Вопрос №2. Содержание сделок совершаемых с землей.

Принятие нового ЗК РФ 2001, года, Гражданского процессуального кодекса РФ 2002 года, Федерального закона «Об обороте сельскохозяйственных земель» является стимулированием дальнейшего развития законодательства, регулирующего совершение сделок с землей и защиту прав и охраняемых законом интересов субъектов, их осуществляющих. В гражданском праве сделка определена как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Данное определение является традицион-ным для российского гражданского законодательства и в настоящее время содержится в ста-тье 153 ГК РФ. Аналогичные определения существовали в Основах гражданского законодательства 1961 года (статья 14) Закон СССР от 8 декабря 1961. «Об утверждении основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик» // Свод законов СССР. Т. 2. С. 6. 1990. и 1991 года (статья 26) Постановление ВС СССР от 31 мая 1991. № 2212-1 «О введении в действие основ гражданского законодате6льства Союза ССР и республик» // Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. № 26. Ст. 734., а также ГК РСФСР 1964 года (статья 41) Гражданский Кодекс РСФСР // Ведомости ВС РСФСР. 1964. № 24. Ст. 407. .

Признаками сделки являются: волевой акт, т.е. действия людей; правомерные действия; она специально направлена на возникно-вение, прекращение или изменение гражданских правоотношений; она порождает гражданские отношения. В связи с тем, что сделка является ре-зультатом изъявления воли одного или нескольких лиц, желающих ее заключить, в науке существует три способа ее группировки:

прямое волеизъявление, которое совершается в устной или письменной форме (заключение договора, сообщение о согласии возместить ущерб, обмен письмами);

косвенное волеизъявление - имеет место в случае, когда от лица, намеревающегося совершить сделку, исходят такие действия, из содержания которых явствует его намерение совершить сделку. Эти действия называются в праве конклюдентными. В соответствии с п. 2 ст. 158 ГК конклюдентными действиями могут совершаться лишь сделки, которые в соответствии с законом могут совершаться устно;

3) изъявление воли может иметь место и посредством молчания. Однако такое выражение волеизъявления допускается только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Так, стороны могут договориться о том, что молчание одного из участников договора на предложение другого участника об изменении условий договора означает его согласие со сделанным предложением. Законом могут быть пре-дусмотрены случаи, когда молчание признается выражением воли совершить сделку. Большое значение для совершения сделки имеет также такое понятие, как мотив. Это побудительная причина, та экономическая цель, ради которой лицо вступает в сделку, по общему правилу, лежит вне пределов самой сделки и не оказывает на нее никакого влияния. Юридически безразлично, достигло ли лицо в результате сделки того результата, который выступил побудительным мотивом сделки. Законодательством, однако, предусмот-рены случаи, когда мотиву может придаваться юридическое значение. Так, в ст. 169 ГК РФ содержится определение недействительной сделки, совершенной с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, т.е. мотив, цель сделки предопределяет последствия недействительности. Кроме того, стороны вправе сами придать мотивам юридическое значение, оговорив установление прав и обязанностей либо их изменение и прекращение в зависимости от осуществления мотива или цели сделки. В таком случае мотив, оговоренный сторонами, становится условием сделки, а сама сделка будет совершенной под условием Бурцев Л.П. К вопросу о содержании сделок с землей // Нотариус. 2003. № 1. С. 45..

Следует отличать мотив и цель сделки от ее основания, т.е. того типового юридического ре-зультата, который должен быть достигнут исполнением сделки. Тик, приобретение права собственности является основанием для купли-продажи, передачи имущества в пользование - основанием для аренды и т.п. Конкретная правовая цель лиц может не совпасть с основанием сделки, в этом случае мы имеем дело с притворной или мнимой сделкой. Основание является обязательным элементом сделки, за исключением случаев, специально указанных в законе. Субъектами сделки в гражданском праве признаются любые субъекты гражданского права, обладающие дееспособностью. Способность самостоятельного совершения сделок является элементом гражданской дееспособности. Под землей как объектом сделки понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земля являлась и является основой для общественной производственной деятельности и средством производства, а также естественным условием жизнедеятельности населения, была и будет во все исторические времена объектом специфических земельных отношений; сделки разнообразны и могут быть подразделены на ряд видов следующим образом: односторонние, двусторонние, многосторонние, возмездные, безвозмездные, условные и безусловные. Классификация сделок позволяет выделить их правовые особенности и лучше понять правовую спе-цифику отдельных категорий сделок, их значе-ние и сферу применения.

В зависимости от числа лиц, волеизъявление которых необходимо для совершения сделки (в законе они называются сторонами сделки), сделки могут быть односторонними или двух- или многосторонними (ст. 154 ГК РФ). Двух- или многосторонние сделки называются договорами. Для совершения односторонней сделки необходимо и достаточно выражения волн одной стороны, например, выдача доверенности, отказ от наследства, составление завещания, публичное объявление конкурса и др. Обычно односторонняя сделка создает обязанность лишь для лица, совершающего ее. Обязанности для других лиц она может создавать лишь в случаях, установленных законом или соглашением с этими лицами (ст. 155 ГК РФ). Однако наиболее распростра-ненными являются двух- и многосторонние сделки (договоры): купля-продажа, аренда, страхование, подряд, совместная деятельность и т.п. Для совершения таких сделок необходимо согласование воли двух или более сторон.

В зависимости оттого, какое влияние основание сделки (т.е. типичная для сделки данного вида правовая цель) оказывает на ее действительность, сделки подразделяются на каузальные и абстрактные. В каузальной сделке ее основание явствует из содержания сделки или ее типа (купля-продажа, наследование земельных участков и т.п.), и отсутствие основания или пороки в нем могут повлечь недействительность сделки. Большинство совершаемых в гражданском обороте сделок являются каузальными.

