Содержание договора аренды недвижимости

2

Министерство образования Российской Федерации

Московский новый юридический институт

Дипломная работа

по гражданскому праву

на тему:

«Содержание договора аренды недвижимости»

Студентки 6 курса ВО - 2002

____________________________________

Адрес: _____________________________

Зачетная книжка №___________________

Преподаватель_______________________

Установленный срок сдачи работы______

Работа сдана на проверку______________

Работу проверил______________________

Оценка______________________________

Тамбов 2005

Содержание

Введение

Договор аренды недвижимого имущества - очень распространенная сделка, и в современной российской юридического практике нередко рассматриваются споры, связанные с данной проблемой. Неудивительно, что в этой области возникает множество вопросов. С одной стороны, сказывается несовершенство правового регулирования в данной сфере, а с другой - нечеткое представление субъектов гражданского оборота о понятиях «недвижимость», «договор», «аренда».

Основные принципы договорных отношений изложены в первой части Граж-данского кодекса:

равенство сторон;

неприкосновенность частной соб-ственности;

свобода договора;

недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела;

необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Вторая часть Кодекса, посвященная отдельным видам обязательств, также соответствует этим принципам. Кроме того, она более детально решает другую важную задачу, которая преследовалась при разработке Кодекса, -- обеспечение стабильности договорных отношений пу-тем установления единых правил пове-дения для всех участников договорных отношений.

До принятия Гражданского кодекса в 1995--1996 гг. старый Гражданский ко-декс РСФСР не отражал регулирование новых рыночных отношений, а помимо него действовало множество норматив-ных документов Президента, Прави-тельства, министерств и ведомств, зача-стую противоречиво и чрезмерно регу-лировавших договорные отношения.

Новый ГК РФ устранил эти противоре-чия, установив и максимально детализи-ровав основные правила поведения в сфе-ре договорных отношений, оставив на ус-мотрение сторон все остальные вопросы.

Для предпринимательских отношений это означает, что при заключении дого-воров стороны руководствуются положе-ниями Кодекса о соответствующем виде договоров, а если этих положений недо-статочно или Кодексом сторонам предо-ставлено право выбора из нескольких условий, то стороны устанавливают соб-ственные условия договора. Главное, что-бы эти условия не противоречили общим положениям Кодекса.

Естественно, что некоторые виды обя-зательств настолько сложны, что не могут быть полностью урегулированы од-ним кодексом (например, страхование). Поэтому нормы гражданского права мо-гут содержаться в других, принятых в соответствии с Кодексом законах. При-чем в Кодексе специально установлено, что нормы гражданского права, содержа-щиеся в других законах, должны соот-ветствовать ГК.

Вторая часть ГК РФ состоит из 31 главы, двадцать шесть из которых по-священы отдельным видам договоров и пять -- обязательствам, возникающим не из договоров, -- из деятельности в чужом интересе без специального пору-чения, из объявления конкурса, из пуб-личного обещания награды, из причине-ния вреда и из неосновательного обога-щения.

В зависимости от особенностей регу-лируемых отношений главы Кодекса об отдельных видах обязательства можно разделить на несколько подгрупп. Сна-чала идут главы, включающие положения об отчуждении имущества в соб-ственность (купля-продажа, мена, даре-ние), далее -- о предоставлении имуще-ства в пользование (аренда, наем жило-го помещения, безвозмездное пользова-ние имуществом), потом идут главы, ка-сающиеся выполнения работ (подряд, научно-исследовательские и опытно конструкторские работы). Затем следует комплекс глав о договорах об оказании услуг. Среди последних обычно выделяют два достаточно крупных раздела. Первый -- это банковские услуги (банковский вклад, банковский счет). Второй -- посреднические услуги (договор поручения, договор комиссии, агентский договор).

В данной работе будет говориться, прежде всего, о договоре аренды недвижимости.

Недвижимость (недвижимые вещи) - это объекты, перемещение которых в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

Права на недвижимость - такие, как право собственности, иные вещные права, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре. Таким образом, гражданский оборот недвижимости несколько осложнен, поскольку по общему правилу сделки с ней подлежат государственной регистрации, то есть работоспособность такого имущества требует соблюдения дополнительных формальностей.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимости (например, специальная регистрация промышленного предприятия как источника повышенной опасности, учет зданий и сооружений как памятников истории и культуры и т. п.).

К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Особой разновидностью недвижимого имущества признается предприятие как особый единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В то же время в Гражданском Кодексе Российской Федерации нашел отражение и иной критерий отнесения вещей к недвижимости, опирающийся на сугубо юридическое свойство - требование государственной регистрации отдельных объектов, например, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, искусственных космических объектов. Регистрация прав на эти объекты осуществляется в особом порядке. Регулирование отношений по поводу недвижимости, как правило, носит специальный характер, что находит выражение, например, в обязательствах по передаче ее в собственность, в использование и др. Юридический энциклопедический словарь / гл. ред. О. Е. Кутафин. - М.: Большая Российская энциклопедия. - 2003. - С. 291 - 292.

