Недійсні правочини не призводять до таких правових нас-лідків, яких бажають сторони. Недійсні правочини бувають двох видів - нікчемні й оспорювані. Нікчемні правочини не вимагають визнання в судовому порядку їх недійсності і є таки-ми в силу закону.

Всі правочини щодо відчуження житла мають відповідати установленій законом формі. Договір купівлі-продажу житлово-го будинку має укладатися в письмовій формі й підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєс-трації (ст. 657 ЦК).

Письмові правочини мають бути підписані особами, які їх укладають. Якщо громадянин внаслідок фізичної вади, хвороби або з будь-яких інших причин не може власноручно підписати-ся, за його дорученням правочин може підписати інший грома-дянин. Підпис останнього має бути засвідчений організацією, в якій працює або навчається громадянин, що укладає правочин, житлово-експлуатаційною організацією за місцем його проживання або адміністрацією стаціонарного лікувально-профілак-тичного закладу, в якому він перебуває на лікуванні, або орга-ном чи службовою особою, що вчиняють нотаріальні дії. Таке посвідчення прирівнюється до нотаріальної форми. Згідно зі ст. 220 ЦК правочин може бути визнаний недій-сним внаслідок недодержання нотаріальної форми.

Недійсним є також правочин, що не відповідає вимогам за-кону, в тому числі ущемляє особисті або майнові права непов-нолітніх дітей. До правочинів, які визнаються недійсними у зв'язку з порушенням вимог закону, належать угоди: про відмо-ву від права звертатися до суду; спрямовані на обмеження пра-воздатності та дієздатності, укладені від імені особи, яку пред-ставляє представник, щодо себе особисто або щодо іншої осо-би, представником якої він одночасно є.

Якщо правочин визнаний в судовому порядку недійсним, кожна зі сторін зобов'язана повернути другій стороні все одер-жане за правочином, а в разі неможливості повернути одержа-не в натурі - відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності правочину не передбачені законом.

У житловій сфері нікчемними є правочини, укладені мало-літніми, які не досягли 14 років (ст. 21); укладені громадяни-ном, визнаним недієздатним (ст. 226 ЦК).

До нікчемних належать правочини, які визнаються такими в судовому порядку. Це - правочини юридичної особи, вчинені нею без відповідного дозволу (ліцензії) (ст. 227); правочини, вчинені малолітньою особою за межами її цивільної дієздатнос-ті (ст. 221); правочини, вчинені неповнолітньою особою за ме-жами її цивільної дієздатності (ст. 222); правочини, укладені особою у момент, коли вона не усвідомлювала значення своїх дій та (або) не могла керувати ними (ст. 225); правочини, укла-дені внаслідок помилки (ст. 229); правочини, укладені внаслі-док обману (ст. 230), насильства (ст. 231); зловмисної домовле-ності представника однієї сторони з другою стороною (ст. 232) або під впливом тяжкої обставини (ст. 233 ЦК).

Договори купівлі-продажу, дарування, застави, оренда жит-лових будинків та інші договори, що фактично прикривають продаж земельних ділянок або самовільний їх обмін, повинні визнаватися недійсними за передбаченими ст. 228 ЦК наслід-ками.

Правочин, визнаний недійсним, вважається таким з момен-ту його вчинення. Найчастіше зустрічаються спори, пов'язані з визнанням правочину недійсним на підставі, коли учасник правочину умисно був введений в оману іншою стороною, тоб-то йому повідомили факти, які не відповідають дійсності і ма-ють суттєве значення. Можливі купівля-продаж, обмін житло-вого приміщення внаслідок обману з боку одного з учасників правочину, умисного введення в оману контрагента з приводу якості, розміру житлового приміщення. Істотне значення для вчинення правочину має також замовчування конкретних обс-тавин, адже у цьому разі відбувається обман учасника правочи-ну. Правочин, який укладається під впливом обману, може бу-ти визнанний недійсним, оскільки має місце невідповідність внутрішньої волі особи та її волевиялення, якщо контрагент завідомо знає, що шкодить інтересам особи, яку представляє (наприклад, коли має місце неправильне уявлення чи незнан-ня інформації про санітарно-технічний стан житлового примі-щення при вчиненні правочину учасниками). Правочин, укла-дений внаслідок помилки, що має істотне значення, може бу-ти визнаний недійсним за позовом сторони, яка діяла під впливом помилки (ст. 229 ЦК). Помилка - це відсутність справжнього уявлення про стан речей, неправильне сприйнят-тя стороною істотних умов угоди, що вплинуло на її волевияв-лення. Наслідки, передбачені ст. 229 ЦК, застосовуються тіль-ки тоді, коли дефекти об'єктивно заважають проживати у квар-тирі і від них неможливо позбавитися. Тут йдеться тільки про помилку, яка має істотне значення, а встановлювати її істот-ність має право лише суд, оскільки це здійснюється у кожно-му окремому випадку і в суді встановлюються конкретні, фак-тичні обставини.

