| ыделяя договор аренды, законодатель вынужденно определяет его характерные признаки, то есть без указания, которых объективно невозможно возникновение соответствующего обязательства, и «тем самым дает понять, что указанные условия необходимы для данного вида договорного обязательства». Вследствие этого, наряду с существенными условиями, которые прямо названы в законе или иных правовых актах как существенные, необходимо указывать и условия, относительно которых по заявлению одной из сторон (арендатора или арендодателя) должно быть достигнуто соглашение. Необходимо отметить, что договор аренды, помимо условий, относящихся к существу этого вида договорного правоотношения, имеет также условия, играющие роль лишь в формировании общих и обычных для всех договорных обязательств признаков. Данные условия соответствуют содержанию диспозитивных норм, устанавливающих общие правила заключения, исполнения, изменения и прекращения договоров, а также возложения ответственности за их нарушение.Данные условия относятся к несущественным. В юридической литературе справедливо определено, что вопрос о том, считать ли конкретный договор заключенным, имеет значение не сам по себе, а, прежде всего, в связи с возможными имущественными требованиями, вытекающими из данного договора.В практическом обосновании деление условий договора аренды на существенные и несущественные проявляется в том, что если между арендатором и арендодателем при заключении договора возникли разногласия по поводу предложения об изменении либо исключении из договора условия, предусмотренного диспозитивной нормой, фактическое исполнение в счет договора состоится, несмотря на то, что данные разногласия остались неурегулированными. Это объясняется тем, что в случае согласования сторонами условия, изменяющего либо исключающего действие диспозитивной нормы, оно автоматически становится существенным условием, кроме того, согласование всех существенных условий всегда приводит к согласованию условий несущественных. Поэтому в случае фактического исполнения в счет договора, даже если имеются неурегулированные разногласия по условиям, которые не относятся к существенным, договор должен считаться заключенным. Фактического исполнения в счет договора не происходит, и договор считается не заключенным, когда арендодатель или арендатор обращается к контрагенту с просьбой об урегулировании разногласий по спорному условию договора, под угрозой отказа от заключения договора.Таким образом, при традиционном делении условий договора на существенные и несущественные, необходимо выделять и особые условия, играющие роль при формировании общих признаков арендного обязательства (заключение, расторжение (изменение), прекращение, наложение ответственности). Суд рассматривает споры при изменении договора путем признания недействительными отдельных условий договора (ст. 180 ГК РФ). В соответствии с данной правовой нормой статьи, недействительное условие не влечет за собой признание недействительными иных положений договора аренды, если эти условия не относятся к существенным.Однако контрагенты на стадии заключения договора аренды не обращают должного внимания на значение особых условий. Эти дополнительные условия формируются участниками договорных обязательств в случаях, когда в тексте применяемого сторонами нормативно-правового акта отсутствует императивное регламентирование правоотношений и стороны решают применить диапозитивную норму права.Естественно, что использование тех или иных правовых норм, установление тех или иных дополнительных условий зависит от конкретной специфики конкретного обязательства.В качестве особых условий договора аренды следует признать установление арендодателем и арендатором дополнительных условий, играющих роль при формировании общих признаков, зависящих от специфики арендного обязательства, а именно: установление ответственности сторон за недобросовестное исполнение арендного обязательства, изменение и расторжение договора аренды. По справедливому замечанию Б. Завидова, «добросовестное и скрупулезное исполнение всех предусмотренных в договоре условий снизит предпринимательский риск контрагентов договорного обязательства». Завидов Б. Особенности возмездных договоров [Текст] // Право и экономика. - 2000. - №9. - С. 6.Конечно, необходимо учитывать обязательность исполнения договорных условий, которые должны осуществляться посредством установления в договоре аренды, который регулируется отраслевым законодательством, форм и мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, то есть речь идет о договорной ответственности.При выделении признаков договора аренды, следует обратить внимание на: свободу договора, согласие сторон, равенство сторон и обязательность договорных условий. При этом, учитывая эволюцию данного вида договора, в современном праве появляется необходимость выделения определенных сущностных критериев (существенных и особых условий), позволяющих выделить договор имущественного найма (аренды) из массы иных видов договоров и правовых актов.Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателем по договору аренды в соответствии со ст. 608 ГК РФ может быть либо собственник имущества, либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Предпосылкой данного положения является то, что сдача имущества по договору аренды представляет собой реализацию одного из трех правомочий собственника, а именно: форму распоряжения этим имуществом. Следовательно, «арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом». Брагинский М.И. Комментарий к части первой ГК РФ для предпринимателей [Текст] - М., Фонд «Правовая культура». 1995. - С. 227.Кроме собственника в роли арендодателя могут выступать лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами унитарные предприятия с соблюдением требований ст. 294-297 ГК РФ. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно, без согласия собственника, передавать в аренду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое имущество -- только с согласия собственника.Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права оперативного управления, могут передавать в аренду закрепленное за ними как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника.Согласно норме п. 1 ст. 298 ГК РФ учреждения, обладающие правом оперативного управления на закрепленное за ними имущество, ни при каких условиях не могут быть арендодателями имущества, закрепленного за ними собственником. Вместе с тем, отдельными федеральными законами такие права предоставлены государственным образовательным и научным учреждениям. Ст. 39. п.11 О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «Об образовании» [Текст]: [ФЗ РФ № 12-ФЗ, принят 13.01.1996., по состоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 150.