Как отмечает исследователь Л. Щенникова, нет, пожалуй, в гражданском праве другой такой категории, к которой все мы были бы столь неравнодушны, как недвижимость.

Самым простым и очевидным интерес к недвижимости оказывается у самих собственников недвижимых вещей, так назы-ваемых «владельцев заводов, домов, пароходов».

Интересом более высокого порядка выступает инте-рес политический. Любая консервативная партия, по утверждению К. Победоносцева, ученого циви-листа и политического деятеля России XIX в., сильна поддержкой интересов владельцев недвижимости, а, собственно поземельное владение выступает луч-шим обеспечением гражданского порядка. Побе-доносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть. - М., 2002. - С. 89.

Наконец, к недвижимости можно обнаружить и социальный или общеграж-данский интерес, выражающийся формулой «инте-рес всякого и каждого» субъекта гражданского права. «В чем состоит данный интерес, - продолжает рассуждать Л. Щенникова, - образно опи-сал американский писатель А. Бирс в одном из своих сатирических произведений под названием «Сло-варь Сатаны». Если земля, рассуждал А. Бирс, это часть суши, рассматриваемая как собственность, то она принадлежит А, Б и В. Отсюда следует вывод, что на ней уже нет места Г, Д и Е, которые еще народятся. Так что само их рождение, с печалью от-мечал американец, равно как и последующая жизнь противозаконны. Этот гротеск сатирика не может не наталкивать на мысль о том, что имущественные права на недвижимость, оформленные законодательно, в конечном счете, оказывают влияние на саму жизнь».

Итак, актуальность работы очевидна. Она базируется на том, что любое физическое и юридическое лицо неминуемо сталкивается с проблемой недвижимости, и часто - с вопросами аренды недвижимости, без которых трудно представить любую деятельность, в том числе предпринимательскую.

Для начала необходимо определить суть понятия «договор аренды недвижимости». Договором аренды (имущественного найма) признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и (или) во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату (ст. 606 ГК РФ).

В ГК РФ договору аренды посвящена глава 34 (более шестидесяти статей). Давая понятие договора аренды, законодатель исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи и т.п.

Таковы общие понятия, связанные с проблемой договора аренды недвижимости в современном российском гражданском праве. Глубокий анализ названных понятий составляет одну из задач данной дипломной работы

Надо заметить, что анализ различных периодических изданий (таких как журналы «Юридический мир», «Хозяйство и право», «Актуальные проблемы правоведения», «Российская юстиция», «Законность», «Бухгалтерский учет», «Журнал российского права» и другие) позволяет говорить о том, что проблема, которая рассматривается в данной работе, освещена недостаточно. Однако целый ряд исследователей, например, Екимов С. А., Пугинский Б. И., Гусев И., Щенникова Л., Касаткина Ю. О., Ломидзе О., Егоров А., так или иначе затрагивают проблему договора аренды недвижимости. Они анализируют различные подходы к понятию недвижимости, комментируют основные принципы договорных отношений, а также обращают внимание на сложные моменты трактовки некоторых законодательных актов.

Цель исследования: раскрытие содержания договора аренды недвижимости в современном российском гражданском праве.

Задачи исследования:

Ш рассмотреть отдельные понятия «договор», «аренда», «недвижимость»;

Ш проанализировать понятие «договор аренды недвижимости» с точки зрения ГК РФ;

Ш изучить и сопоставить мнения исследователей об аренде недвижимости в современной России.

Структура работы. Дипломная работа «Содержание договора аренды недвижимости» состоит из введения, двух глав и заключения.

В первой главе работы «Понятие и сущность договора», во-первых, рассматривается проблема понятия договора как такового. Опираясь на работы О. Ломидзе, Э. Ломидзе, С. А. Екимова, В. Груздева и других, я анализирую договорной процесс и его существование в законодательстве.

Во-вторых, исследую принципы договорных отношений и вопрос о распределении неблагоприятных последствий случая между сто-ронами договорного обязательства; проблема рассматривается на примерах некоторых наибо-лее распространенных договорных конструкций.

В-третьих, рассматриваю дискуссионный вопрос процесса заключения договора, его стадий.

Глава вторая называется «Аренда недвижимости в современной России». В ней я перехожу непосредственно к рассмотрению проблемы договора аренды недвижимости, в связи с чем подробно изучаю категорию недвижимости, провожу анализ различных подходов к понятию. Затем ввожу понятие аренды как таковой, в том числе подробно перечисляю виды аренды.

Тема дипломной работы наиболее полно раскрывается в § 3 второй главы работы, поскольку изученные ранее понятия и нюансы проблемы позволяют плодотворно рассуждать о содержании договора аренды недвижимости в российском гражданском праве. Здесь я обращаюсь, прежде всего, к мнению таких ученых, как Л. Щенникова, С. П. Гришаев.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9