Під час формування ринку житла трапляються випадки ук-ладення правочинів щодо житлових приміщень і під впливом насильства з боку представників сторін. Насильство являє со-бою фізичний чи психічний вплив на учасника угоди або його близьких з метою спонукання до вчинення правочину. Особа, яка вчиняє правочин під впливом насильства, фактично поз-бавляється можливості виявляти власну волю. її воля змінюєть-ся волею насильника. При застосуванні погрози відбувається вплив на чужу волю під загрозою заподіяння майнової чи немайнової шкоди. Найчастіше вона спрямовується на колишньо-го члена сім'ї з метою отримання згоди на вчинення правочи-ну. Погроза за змістом має бути реальною, протиправною, та-кою, що може бути практично втілена в життя, призвести до погіршення житлових умов або інших негативних наслідків. При цьому не має значення, від кого вона виходить: від кон-трагента чи третіх осіб - і чи спрямована вона проти особи, яку примушують до вчинення правочину, чи проти близьких до неї осіб. Потерпілий у цьому разі виявляє свою волю, але оскільки це відбувається під впливом погрози, то вона не збігається зі справжнім його бажанням.

Якщо обставини, що мали місце при вчиненні правочину, свідчать, що відмова учасника договору від його укладення мог-ла спричинити шкоду його інтересам, така погроза може бути визнана підставою для визнання правочину, пов'язаного з про-дажем, обміном, недійсним.

Можливі випадки відчуження житлових приміщень, коли особа змушена вчиняти правочин на невигідних для неї умовах внаслідок збігу тяжких обставин. Ознаками такого правочину може бути укладення його на нееквівалентних умовах або збіг тяжких обставин для однієї сторони (хвороба, надзвичайна нужда тощо).

Правочини щодо купівлі, обміну житлових приміщень з особами, які не можуть усвідомлювати значення своїх дій, ке-рувати ними і передбачати результати майбутніх наслідків, та-кож можуть бути визнані недійсними. У цьому разі правочин укладений, громадянином, хоч і дієздатним, але який в момент його укладення перебував у такому стані, коли він не міг розу-міти значення своїх дій або керувати ними, може бути визна-ний судом недійсним за позовом цього громадянина (ст. 225 ЦК). Якщо такий правочин визнаний недійсним, кожна зі сто-рін зобов'язана повернути другій стороні все одержане за правочином.

Особливі правові наслідки при визнанні правочинів недій-сними передбачені у ЖК. Так, у разі визнання обміну житлови-ми приміщеннями недійсним сторони підлягають переселенню у приміщення, які вони раніше займали (ст. 88 ЖК).

Визнання обміну недійсним може мати місце як на підста-ві ст. 87 ЖК, так і на підставах, передбачених ЦК. Але право-ві наслідки в усіх випадках зводяться до однієї санкції: пере-селення сторін у приміщення, які вони раніше займали. Це пояснюється дією правила: якщо є спеціальна норма права (ст. 88 ЖК), то загальна норма не застосовується (наприклад, статті 230, 231 ЦК). Що стосується відшкодування майнових збитків, пов'язаних з такими обмінами, то тут діють загальні правила, передбачені у санкціях відповідних статей ЦК щодо недійсності правочинів. Якщо правочин буде визнаний недій-сним внаслідок помилки, то окрім того, що сторони будуть приведені у попередній стан, сторона, за позовом якої право-чин визнаний недійсним, має право вимагати від другої сто-рони відшкодування витрат, пов'язаних із втратою або по-шкодженням свого майна, якщо доведе, що помилка виникла з вини другої сторони. Якщо це не буде доведено, особа, за позовом якої правочин визнаний недійсним, зобов'язана від-шкодувати другій стороні понесені нею збитки у подвійному розмірі.

Якщо угода була визнана недійсною внаслідок обману, на-сильства, погрози, зловмисних дій (статті 230-232 ЦК), то ок-рім повернення сторін у попередній стан, потерпілому відшко-довуються понесені ним витрати, втрата або пошкодження його майна в подвійному розмірі. Отже, при недійсності правочинів потерпіла сторона може вимагати поновлення попередньо-го стану.

Друга сторона такого права не має, оскільки нею були вчи-нені протиправні дії, якими вона порушила права й інтереси свого контрагента за правочином, і до неї мають вживатися за-ходи цивільно-правової відповідальності. Окрім того, вона від-шкодовує і збитки, пов'язані з укладенням недійсної угоди.

