Указанное подчеркивает детальную нормативно-правовую дифференциацию полномочного утверждения бланков Типовых договоров найма жилого помещения, которая, в свою очередь, требует не менее детальной нормативно-правовой дифференциации актов законодательства, которыми базовым образом определяется содержание указанных бланков, обеспечивающее согласно воле законодателя Типовой характер договора. Следовательно, ввиду того, что ЖК не содержит определения собственно Типового договора, а ст. 3 отсылает к гражданскому законодательству, приходим к выводу о необходимости применения п. 4 ст. 396 ГК, где содержится разъяснение основания отнесения договора к категории Типовых договоров. Согласно указанной норме законодательного акта юридической силы 2-й ступени в случаях, предусмотренных законодательными актами, Правительство Республики Беларусь может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры и т.п.).

То есть, согласно Гражданскому кодексу Республики Беларусь собственно Типовой договор является разновидностью публичного договора. Это значит, что Типовой договор обладает правовым статусом публичного договора, и правила о публичном договоре составляют фундамент Типового договора. Потому уяснение сущности Типового договора законодателем поставлено в зависимость от уяснения сущности публичного договора. Сущность же такой категории договоров опять же дана Гражданским кодексом Республики Беларуь - нормативным правовым актом юридической силы 2-й ступени, на который ссылается ст. 3 ЖК.

Согласно базовому определению публичного договора, которое дано ч. 1 п. 1 ст. 398 ГК, „Публичным признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.)".

Этим определением и вытекающими из него нормами установлен правовой статус публичного договора, а значит - и Типового договора. Важной особенностью такого даговора является то, что одна из сторон публичного Типового договора непосредственно определена уже законодательным актом юридической силы 2-й ступени. Этой стороной является юридическое лицо. Юридическое лицо представляет собой коммерческую организацию. Коммерческая организация по своему профилю не является произвольной, а создана для конкретной деятельности, соответствующей условиям и предмету публичного Типового договора. Именно характер этой деятельности, в силу установленного законодателем, обязывает такую коммерческую организацию выполнять соответствующую работу или оказывать соответствующие услуги в отношении каждого, кто к ней обратится. Соответственно каждый представляет собой другую сторону договора, которая нуждается в указанных работах или услугах. То есть, здесь как и далее, законодателем воплощена общая норма, сформулированная частью 1-й ст. 392 ГК, в которой определено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством. Другими словами, правила, которые установлены для публичного Типового договора, являются обязательными - их изменение на уровне нормативных правовых актов юридической силы более низкой запрещено.

Формирование правового статуса Типового договора найма жилого помещения

Указанный правовой статус Публичного договора непосредственно является правовым статусом Типового договора и соответственно распространяется на Типовой договор найма жилого помещения с тем лишь дополнением, которое конкретизирует, во-первых, предмет договора, во-вторых, юридическое лицо, в-третьих, другую сторону договора. Другими словами, наполняя публичный Типовой договор спецификой найма жилого помещения, законодатель уже на уровне нормативного правового акта юридической силы 2-й ступени подтвердил и закрепил императивный характер жилищных прав каждого, соответственно предоставленных Конституцией, жилищным законодательством. В публичном Типовом договоре найма жилого помещения императивным правам каждого законодателем ставится в соответствие обязательность для субъекта договорных отношений - соответствующей коммерческой организации предоставить по публичному Типовому договору найма жилого помещения необходимое каждому, кто к ней обратится без каких-либо предпочтений (ч. 2 п. 1 ст. 396 ГК).

Кроме того, на этом же уровне юридической силы 2-й ступени нормативного правового акта для публичного Типового договора найма жилого помещения законодателем исключен произвол в отношении стоимости выполняемых работ или предоставляемых услуг. Это непосредственно закреплено п. 2 ст. 396 ГК, согласно которой „Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законодательством допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей". Императивному праву каждого соответствует и положение ГК об обязанности юридического лица заключить такой договор, поскольку „Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары (работы, услуги) не допускается" (ч. 1 п. 3 ст. 396 ГК).

Если же коммерческая организация, имея возможность выполнить соответствующие работы или предоставить соответствующие услуги, необоснованно уклоняется от заключения публичного Типового договора, в том числе о найме жилого помещения, то, в силу ч. 2 п. 3 ст. 396 ГК, к такой организации применяются положения, которые предусмотрены п. 4 ст. 415 ГК. Положения п. 4 ст. 415 установлены для договоров, которые заключаются в обязательном порядке - это вытекает непосредственно из названия ст. 415 („Заключение договора в обязательном порядке"), а также дополнительно разъяснено п. 5 ст. 399 ГК.

Согласно первому положению „Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом и иными актами законодательства заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор". То есть, для публичного Типового договора, в том числе в отношении найма жилого помещения, включая жилые помещения государственного жилищного фонда, применение общего принципа свободы договора законодателем исключено. Согласно принципу свободы договора (абз. 6 ч. 2 ст. 2 ГК) понуждение к заключению договора в общем случае запрещено. Исключения законодателем установлены только для случаев, „когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством". Именно этот случай и предусмотрен ч. 3 ст. 27 ЖК. В отношении публичных Типовых договоров найма жилого помещения обязанной стороной, как показано выше, является юридическое лицо. Потому при соответствующих обстоятельствах к нему может быть применено понуждение к заключению публичного Типового договора найма жилого помещения в судебном порядке.