В абстрактной сделке основание оторвано от ее содержания. Поэтому пороки в основании абстрактной сделки сами по себе не могут повлечь ее недействительность, если соблюдены установленные законом требования к ее содержанию и форме. Гражданский кодекс содержит такие виды сделок как:

* аренда земельных участков (ст. 22 ЗК и ст. 652, 653 ГК);

* наследование земельных участков (ст.ст. 1181, 1182 ГК РФ). Земельные участки, переданные гражданам в собственность, пожизнен-ное наследуемое владение, в случае их смерти пе-реходят по наследству к другим лицам по завещанию или закону в соответствии с гражданским законодательством. Не допускается раздел земельного участка между наследниками, приводящий к нарушению установленных минимальных размеров земельных участков данного целевого назначения и разрешенного использования. В этом случае порядок пользования земельным участком устанавливается по согласованию сторон или в судебном.

* безвозмездное срочное пользование земельными участками (ст. 24 ЗК, ст.ст. 689-701 ГК).

Таким образом, земле как фундаментальному объекту государственной и частной собственности, купли-продажи, аренды, залога, наследования, как источнику экономических благ всегда уделялось значительное место в науке. Вопрос о защите субъектов, осуществляющих сделки с землей, становился ключевым при обновлении законодательства РФ.

Вопрос №3. Особенности правового регулирования сделок с землей.

Совершение сделок с землей стало регулироваться земельным законодательством сравнительно недавно. Земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота, и советское земельное законодательство не допускало возможности совершения сделок с землей. Права на землю преимущественно возникали из актов органов государственной власти. Совершение сделок с землей было прямо запрещено и квалифицировалось как уголовно наказуемое деяние. В условиях, когда гражданско-правовое регулирование оборота иных объектов недвижимости продолжало развиваться и совершенствоваться, земельные участки стали следовать судьбе иного недвижимого имущества - строений или сооружений: при переходе прав на строение в большинстве случаев к приобретателю права переходило право пользования земельным участком. К сожалению, даже после того, как земельные участки были вновь законодательно признаны объектами недвижимого имущества, в гражданско-правовом регулировании сохранилась тенденция воспринимать земельный участок как зависимый от судьбы основной недвижимости - строения.

Возможность совершения сделок с земельными участками появилась в связи с разгосударствлением собственности на землю, введением аренды земли и признанием права частной собственности на землю. Только один вид сделок с землей - аренда - был закреплен в законодательстве до введения частной собственности на землю Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989. // ВСНД И ВС СССР. 1989. № 25. Ст. 481..

Впервые частная собственность на землю была закреплена в Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22 ноября 1990 Закон РСФСР от 22 ноября 1990. № 348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» // ВСНД И ВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 324., и в Законе РСФСР «О земельной реформе» от 23 ноября 1990 Закон РСФСР от 23 ноября 1990. № 374-1 «О земельной реформе» // ВСНД и ВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 327.. Нормы этих Законов на момент их принятия противоречили нормам действовавшей Конституции РСФСР 1978 г., в которую в декабре 1990 г. был внесен ряд соответствующих изменений. Принятый 25 апреля 1991 года Земельный кодекс РСФСР также закрепил передачу земли в частную собственность Земельный кодекс РСФСР // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. № 22. Ст. 768., но при этом практически не предусмотрел возможности совершения сделок с землей.

С принятием Конституции РФ 12 декабря 1993г. и ГК РФ (первой и второй частей) процесс сближения и последующей унификации правового регулирования сделок с землей и иными объектами недвижимости стал стремительно развиваться.

Сторонами сделок с земельными участками являются не только граждане и юридические лица, но также государство и муниципальные образования в лице соответствующим образом уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющих функции распоряжения государственной и муниципальной собственностью. Строго говоря, сторонами сделки выступают участники земельных отношений, определенные ЗК РФ в п. 1 ст. 5.

Статья 36 Конституции РФ 1993г. устанавливает, что собственник свободно владеет, пользуется и распоряжается землей, но свободное распоряжение землей может быть ограничено в публичном интересе. Поэтому в новом ЗК РФ закреплены как нормы, ограничивающие либо запрещающие оборот отдельных видов земельных участков, предусматривающие особые условия договоров, так и нормы, направленные на создание единого объекта недвижимого имущества. Общее понятие оборотоспособности закреплено в ст. 129 ГК РФ, согласно которой объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Вторая часть ГК РФ подробно регулирует порядок совершения сделок с различными объектами недвижимости, в том числе и земельными участками. К сделкам с землей в равной степени предъявляются и требования о регистрации, установленные Федеральным законом от 21 июля 1997. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 21 ноября 1993. № 1767 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594..

Положение ст. 36 Конституции РФ о том, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, получило дальнейшее развитие в ГК РФ (ч. 3 ст. 209). ГК РФ также закрепил положение о том, что перечисленные правомочия собственник земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ). Указанные нормы явились основой для установления земельным законодательством ограниченной оборотоспособности земельных участков. Как подчеркивается в работах специалистов в области земельного права, выработанное гражданским правом общее понятие оборотоспособности применимо и к сфере земельных отношений, но основное отличие оборотоспособности земельных участков от оборотоспособности иных объектов гражданских прав заключается в том, что земельное законодательство устанавливает определенные пределы и ограничения распоряжения земельной собственностью Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М.: Юристъ. 2000. С. 102-105..

Страницы: 1, 2, 3, 4