Можливі випадки визнання правочинів стосовно житлових приміщень недійсними на тій підставі, що вони були укладені з метою приховати інші правочини (удавані правочини). У цьому разі застосовуються правила, що регулюють той правочин, який сторони дійсно мали на увазі. Учасники удаваного правочину намагаються досягти певного правового результату, замаскував-ши справжні наміри, зовні виявляючи волю, що не відповідає юридичним наслідкам, настання яких вони насправді бажають. Часто удаваний правочин укладається з метою приховати проти-законний. У цьому разі суд приймає рішення про визнання пра-вочину недійсним із застосуванням наслідків, передбачених для недійсного правочину, який сторони мали на увазі.

Найчастіше трапляються випадки, коли правочини вчиня-ються лише про людське око, без наміру створити правові наслідки (фіктивні правочини). Такі правочини визнаються недійсними з моменту їх вчинення. Визнання правочинів сто-совно житлових приміщень недійсними вимагає уважного дослідження всіх обставин, що мають юридичне значення. Для визнання правочину недійсним необхідно встановити обставини, що підтверджують дійсні наміри особи розпоряди-тися своєю житловою площею у встановленому законом по-рядку, тобто зробити проміжні варіанти, необхідні для досяг-нення кінцевої правомірної мети, необхідно встановити, чи належить житлова площа сторонам, які брали участь в правочині.

Рішення про задоволення позовів має бути повним і обґрунтованим, оскільки воно пов'язане з великими майновими і немайновими витратами (зміна місця роботи, навчання, переїзд в інше місце тощо). У разі визнання обміну житлових приміщень недійсним сторони підлягають переселенню у приміщення, які вони раніше займали. До такої санкції зводяться всі правові наслідки визнання правочину щодо житла недійсним.

Правомірний правочин стосовно житлових приміщень може супроводжуватися неправомірним правочином. Дійсність таких правочинів, обсяг прав і обов'язків, що випливають з них, зале-жить від загальних правил, визначених ЦК. Якщо така угода визнана недійсною, настають наслідки, передбачені статтями 216, 228 ЦК.

Список використаної літератури:

1. Конституція Україні. // ГУ,1996, 13 липня.

2. Житловий кодекс України Х.: Одіссей, 2003 - 140 с.

3. Цивільний кодекс України. - Х. ООО „Одиссей”, 2003. - 340 с.

4. Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України затв. наказом Міністерства юстиції України 03.03.2004 № 20/5 та зареєст. в Міністерстві юстиції України 3 березня 2004 р. за № 283/8882

5. Житлове право України: навч посібник / за ред. В.С. Гопанчука, Ю.О. Заіки. - к.: Істина, 2003 -208 с.

6. Житлове право України. Курс лекцій / М.Г. Галянтич, Г.І. Коваленко, К.: 2002 - 200 с.

7. Цивільний кодекс України: Науково-практичний коментар: У 2-х ч. / за заг. ред. Я.М. Шевченка, К.: Концерн ВД „Ін Юре” - 2004 - ч. 1 - 692 с.

8. Цивільне право України: Підручник: у 2 кн./ за ред О.В. Дзери, Н.С. Кузнєцової. - К. : Юрінком Інтер, 2002 - 630 с.

9. Цивільне право України: Підручник. Є.О. Харитонов, Н.О. Саніахметова. К.: Істина. 2003 - 775 с.

10. Цивільне право України: Академічний курс: Підручник: у 2-х томах/за заг. ред. Я.М. Шевченка. Т 2 Особлива частина. К. Концерн „видавничий дім „Ін Юре” 2003 - 520 с.

11. Цивільне право України Частина друга. /Підручник для студентів юридичних спеціальностей вищих закладів освіти/ за ред. Ч.Н. Азімова, С.Н. Приступи, С.М. Ігнатенка. Харків: Право. 2000 - 368 с.

12. Аврамова О. Жилье - товар с особым характером // Предпринимательство, хозяйство, и право. - 2000 - № 7 с. 29-30

13. Галянтич М. Конституційні засади забезпечення житлових прав громадян // Юридичний вісник України. - 2003 - № 38. - с. 12

14. Дудорова Е. Нотариальная форма договора купли-продажи жилого дома и его государственная регистрация // Предпринимательство, хозяйство, и право. - 2003 - № 2 - с. 10-13

15. Левик А. Межі здійснення приватної власності на житло: проблеми і перспективи // Право України. - 2001 - № 9 - С. 69-70

Страницы: 1, 2, 3