Сделки с землей

64

Оглавление

Введение

Глава 1. Правовое регулирование сделок с земельными участками

1.1. Общие положения о гражданско-правовых сделках

1.2. Общие положения о правовых последствиях недействительности

сделок с земельными участкам

1.3. Форма совершения сделок с землей

1.4. Ограничение по совершению сделок с землей

Глава 2. Виды сделок с земельными участками

2.1. Купля-продажа земельных участков

2.2. Ипотека (залог) земельных участков

2.3. Аренда земельных участков

2.4. Переход права собственности на земельный участок по наследству

2.5. Дарение и мена земельных участков

2.6. Рента земельных участков

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Совершение сделок с земельными участками является один из наиболее динамично развивающихся институтов земельного права, а стало быть вполне актуальный и спорный вопрос современного права. В условиях отсутствия множественности форм собственности на землю в СССР существовал исключительно административный порядок перехода земель от одного субъекта к другому. Каждый этап земельно-аграрной реформы расширял круг правомочий собственников земельных участков в части возможности свободно отчуждать свою собственность другому лицу путем совершения сделок.

Государственной Думой Российской Федерации 25 октября 2001 года под № 136-ФЗ был принят Земельный кодекс Российской Федерации, призванный урегулировать земельные отношения. Согласно данному Кодексу (в ред. Федеральных законов от 30.06.2003 N 86-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ) земля в РФ может находиться в собственности граждан и юридических лиц. В частности ст. 15 Земельного кодекса говорит о том, что «собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации».

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Статьи 16.17.18 объясняют, что земля может находиться в федеральной собственности, что предусмотрено Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю», в собственности субъектов РФ и в собственности муниципальных образований. В муниципальной собственности находятся земельные участки, признанные таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; если право муниципальной собственности возникло при разграничении государственной собственности на землю, а также если земельные участки приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Ст. 28. Земельного кодекса РФ определяет приобретение прав на земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В данной статье говорится о том, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также в постоянное (бессрочное) пользование юридическим лицам (в случаях, предусмотренных п.1 ст.20 настоящего Кодекса), и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование (в случаях, предусмотренных п.1 ст.24 ЗК). Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности может осуществляться за плату или безвозмездно согласно Земельному кодексу РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии с настоящей статьей земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается настоящим Кодексом.

Земельные участки, находящиеся в собственности юридических и физических лиц, могут становиться предметом сделок с ними.

В настоящее время одним из ключевых вопросов является соотношение норм гражданского и земельного права при правовом регулировании сделок с земельными участками. Соотношение норм гражданского и земельного права применительно к сделкам с землей определяется соотношением общих специальных норм. Нормы гражданского права действуют тогда, когда отсутствует специальная земельная норма, регулирующая данные правоотношения, либо земельно-правовая норма содержит отсылку к гражданской правовой норме.

Предметом исследования данной курсовой являются гражданско-правовые отношения, возникающие в связи с совершением сделок с земельными участками.

Объектом исследования становятся сделки, совершаемые с земельными участками. Нам необходимо будет определить, что современным законодательством называется «земельным участком», как оформляются сделки с земельными участками, какие сделки с земельными участками можно совершать в Российской Федерации, какие существуют ограничения в совершении сделок с земельным участками, какие виды сделок с земельными участками правомочны на территории Российской Федерации и их особенности. Подробно будут рассмотрены такие виды сделок с земельным участками как купля-продажа, ипотека, мена, дарение, рента, а также односторонние сделки, связанные с принятием наследства, а также специфику и ограничения совершения тех или иных сделок с земельными участками в РФ.

Глава 1. Правовое регулирование сделок с земельными участками.

1.1. Общие положения о гражданско-правовых сделках

Сделки занимают особое место в системе гражданского права. Гражданские права и обязанности возникают, изменяются и прекращаются главным образом в результате сделок. Для большей части субъективных прав и обязанностей сделки служат средством и основанием приобретения (возникновения). Именно сделкам принадлежит в таких случаях значение факта, соединяющего поведение (волю) лица с авторитетом закона.

Невозможно переоценить значение сделки для граждан (физических лиц): сегодня трудно назвать такую потребность, для удовлетворения которой ему не нужно было бы совершать сделку хотя бы в качестве предварительного условия (а не только средства).

Общие требования к совершению гражданско-правовых сделок содержатся в главе 9 Гражданского кодекса РФ, а к совершению сделок с землей в главе 17 данного кодекса.

Что же принято называть земельным участком? Согласно принятому 2 января 2000 года N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» «земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами». Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Согласно ст.153. ч 2. Гражданского кодекса РФ под сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Любая сделка, в том числе и с землей, представляет собой набор определенных юридических признаков, свойств, позволяющих, во-первых, отграничить ее от явлений, сходных со сделкой, а во-вторых, правильно оценить правовой эффект (результат) сделки.

