Для того чтобы произвести оценку земли в данный Комитет направляются заявки, в которых указываются цель оценки, местоположение земельного участка и размер участка. Комитет или другой орган, которому поручено проведение оценки земли, проверяет наличие у заявителя документов о праве на землю, уточняет фактические границы и площадь оцениваемого участка, анализирует материалы, характеризующие земельный участок.

Оценка земельного участка по существу представляет собой определение его рентной стоимости. При его расчете оценщик исходит из основных экономических принципов:

- замены (подстановки) - стоимость земельного участка определяется ценой, которую следует заплатить за приобретение равножелаемого участка, при этом предполагается, что такая замена не будет связана с дорогостоящей задержкой;

- спроса и предложения;

- предвидения - стоимость земли может повышаться или понижаться в связи с ожиданием какого-либо события в будущем;

- соответствия - земля достигнет своей максимальной стоимости, когда она используется в соответствии с экономическими и социальными стандартами, действующими в данном районе.

Компонентами стоимости земли является полезность, дефицит и желательность.

Для образования стоимости земли присутствие этих трех компонентов обязательно. Однако, роль их в этом неодинакова. Сами по себе полезность и дефицит земли не создают ее стоимости. Она образуется лишь при появлении платежеспособного спроса, т.е. желания пользователя иметь землю, подкрепленное его способностью платить ренту. В этой связи появляется необходимость учитывать факторы и свойства, влияющие на стоимость земли, которые учитываются через поправочные коэффициенты к нормативной цене:

- физические свойства - качество местности, плодородие земли, климат, удобное расположение относительно школ, магазинов и парков, наличие водопровода, канализации, предприятий общественного пользования и транспорта, отсутствие плохих запахов, дыма и шума, структура землепользования, расстояние от участка до дороги (улицы), «глубина» участка, топография, улицы и размер участков;

- юридические и государственные факторы - вид и размер налогообложения, зонирование и строительные правила, территориальная планировка и ограничения;

- социальные факторы - рост или снижение численности населения, изменение размера семьи, типичные возрастные группы, отношение к закону и порядку, уровни престижности и образования;

- экономические факторы - размер ренты и уровень доходов, расширение и новое строительство, наличие земли и ее незанятость.

Влияние этих факторов, выраженное как самостоятельно, так и во взаимосвязи, помогает оценщикам определить стоимость земли.

Оценка земель должна удовлетворять следующим принципиальным требованиям:

- полнота учета существенных факторов;

- адекватность учета существенных факторов;

- прозрачность методов оценки и наглядность результатов;

- внутренняя непротиворечивость результатов оценки;

- адресность.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

Но процедура оценки земли без правового вмешательства невозможна. Поэтому рассмотрим, как складываются земельные отношения в Казахстане.

1.2 Правовое регулирование оценки земли в Республике Казахстан

Земельные отношения в Казахстане - насущный и актуальный вопрос. Они складываются достаточно давно и на данный момент более-менее утверждены. Довольно долго проводились земельные реформы и на данный момент Правительством Республики Казахстан рассмотрен и в 2003 году принят новый Земельный Кодекс, в который опять-таки вскоре будут внесены некоторые изменения.

Земельные реформы в Казахстане проводились в три этапа Мамыров Н.К., Саханова А.Н, Ахметова Ш.С., Брузати Л. Государство и бизнес. Теория государственного ценообразования. Книга 4: Учебник. - Алматы: Экономика, 2002г. С. 404.. На первом этапе (1991-1993 гг.) был введен в действие Земельный кодекс, принятый Верховным Советом в 1990 году, в котором категорически запрещались купля-продажа, дарение, сдача в залог земли, т.е. все основные атрибуты частной собственности на землю, кроме аренды. На втором этапе (1994-1995 гг.), согласно указам Президента по совершенствованию земельных отношений, разрешались рыночные сделки по продаже права на владение и пользование землей, но без существования акта купли-продажи земли, оставшейся в безраздельной государственной собственности. На третьем этапе (1996-2000 гг.) на основе статьи 6 Конституции Республики Казахстан закреплялась государственная и частная собственность на землю, предусматривая предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам в постоянное и временное пользование.

До 1995 года земельные отношения регулировались Земельным кодексом, принятым в 1990 году. Согласно его базовым статьям земля сохранялась в государственной собственности, а за каждым субъектом хозяйствования закреплялось право долгосрочного землепользования. Субъектами землепользования могли выступать коллективные объединения (товарищества, государственные предприятия, акционерные общества, производственные кооперативы) и личные хозяйства, представленные в Казахстане крестьянскими (фермерскими) и лесопромысловыми хозяйствами. Все субъекты независимо от формы организации хозяйства по закону были наделены равными правами. Право землепользования стало наследуемым. Земли можно было сдавать в аренду, однако запрещалась ее купля-продажа или сдача в залог.

В 1995 году Президентом Республики Казахстан и Правительством был сделан значительный шаг по пути реформирования земельных отношений. После принятия Конституции Республики Казахстан, где определено, что земля может находиться как в государственной, так и в частной собственности, был принят Указ Президента Республики Казахстан «О земле» от 25 декабря 1995 года, который регулировал земельные отношения до 2001 года. Опыт координирования земельных отношений в республике в соответствии с реформами 1995 года открыл ряд проблем, требующих дальнейшего разрешения.

В 1996-1998 гг. сложилось непростое положение: в пользовании государственных земель осталось всего 11 млн. га земель, т.е. 6%, остальные 93,3% земель сельскохозяйственного назначения по законодательству закреплены или подлежат закреплению за собственниками и землепользователями, а также негосударственными юридическими, физическими лицами, отдельными гражданами или их группами, объединенными в товарищества, кооперативы. При этом в частной собственности оказалось всего 1/3 земельного фонда страны.