Необходимо обратить внимание на то, что применение понуждения законодателем предусмотрено в отношении не любой из сторон, а только одной обязанной стороны, которой является юридическое лицо. Это положение также соответствует императивному праву каждого в области жилищных отношений. Однако, согласно другому положению п. 4 ст. 415 ГК, в случае необоснованного уклонения стороны от заключения договора, необоснованно уклоняющаяся сторона должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. В данном случае ответственной стороной может быть любая соответствующая сторона публичного Типового договора найма жилого помещения, если уклонение необоснованно. При этом, если ответственной стороной оказывается юридическое лицо, то в отношении него наряду с возмещением убытков остается применимым и понуждение к заключению договора, а если ответственной стороной оказывается другая сторона, то в отношении нее законодатель допускает только возмещение убытков. Вопрос о необоснованности уклонения решается в установленном порядке.

Обязательность предмета и условий публичного договора любого, в том числе и публичного (Типового) договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда, подтверждена и п. 5 ст. 396 ГК, согласно которому условия публичного договора являются ничтожными, если они не соответствуют требованиям, которые установлены п. 2 ст. 396 ГК в отношении предмета и условий договора, а также, если они не соответствуют обязательным правилам, которые установлены для данного вида публичного (Типового) договора Правительством Республики Беларусь (п. 4 ст. 396 ГК).

Юридическая сила бланка Публичного (Типового) договора найма жилого помещения

Таким образом, ч. 3 ст. 27 ЖК законодатель предоставил полномочия Правительству утверждать бланки публичных Типовых договоров найма жилого помещения, которые в силу своего публичного правового статуса являются обязательными для юридического лица - стороны договора, представляющей собой коммерческую организацию. Для указанных бланков, в силу изложенных выше норм ЖК и ГК, правомерно также использовть синонимичное наименование - бланки Публичных договоров найма жилого помещения. Очевидно и другое, что такие утвержденные постановлением СМ РБ бланки, по определению ч. 3 ст. 27 ЖК, подпадают под определение нормативного правового акта. Это непосредственно следует из ч. 2 ст. 17 Закона о НПА, согласно которой принимаемые Советом Министров Республики Беларусь иные нормативные правовые акты (положения, уставы, правила и т.п.) утверждаются постановлениями Совета Министров Республики Беларусь.

Естественно требует разрешения вопрос о юридической силе такого принимаемого нормативного правового акта в виде утверждаемого Правительством бланка публичного по правовому статусу Типового договора найма жилого помещения. Безальтернативный ответ содержится в ч. 8 ст. 10 Закона о НПА, согласно которой юридическая сила уставов, положений, инструкций, регламентов и правил определяется юридической силой нормативного правового акта, которым они утверждаются. Следовательно, бланк Публичного (Типового) договора найма жилого помещения, которым регламентируется содержание указанного договора, является одним из видов нормативных правовых актов Правительства Республики Беларусь и обладает юридической силой постановления Совета Министров Республики Беларусь. По принятой в настоящих материалах шкале - это юридическая сила 5-й ступени.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Конституция Республики Беларусь 1994 года. Принята на республиканском референдуме 24 ноября 1996 года (с изменениями и дополнениями, принятыми на республиканских референдумах 24 ноября 1996г. и 17 октября 2004г.) Минск «Беларусь» 2004г.

Жилищный кодекс Республики Беларусь от 22 марта 1999 г. №'248-3(с изм. и доп.)//Ведомости Национального собрания Республики Беларусь. 1999. №15.

Гражданский кодекс Республики Беларусь: принят Палатой представителей 28 октября 1998 года, одобрен Советом Республики 19 ноября 1998 года: текст Кодекса по состоянию на 20 июля 2007 года // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Республики Беларусь. - Минск, 2007.

Закон Республики Беларусь от 19 января 1993 г. № 2103-XII «О разгосударствлении и приватизации государственной собственности в Республике Беларусь» (Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь, 1993 г., №7, ст.41) (с учетом изменений, внесенных Законами Республики Беларусь от 11.04.1995 № 3706-XII; 21.06.1996 № 450-ХIII; 04.01.1999 № 229-З). ЮРИДИЧЕСКАЯ БАЗА «ЮСИАС».

Постановление Верховного Совета Республики Беларусь от 16 июня 1993 г. № 2421 «О государственной программе приватизации» (Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь, 1993 г., № 26, ст.329). ЮРИДИЧЕСКАЯ БАЗА «ЮСИАС».

Е.С.Захарова Жилищное право: Курс лекций Мн.: ЗАО Веды .-2007.- 88с.

Жилищное законодательство Республики Беларусь: Сб. нормативных сост. Бохан В.Ф. - Мн.: Дикта, 2003.- 384с.

Седугин П. И. Жилищное право. Учебник для вузов. - М.: Издательская группа ИНФРА М - НОРМА, 2006г.

Симчук А.Н. Правовое регулирование жилищный отношений. Формы документов.- Мн.: Тесей 2003г. -232с.

Страницы: 1, 2