От имени собственника (государства, муниципального образования) в качестве органа, дающего согласие на передачу субъектами права хозяйственного ведения и права оперативного управления, могут выступать соответствующие территориальные органы и органы местного самоуправления. В указанных законом случаях в качестве таковых могут выступать иные государственные органы.Так, согласно норме п.п. 3 и 2 ст. 4 ФЗ «О Федеральном железнодорожном транспорте», недвижимое имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта. О железнодорожном транспорте Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 17-ФЗ, принят 10.01.2003 г., по состоянию на 08.11.2007] // СЗ РФ. - 2003. - № 12. - Ст. 169.Государственное и муниципальное имущество, не закрепленное за унитарными предприятиями, может передаваться в аренду соответствующим территориальными органами О порядке закрепления и использования, находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 3, принят 05.01.1998 г., по состоянию на 23.03.2006] // СЗ РФ. - 1998. - № 2. - Ст. 264. или соответствующими органами местного самоуправления. Ст. 5 Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 131-ФЗ, принят 06.10.2003 г., по состоянию на 08.11.2007] // СЗ РФ. - 2003. - № 40. - Ст. 3822. То есть аренда, как мы видим, это длительный, непрерывный процесс, нуждающийся в управлении со стороны как арендодателя, так и арендатора. Однако присутствие собственника в качестве арендодателя во многих случаях не сводит аренду лишь к дуальным отношениям (хозяйственное ведение, оперативное управление). Авеков А.В. Аренда государственной и муниципальной собственности в г. Москве [Текст] // Российский экономический журнал. - 2006. - № 7. - С. 30. Кроме того, земля и другие природные объекты, находящиеся в публичной собственности, могут передаваться в аренду специальными органами, указанными в природоресурсном законодательстве. Например, при аренде участков лесного фонда в качестве арендодателей выступают лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством (ст. 31 Лесного кодекса РФ).Вследствие этого многообразие объектов аренды порождает многообразие арендных отношений, что приводит к необходимости создания определенной системы организации арендных процессов. Целесообразным является разделение обозначенного процесса на стадии: предварительную и сопутствующую. На предварительной стадии устанавливаются условия аренды, в том числе условия изменения и расторжения договора аренды, и закрепляется юридическая сила аренды - юридического факта. Данный этап порождает отношения между арендодателем, собственником (если он не является арендодателем) и арендатором. Поскольку каждая из сторон может являться инициатором возникновения арендных отношений, то данная стадия, с учетом резкого колебания стоимости на рынке недвижимости, представляет значительный интерес. Сопутствующая стадия обуславливается регулированием уже существующих арендных отношений, в плане контроля за соблюдением условий, присоединением субаренды, использования объекта аренды, внесением арендной платы, ее пересмотром, изменением условий договора, пролонгацией, расторжением, по основаниям, определяемым гражданским законодательством Губин Е.П., Чумакова О.В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости [Текст] // Вестник Арбитражного суда города Москвы. - 2007. - № 3. - С. 16..На предварительной и сопутствующей стадиях арендные отношения и управление государственной и муниципальной собственностью тесно связаны с изменением, расторжением и наложением ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, поскольку договор аренды, заключаемый между арендодателем и арендатором, служит основным документом, регламентирующим отношения сторон.Регламентирование прав и обязанностей сторон имеет большое значение при определении положений, которые занимают контрагенты по отношению друг к другу. Характеристика прав и обязанностей арендатора и арендодателя проявляет такую существенную особенность гражданско-правовых отношений, как равенство сторон.В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан: предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, в указанный в договоре аренды срок, а при его отсутствии - в разумный срок, предупредив арендатора обо всех правах третьих лиц на это имущество, праве залога и т.д., осуществить капитальный ремонт этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором; возместить расходы на произведенные арендатором неотделимые от имущества улучшения, если они были произведены с согласия арендодателя.Арендатор обязан: пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, производить его текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором, и вернуть по окончании договора в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (например, с разрешенными арендодателем неотделимыми улучшениями); своевременно вносить арендную плату. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М., Юрайт. 2005. - С. 144.Указанные положения, закрепляющие обязанности сторон, предусматривают распределение обязанностей между сторонами по содержанию имущества, находящегося в аренде.На арендодателя возлагается обязанность по проведению капитального ремонта. Подобная обязанность предусматривалась ст. 284 ГК РСФСР 1964 и п. 2 ст. 85 Основ гражданского законодательства. Эта норма связана со ст. 210 ГК РФ, возлагающей обязанность по содержанию имущества на собственника. На восстановление имущества, относящегося к основным фондам, производятся амортизационные отчисления. Вместе с тем, они, как правило, входят составной частью в сумму арендной платы (наряду с частью прибыли, получаемой арендатором от использования нанятого имущества).Капитальный ремонт должен проводиться в срок, установленный договором, а если он не определен, - в разумный срок. Это означает, что арендодатель обязан поддерживать сданное им имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления. ГК РФ в п. 1 ст. 616 предусматривает последствия невыполнения этой обязанности. Арендатор вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость либо зачесть ее в счет арендной платы; либо потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, а также потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Аналогичные последствия в соответствии со ст. 612 ГК РФ наступают при невыполнении арендодателем своей обязанности устранить недостатки, выявленные в сданном имуществе и препятствующие или затрудняющие его эксплуатацию по назначению.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
|
