Требование государственной регистрации не может быть установлено соглашением сторон, т.е. стороны не вправе требовать регистрации сделки с имуществом, если его регистрация не предусмотрена законом.

Отказ в государственной регистрации, уклонение от нее или незаконное совершение регистрации могут быть обжалованы в суд по месту нахождения органа, обязанного совершить регистрацию.

К письменным сделкам, требующим нотариального удостоверения и, государственной регистрации одновременно, относится небольшое число сделок, по которым законодатель в максимальной степени стремится гарантировать соблюдение интересов обеих сторон и, прежде всего слабой стороны. К таким сделкам относятся договор об ипотеке (п.п. 1, 2 ст. 389 ГК РФ), когда он требует нотариального удостоверения и государственной регистрации; договор об уступке кредитором требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме и подлежащей государственной регистрации (п. 2 ст. 391 ГК РФ) Гражданский кодекс РФ (Часть 1) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - N 32. - Ст. 3301.; договор о переводе долга по сделке, требующей нотариального удостоверения и государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ) Гражданский кодекс РФ (часть 2) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - N 5. - ст. 410.; договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (п. 1 ст. 162 ГК РФ) Гражданский кодекс РФ (часть 1) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - N 32. - Ст. 3301..

Вопрос о последствиях несоблюдения письменной формы сделок нужно рассматривать в зависимости от того, какое значение придается законодателем форме сделки. Например, в случае, если законом предписана простая письменная форма, то она для этой группы сделок имеет процессуально - правовое значение и влечет за собой недопустимость в случае спора ссылаться на свидетельские показания (ст. 432 ГК РФ) Гражданский кодекс РФ (часть 1) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - N 32. - Ст. 3301., т.е. форма сделки не рассматривается как часть самой сделки. В качестве доказательств могут использоваться объяснения сторон, иные (т.е. кроме самого документа, в котором изложена сделка) письменные и вещественные доказательства, заключения экспертов.

Устанавливая общий запрет допустимости свидетельских показаний при несоблюдении простой письменной формы сделки, закон предусматривает известные исключения из этого запрета. Эти исключения, установленные в самом законе, могут быть вызваны чрезвычайными обстоятельствами, при которых совершается сделка. Так, передача вещи на хранение при чрезвычайных обстоятельствах (пожаре, стихийном бедствии, внезапной болезни, угрозе нападения и т.п.) может доказываться свидетельскими показаниями.

Иначе обстоит дело, если письменная форма сделки была предусмотрена сторонами по сделке, но не была соблюдена. Такая сделка в случае возникновения спора должна считаться незаключенной, поскольку договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ) Гражданский кодекс РФ (часть 1) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - N 32. - Ст. 3301.. И здесь следует согласиться с Егоровым, который считает, что отсутствие согласованной сторонами договора формы в данном случае свидетельствует о несоблюдении фактических требований к содержанию сделки и, следовательно, дает возможность констатировать факт ее незаключения. Егоров Ю.П. Правовой режим сделок как средств индивидуального регулирования. Новосибирск. - Наука, 2004. - С.209.

Сделки, признанные незаключенными, и недействительные сделки объединяет отсутствие позитивной («регулятивной») результативности, и те и другие не порождают правовых последствий, на которые была направлена воля сторон этих сделок. Между указанными сделками могут быть установлены определенные зависимости. Главная из них -- недействительными признаются только сделки заключенные Свиридов Ю.К. Проблемы недействительности сделок в свете арбитражной практики // Закон. - 2008. - № 6. - С.1. .

Таким образом, факт незаключения сделки, не может повлечь ее недействительности, поскольку в качестве недействительных могут рассматриваться только заключенные сделки.

В случае если законом прямо предусмотрена письменная форма сделки, то ее несоблюдение ведет к недействительности сделки (п. 2 ст. 162 ГК РФ) Гражданский кодекс РФ (часть 1) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - N 32. - Ст. 3301.. Однако в данной статье не указано, будет ли недействительная сделка оспоримой (относительно недействительной) или ничтожной (абсолютно недействительной).

Оспоримая сделка порождает правовые последствия, но в случае возникновения спора может быть признана судом недействительной. Ничтожная же сделка не порождает у сторон правовых последствий и не может быть признана действительной в силу закона.

Таким образом, следует согласиться с Егоровым, который считает, что несоблюдение письменной формы в случае ее прямого указания в законе говорит о ничтожности сделки, так как несоблюдение в данном случае простой письменной формы законодателем рассматривается как обстоятельство, противоречащее требованиям закона, а следовательно, публичному интересу Егоров Ю.П. Правовой режим сделок как средств индивидуального регулирования. Новосибирск. - Наука. - 2004. - С.208..

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность.

Исходя из вышесказанного, следует, что если нотариальная форма сделки предусмотрена соглашением сторон и не соблюдена, то такая сделка считается незаключенной и потому не может рассматриваться в качестве недействительной сделки.

Что же касается сделок, нотариальная форма которых прямо закреплена в законе, то ее несоблюдение ведет к ничтожности такой сделки в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ.