Таким образом, земельная реформа потребовала от государства, в лице Президента и Парламента, новых действий и законодательных корректировок, конституирующих сложившиеся отношения. С принятием 24 января 2001 года Закона «О земле» реформа вступила на новый уровень своего развития. По словам Н.А. Назарбаева, «введение института частной собственности на землю позволит запустить ее в рыночный оборот и сделать нормальным инструментом труда» Кажымурат К. Обзор социально-экономической ситуации в Республике Казахстан за 1991 - 2001 гг. // Саясат. 2002, № 1. С. 32..

В Республике Казахстан также было принято множество Постановлений Правительства РК, касающихся вопросов о земельных участках. Можно перечислить некоторые из них. Это Постановление Правительства РК «Об утверждении порядка определения оценочной стоимости земельных участков, продаваемых в частную собственность или предоставляемых в землепользование государством» от 1 октября 1996 года; Постановление Правительства РК от 13 августа 1998 года №763, Постановление Правительства РК от 12 мая 1999 года №566, в которых утверждены ставки платы за землю, продаваемую в частную собственность или предоставленную в землепользование; Постановление Правительства РК от 10 декабря 1996 года №1511 «Об утверждении порядка купли-продажи находящихся в государственной собственности земельных участков или права землепользования»; Постановление Правительства РК №1576 «Об утверждении ставок платы на землю, продаваемую в частную собственность или предоставляемую в землепользование государством»; Постановление Правительства РК от 6 июня 1996 года №710 «Об утверждении порядка ведения земельного кадастра РК» и т.д.

Касаясь вопроса ставок платы за земельные участки, можно сказать, что на данный момент, как было отмечено выше, действует Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года №890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков».

Совсем недавно Правительством страны был принят новый Земельный кодекс от 20 июня 2003 года №442-II, по которому в ближайшие 10 лет в частную собственность могут перейти 15% земель сельскохозяйственного назначения. Таков прогноз государственного Агентства по управлению земельными ресурсами республики.

Рассмотрим основные положения Земельного кодекса.

Земельным кодексом предусмотрены:

- три вида права землепользования: постоянного, временного и частной собственности;

- два варианта выкупа земельного участка сельскохозяйственного назначения в частную собственность: по полной кадастровой (оценочной) стоимости и по льготной цене.

В Кодексе заложены положения о публичном и частном сервитуте (право прохода, проезда, забора воды, прогона скота).

Кроме того, в частной собственности граждан и негосударственных юридических лиц могут находиться земли под застройку или застроенными производственными и непроизводственными, в т.ч. жилыми зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений) в соответствии с их назначением.

Согласно действовавшему Закону «О земле» от 24.01.2001 года земельные участки сельскохозяйственного назначения не могли находиться в частной собственности. Данный институт распределялся только на участки, предоставленные (предоставляемые) казахстанским гражданам для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства. При этом собственниками таких земель не могут быть иностранцы и лица без гражданства.

Если говорить в целом о частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, то она имеется практически во всех странах с развитой рыночной экономикой. В США и Канаде они занимают 98%, Польше - 92%, Албании - 88%, Швеции и Германии - 95% т.д. Земельный кодекс: актуальные вопросы и проблематика их решения. АгроИнформ № 4 (10), апрель, 2003г. С. 7.

Правда в Конституции страны 1995 года присутствует институт частной собственности на землю. Но такая норма не распространялась на земли сельскохозяйственного назначения, кроме земель под садоводство и дачное строительство.

По моему мнению, Земельный кодекс в более полной форме регламентирует земельные отношения в стране, так как здесь включены те нормы, которые регулировались многочисленными подзаконными актами.

По своей структуре, логической последовательности, исчерпываемости и однозначности трактовок тех или иных норм Земельный кодекс в значительной степени превосходит разработанные до сих пор законы о земле. Такова общая оценка Кодекса одного из депутатов Мажилиса Парламента Республики Казахстан. Он не исключает возможности и необходимости совершенствовать Кодекс в деталях.

Прежде всего, необходимо отметить, что Кодекс полноценно регламентирует отношения собственности на земли государства, граждан, государственных и негосударственных юридических лиц. Он предполагает определить объектом частного землевладения земли сельскохозяйственного назначения и наделять ими граждан для развития домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства, дачного строительства, а также физических и юридических лиц для товарного сельскохозяйственного производства, научных и учебных целей.

Собственником земельного участка, предназначенного для товарного сельскохозяйственного производства, может стать физическое или юридическое лицо только после его выкупа. Разрешается выкуп в рассрочку. В течение этого периода земельный участок будет находиться только на праве владения и пользования. Если другие страны с переходной экономикой сначала вводили институт частной собственности на землю, а затем накладывали мораторий на право распоряжения земельным участком, то Земельный Кодекс Республики Казахстан предлагает решить эту проблему более последовательно. Также увеличен этот период на более длительный срок, а средства, поступающие от продажи земель, направить на обустройство села, прежде всего, на строительство и содержание дорог.

В Кодексе более четко и доступно сформулированы нормы аренды, внесены некоторые концептуальные изменения. В частности, институт аренды будет отличаться от сегодняшнего тем, что будет отменена вторичная аренда или субаренда в конце этого года, продажа, дарение права аренды и другие сделки с правом аренды, за исключением передачи его в залог.

Страницы: 1, 2, 3