалось, с 1.03.2005 г. определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений относится к ведению Российской Федерации. Поэтому представляется, что единообразный подход к правовому регулированию указанных отношений в ближайшее время будет определен в соответствующих нормативных правовых актах, принятых на федеральном уровне. Соответствующие правила должны стать едиными для всей страны, региональное нормотворчество по этим вопросам не предполагается. 3.2 Перечень ограничений мероприятий по переустройству помещений в жилых домах Невозможно получить разрешение на переустройства и перепланировки при котором: - Ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам. - Переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания. - Предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса - Затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайные ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба. - Нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение. - Устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях. - Увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх доступных проекту (расчету по несущей способности ,по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир. Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003года. №170-ПГ // Российская газета.- 2003.- №.214.- 23 октября. В жилых домах типовых серий не допускается : - Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами. - Устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы. Комментарии к новому жилищному кодекса РФ./ Под ред. М.Ю. Тихомиров- М.: БЕК,- 2005.-С.45. Рассмотрим следующие правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда: - Переоборудование и перепланировка жилых помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. -Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
|