Соотношение арендной платы и земельного налога за пользование земельными участками

РЕФЕРАТ

По дисциплине: «Земельное право»

Тема: «Соотношение арендной платы и земельного налога за пользование земельными участками»

Содержание

Введение

1. Аренда как основной вид землепользования в г. Москве

2. Порядок исчисления арендной платы

3.Виды оформления арендных отношений и их участники

4. Методические основы определения размеров земельных платежей

Заключение

Список литературы

Введение

Наверное, стоит начать с того, что использование земель поселений Согласно действующему законодательству является платным за исключением отдельных случаев, предусмотренных федеральными и региональными законами. В чем же выражается эта плата за землю?

Законом города Москвы от 19 декабря 2007 года № 48 «О землепользовании в городе Москве» определены формы платы за использование городских земель. Ими являются земельный налог и арендная плата.

Налогообложение земель поселений регулируется Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов поселений (муниципальных районов), городских округов о налогах и обязательны к уплате на территориях соответствующих поселений. Для города Москвы - это Закон города Москвы от 24 ноября 2004 года №74 «О земельном налоге».

В соответствии с указанным Законом на территории города определяются ставки земельного налога (далее - налог), порядок и сроки уплаты налога, налоговые льготы, включая размер не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков, а также порядок и сроки представления налогоплательщиками документов, подтверждающих право на уменьшение налоговой базы.

В соответствии с Налоговым кодексом РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Среди видов прав на землю различаются:

· Аренда (с особенностями в зависимости от срока):

· на срок до 1 года (договор аренды и право аренды не подлежат государственной регистрации);

· на срок до 5 лет;

· на срок до 49 лет (сделки с правом аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления).

· Безвозмездное срочное пользование

· Право постоянного (бессрочного) пользования (для государственных и муниципальных учреждений), казенных предприятий, органов государственной власти и местного самоуправления.

· Частная собственность на земельные участки.

Основной формой пользования земельными участками в Москве является аренда. О ней и поговорим в данной работе.

1. Аренда как основной вид землепользования в г. Москве

Реализация прав аренды земельных участков - одна из основных предпосылок возникновения новых объектов недвижимости. Инвесторы, приобретая на конкурсах права аренды участков, получают гарантированную возможность освоения земельного участка. Участки, находящиеся в собственности города, могут предоставляться в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) за исключением случаев, если земельный участок находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Если лицо имеет на праве собственности здание (строение) расположенное на земельном участке, то указанный земельный участок, в размере необходимом для его использования, предоставляется в аренду без проведения конкурса.

Пользование землей является платным. Формами платы за землю являются земельный налог или арендная плата и единовременные (стартовые) земельные платежи, которые взимаются при продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

В переводе с латинского аренда означает наем или договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях. Современное понимание аренды восходит к классическим принципам римского права о разграничении понятий собственника и пользователя имущества. Аренда - это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношение собственности и состояние производственных сил.

Аренда представляет собой один из механизмов управления собственностью и получения от нее экономического и социального эффекта, являясь при этом для собственника возобновляемым источником поступлений. Основные понятия, признаки и функции аренды, как вида вещного права представлены графически в виде схемы на рис. 3.

Арендной форме реализации вещных прав на недвижимое имущество присущи следующие основные принципы:

- смена хозяйственного субъекта, то есть передача земли, зданий и другого имущества в распоряжение других лиц;

- возвратность арендованных средств первоначальному собственнику в натуре или в стоимостном выражении;

- платность за землю или другие объекты арендованного имущества;

- взаимная материальная или юридическая ответственность;

- договорная система отношений между арендатором и арендодателем как равноправными заинтересованными партнерами;

- самоуправление, полная хозяйственная самостоятельность и непосредственная материальная ответственность арендатора за эффективное использование переданного ему имущества.

Объектом аренды выступает имущество, а именно непотребляемые вещи, которые могут быть подразделены на движимые и недвижимые. В соответствии со ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружение, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования.

Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей.

2. Порядок исчисления арендной платы

Арендная плата - это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации прав собственности. Более подробно функции арендной платы представлены в виде схемы на рис. 2

Рис. 2 Понятие и функции арендной платы.

В самом механизме арендной платы следует выделить три существенных момента: состав платежей, размер платежей, способы (методы) расчетов.

Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом.

Как видно из рис. 2 в состав арендной платы (Ап) входит четыре элемента: амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) -Ам; средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении- Ск; налог на имущество - Ни; часть прибыли, которая может быть получена при общественно-необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент) -Па.

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз):

Величина арендной платы определяется по формуле:

Ап = Вз + Па (1.2)

Виды и формы арендной платы наглядно представлены на рис 5, 6.

Рис. 3 Формы арендной платы.

В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов земельных платежей или соответствующая комбинация.

Наиболее целесообразным способом взимания арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, способа и предложения в конкурентной среде.

3. Виды оформления арендных отношений и их участники

Практически весь комплекс юридических и экономических отношений по поводу аренды конкретного объекта недвижимости выражается в той или иной мере в арендном договоре.

Договор аренды, как правовая форма арендных отношений характеризуется:

- наличием двух сторон, взаимодействие которых состоит в том, что арендодатель передает, а арендатор принимает во владение и пользование недвижимое имущество без права собственности на него;

- ограничением во времени пользования взятым в наем имуществом, которое подлежит по окончании срока аренды возврату арендодателю;

- возмездным характером отношений: арендатор всегда платит за пользование имуществом. Участниками договора аренды являются арендатор и арендодатель. Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. В качестве арендодателя могут выступать не только физические лица, но и хозяйственное товарищество или общество, общественная или иная организация и т.д., которой принадлежит имущество. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение или пользование имущество за плату. Второй стороной в арендных отношениях выступает арендатор. Он имеет право владеть и пользоваться арендованным имуществом, в частности, может продать принадлежащее ему право аренды, переуступить его, внести в качестве залога или взноса в уставной капитал.

Таким образом, в качестве арендатора и арендодателя могут выступать любые участники гражданского оборота: юридические лица, физические лица, органы государственной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, муниципальные образования.

Права и обязанности сторон по договору аренды возникают с момента его заключения, если иное не предусмотрено в самом договоре или законе, то есть данный договор является консенсуальным (ст. 606 ГК РФ). Таким образом, заключив такой договор арендатор праве требовать от арендодателя предоставления объекта аренды в пользование.

К основным законодательным актам, регулирующим арендные отношения, можно отнести Гражданский кодекс РФ (гл. 34 Кодекса полностью посвящена вопросам аренды), Земельный кодекс РФ (ст. 22). В ГК РФ установлены общие положения для всех видов договоров аренды, а также специальные правила, которые относятся только к конкретным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов.

Договор аренды Гражданский кодекс допускает возможность заключать как в письменной, так и в устной форме. Эту возможность можно считать условной, поскольку законодательство устанавливает, что письменная форма обязательна для договора аренды, срок которой превышает один год, и независимо от срока, если хотя бы одна из сторон договора - юридическое лицо. Таким образом, устная форма договора аренды приемлема только тогда, когда заключение осуществляется между физическими лицами и отвечает следующим требованиям:

Страницы: 1, 2