Однако на практике оказывается, что несоблюдение нотариальной формы может быть обусловлено невозможностью ее соблюдения, например, в связи с внезапной смертью одной из сторон по сделке или уклонения одной из сторон от нотариального удостоверения сделки. В этом случае сделка может быть признана судом действительной и не подлежащей более, нотариальному удостоверению, поскольку суд сам выполняет эту функцию.

Таким образом, при невозможности соблюдения нотариальной формы сделки в вязи с внезапной смертью одной из сторон по сделке или уклонения одной из сторон от нотариального удостоверения сделки, такую сделку следует считать не ничтожной, а оспоримой.

Несоблюдение в установленных законом случаях требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (п. 1 ст. 165 ГК РФ) Гражданский кодекс РФ (часть 1) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - N 32. - Ст. 3301..

Данная норма может быть истолкована двояко. Она может пониматься так, что невыполнение требований о государственной регистрации влечет недействительность сделок только в случаях, когда такое последствие прямо указано в законе. А может расцениваться и так, что в случаях, когда законом предусматривается государственная регистрация сделки, несоблюдение этого требования всегда влечет за собой ее недействительность.

Наиболее правильным будет считаться первое толкование, поскольку в случае, когда недействительность сделки является последствием, прямо установленным в законе, то такая сделка считается недействительной. Под недействительностью сделки в данном случае следует понимать ее ничтожность. Например, при несоблюдении требования государственной регистрации коммерческой концессии объекта, охраняемого в соответствии с патентным законодательством, договор считается ничтожным (ст. 1028 ГК РФ) Гражданский кодекс РФ (часть 2) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - N 5. - ст. 410..

Однако в ряде случаев при нарушении требования о государственной регистрации договора в законе указывается не на его недействительность, а на то, что он считается заключенным с момента регистрации.

Такое последствие нарушения регистрации предусмотрено в отношении договоров продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ); аренды здания или сооружения (п. 2 ст. 651 ГК РФ), заключенной на срок не менее года; аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ) Гражданского кодекса РФ (часть 2) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - N 5. - ст. 410. . Во всех указанных случаях отсутствие регистрации договора означает, что он не был заключен Гражданское право. Часть первая. / Отв. редакторы - Мозолин В.П., Масляев А.И. М.: - Юристъ, 2005. - С.265..

Данное положение подтверждается и судебной практикой.

Так, предприниматель Дидик Сергей Семенович, г. Новокузнецк, Кемеровская область обратился с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «ВНИИ - Гидроуголь», г. Новокузнецк, Кемеровская область о взыскании 86000 руб. неосновательного обогащения в связи с пoлyчeниeм предварительной оплаты за аренду нежилого помещения общей площадью 110 кв. м, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. Сибиряков- Гвардейцев, 2 (дело №А-255/2006-1).

В обоснование своих требований истец сослался на ст. 1102, 1103, п. 2 ст. 1107 ГК РФ, договор аренды от 15.03.2005 № 28/03-05, указав, что в нарушение п. 1.6 договора помещение не передано по акту приема - передачи.

Материалами дела установлено, что между ООО «ВНИИ «Гидроуголь»,

г. Новокузнецк (арендодатель) и предпринимателем Дидиком Сергеем Семеновичем г. Новокузнецк (арендатор) заключен договор от 15.03.2005 № 28/03-05 на аренду нежилого помещения общей площадью 110 кв. м., находящееся на первом этаже отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк ул. Сибиряков - Гвардейцев, 2 (п. 1.1).

Договор вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами и действует в течение одного года (п. 5.1). Помещение арендатору по акту не передано (п. 1.6).

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального

закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным,

и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На момент рассмотрения спора договор аренды не зарегистрирован.

По общему правилу, установленному ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Для договоров аренды недвижимости Закон не устанавливает каких-либо изъятий из общего правила. Следовательно, договор аренды недвижимости считается заключенным с момента его регистрации.

Ответчик не представил доказательств занятия истцом арендованных помещений, следовательно, у истца не возникла обязанность по оплате за пользование арендованным нежилым помещением.

По счету от 16.03.2005 № 67 истец внес предоплату за аренду в размере 86000руб. В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное

или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Поскольку ответчик пользуется денежными средствами без законных оснований, решением арбитражного суда от 13.03.2006 иск удовлетворен в заявленной сумме Обобщение практики рассмотрения споров, связанных с признанием договора аренды недвижимости незаключенным Арбитражного суда Кемеровской области за 2 полугодие 2006 года.

http://www.arbitr.ru/_upimg/D6A225A0A1350B39DEFE3E8FF7CAF931_АС Кемеровской области_Обобщение_Аренда-2е_2006.pdf.

Таким образом, в результате рассмотрения данного дела, суд установил, что договор аренды недвижимости не был заключен в связи с нарушением существенных условий договора, а также требования о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Незаключенный договор, в свою очередь не может повлечь за собой правовые последствия в виде оплаты за пользование арендованным нежилым помещением.

Отказ в государственной регистрации, как уклонение соответствующего органа, либо участников договора от государственной регистрации, могут быть обжалованы в суд, который своим решением может обязать произвести государственную регистрацию сделки и против воли другой стороны. При условии, однако, что сделка совершена в надлежащей форме и не содержит условий ее недействительности. После вынесения решения о регистрации сделки она должна быть в соответствии с решением суда зарегистрирована в надлежащем порядке.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11