Основополагающий признак сделки - правомерность, под которой прежде всего понимается соответствие условий, на которых совершается сделка, требованиям закона и иных нормативных актов. Данный признак, во-первых, отличает сделку от действий, прямо нарушающих установленные законом и иными нормативными актами запреты; во-вторых, от действий, противоречащих закону и иным нормативным актам. Не могут считаться сделками действия по продаже наркотиков лицами, не имеющими соответствующего разрешения на их продажу. Равным образом не будет сделкой действие, совершенное с целью причинить вред другим лицам. Такое действие не будет влечь последствий, обычных для таких действий в любом другом случае.

Наряду с правомерностью важное значение имеет соответствие сделки основополагающим нравственным нормам. Закон обязывает суд при определенных условиях руководствоваться требованиями добросовестности, разумности и справедливости (п. 2 ст. 6 ГК РФ), а участников гражданских правоотношений - осуществлять свои права разумно и добросовестно (п. 3 ст. 10 ГК РФ), запрещая совершать сделки с целью, противной основам нравственности (ст. 169 ГК РФ).

Вместе с наличием у всех сделок общих признаков, это не исключает их подразделения на виды: односторонни, двусторонние и многосторонние; возмездные и безвозмездные; условные и безусловные; реальные и консенсуальные; каузальные и абстрактные. Не все виды сделок могут быть применимы для совершения сделок с земельными участками.

Односторонние, двусторонние и многосторонние сделки. Для совершения односторонних сделок достаточно волеизъявления одной стороны. Завещание земельного участка - односторонняя сделка, поскольку для ее возникновения достаточно изъявления воли завещателя. Принятие в наследство земли, выражающееся в согласии наследника принять завещанное имущество, так же является односторонней сделкой.

В односторонней сделке воля может быть изъявлена сразу несколькими лицами, например, доверенность на продажу земельного участка или дома, находящегося на земельном участке может быть выдана несколькими его сособственниками. Указанные лица выступают в данном случае как одна сторона.

В двусторонней сделке воля изъявляется двумя сторонами, каждая из которых может быть представлена как одним, так и несколькими субъек-тами. Не следует смешивать число сторон в двусторонней сделке с числом ее участников. Так, купля-продажа земельного участка останется двусторонней сделкой, не-смотря на то, что в ее заключении участвовало несколько покупателей и несколько продавцов. В таких случаях принято говорить о множествен-ности лиц в сделке.

Если в двусторонней сделке с множественностью лиц несколько субъек-тов на одной стороне выражают единую волю, то в многосторонней сдел-ке каждый ее участник является самостоятельной стороной и выражает индивидуальную волю. Примером многосторонней сделки служит дого-вор о совместной деятельности, который может выступать средством до-стижения общей хозяйственной цели, например, для ведения хозяйственной деятельности и строительства на определенном земельном участке несколькими предприятиями, физическими или юридическими лицами. Разновидность многосторонних сделок - учредительные договоры о со-здании хозяйственных образований (концернов, ассоциаций, хозяйст-венных товариществ и т.д.).

Всякая сделка, в которой имеется более одной стороны, именуется договором. Поэтому всякий договор есть сделка, но не всякая сделка-до-говор.

Сделки с землей могут быть возмездными и безвозмездными. «Возмездной называется сделка, в которой обязанности одной стороны совершить определенные дейст-вия соответствует встречная обязанность другой стороны по предоставле-нию материального и другого блага» Гражданское право. Учебник. Под ред проф.Е.А.Суханова. М., Издательство БЕК, 1998 г. с. 336. В безвозмездной сделке обязанность предоставления встречного удовлетворения другой стороной отсутствует. Поэтому возмездными могут быть только двусторонние сделки. Односто-ронние сделки всегда безвозмездны.

Возмездность сделок может предопределяться их природой или согла-шением сторон. Как правило, возмездны сделки по передаче имущества в собственность, во временное пользование. В свою очередь, всегда без-возмездна сделка дарения.

Сделки с землей могут быть условными и безусловными. Существенные особенности имеет механизм возникновения прав и обязанностей из сделок, совершенных под условием. Условной называется сделка, стороны которой ставят возникновение или прекращение прав и обязанностей в зависимость от какого-то обстоятельства, которое может наступить или не наступить. Условие характеризуется неопределенностью его наступления. Сторонам в сделке не должно быть известно, наступит или не наступит в будущем обстоятельство, включенное в сделку в качестве условия. Включае-мое в сделку условие не должно противоречить ни закону, ни моральным принципам общества. Поэтому недействительна сделка, если в качестве условия в нее включается, например, требование причинения вреда. Условие в сделке - элемент случайный, но он должен быть неразрывно связан с основным содержанием сделки и не может рассматриваться изолированно. Включение в сделку условия позволяет субъектам учесть различные обстоятельства, которые могут наступить в будущем (переезд, изменение места службы, улучшение жилищных условий и т.д.).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8