| p align="left">В протесте заместителя Генерального прокурора РФ подвергается сомнению факт заключения 30 июня 1987 г. договора купли-продажи домовладения между Шипиным и Курбатовым и указывается, что одним из обязательных условий заключения такого договора является цена, которая сторонами не была определена. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 18 августа 1993 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1994 г., № 2 Однако такое утверждение противоречит материалам дела. Из расписки Шипина от 30 июня 1987 г. и объяснений сторон в судебном заседании следует, что Шипин получил от Курбатова за дом 2500 руб. То обстоятельство, что на день совершения сделки страховая стоимость домовладения составляла 6182 руб., не свидетельствует об отсутствии цены в заключенном договоре купли-продажи от 30 июня 1987 г. В соответствии со ст.92 ГК РСФСР 1964 г. собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах, установленных законом. Поэтому собственник вправе определять стоимость продаваемого имущества по своему усмотрению. Цену продаваемого домовладения в 2500 руб. по состоянию на 30 июня 1987 г. Шипин установил сам. После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Такой вывод подтверждается судебной практикой Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 1 . Акционерное общество предъявило иск к обществу с ограниченной ответственностью о внесении в пункт 3.1 договора купли-продажи недвижимости изменений об увеличении цены в соответствии с переоценкой основных фондов, предусмотренной постановлением Правительства Российской Федерации. Арбитражный суд исковые требования удовлетворил, сославшись на то, что покупатель допустил просрочку в оплате и последний платеж произвел в период, когда должна была производиться переоценка основных фондов. Однако судом не были учтены следующие обстоятельства. В пункте 3.1 договора указана цена недвижимого имущества. Стоимость перечислена продавцу частями. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи после его полной оплаты. Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Согласно статье 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением. Поскольку обязательства сторон по договору исполнены, у суда отсутствовали правовые основания для увеличения цены по пункту 3.1 договора, прекратившего свое действие. С учетом изложенного Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил судебные акты и отклонил исковые требования акционерного общества. Таким образом, если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества. В качестве существенных условий договоров, пред-метом которых является недвижимость, ГК РФ ус-танавливает два -- предмет и цену. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, дополнительно признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным. В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности (в том числе по договору купли-продажи) на жилье сам по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря, данное право как бы "обременяет" такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании, и новому приобретателю (или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном "праве пользования" вещные элементы преобладают над обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом См. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.- М.: Редакция журнала Хозяйство и право, фирма “Спарк”, 1995. С. 437.. Поэтому требованием закона (ст.558 ГК РФ) стала необходимость указания в договоре куп-ли-продажи перечня лиц, сохра-няющих право пользования отчуждае-мым жилым помещением с указанием их прав на пользование жилым поме-щением, либо информация, исходящая от собственника, о том, что подобные лица отсутствуют. Смена собственника жилого помещения не может отражать-ся на жилищных правах членов его се-мьи, причем членов семьи как настоя-щих, так и бывших. Именно эти их пра-ва и закрепляются в договоре. Перечень таких лиц выявляется на основании справки жилищно-эксплуатационной организации либо паспорт-ного стола по месту нахождения отчуж-даемого жилого помещения, и в дого-воре должна присутствовать ссылка на реквизиты этой справки. В справке указывается: - для приватизированных жилых помещений - кто проживал в жилом помещении на момент приватизации и кто проживает в настоящее время; - для жилых помещений, приобретенных иным способом - кто проживает в настоящее время. Эти сведения необходимо знать для того, чтобы определить - кто, кроме собственника вправе претендовать на пользование жилым помещением. Претендовать на пользование жилым помещением могут в соответствии с действующим законодательством: члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст.292 ГК РФ). Их круг определяется по правилам ст.53 ЖК РФ, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником. наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст.677 ГК РФ. гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст.685 ГК РФ) В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны быть включены: - наниматель и члены его семьи (ст.672 ГК РФ), их перечень также определяется по правилам ст.53 ЖК РФ - гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст.672,685 ГК РФ). На практике нередки ситуации, когда новый собственник жилья (покупатель) не может в него вселиться. Чаще всего это происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым помещением, причем иногда без всякого умысла. Бывает и так, что после продажи квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некуда выехать. Обман с пропиской (регистрацией) - явление довольно частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут воспользоваться своей собственностью. На практике риэлтеры, чтобы избежать такого рода обмана, предлагают следующий выход. После оформления договора купли-продажи передается только часть денег, примерно не более 50 процентов от стоимости квартиры. Для получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке. Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства). 3. Обмен жилых помещенийНесмотря на то, что в последнее время сделки в сфере недвижимости происходят, в основном, с жилыми помещениями, находящимися в собственности граждан, обмен муниципального жилья по-прежнему не теряет своей популярности. В связи с этим, хотелось бы подробнее остановиться на самом понятии обмена и условиях его совершения, а также рассмотреть ситуации, в которых обмен не может быть совершен или может быть признан недействительным.Согласно положениям, установленным ст. 67 Жилищного кодекса РФ, наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другими нанимателями. Обмен допускается между двумя, тремя и более нанимателями, проживающими в одном или в разных домах, в одном или в разных городах, курортных, дачных поселках и других населенных пунктах. Следует также добавить, что возможен еще и обмен так называемого муниципального жилья, то есть занимаемого гражданином по договору найма, и жилого помещения, находящегося в собственности гражданина. Предметом обмена может быть жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат, находящихся в пользовании нанимателя или принадлежащих гражданину на праве собственности. Смежные, не изолированные комнаты, связанные общим входом, также могут являться предметом обмена. Для обмена смежных комнат, связанных общим входом, или хотя бы одной из них требуется письменное согласие всех проживающих в них нанимателей и совершеннолетних членов их семей. При обмене жилых помещений, занимаемых лицами, находящимися под опекой, или лицами, над которыми установлено попечительство, требуется письменное согласие соответствующих органов. Законом предусмотрены случаи, при которых обмен жилого помещения не допускается. То есть, если: - к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма занимаемого им помещения; - обмен носит фиктивный характер; - дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд; - дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений; - помещение является служебным или находится в общежитии; - в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий См. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.- М.: Редакция журнала Хозяйство и право, фирма “Спарк”, 1995. С. 456.. Нанимателю жилого помещения для получения разрешения на обмен необходимо подать заявление по установленной форме в ГУ Горжилобмен и райжилобмен. Там, на заседании соответствующей комиссии, принимается решение, разрешающее или запрещающее проведение обмена. Обмен жилых помещений считается совершенным с момента получения обменивающимися сторонами обменных ордеров. Недействительным обменный ордер может быть признан только в судебном порядке. Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). Перед тем, как обращаться в суд с исковым заявлением о принудительном обмене, сторона-заявитель должна подобрать варианты предполагаемого обмена. Сторона, обратившаяся в суд с заявлением о принудительном обмене, должна представить достаточно убедительные доказательства невозможности совместного проживания. Суд же, в свою очередь, должен учесть заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении.С сожалением приходиться констатировать, что четкий механизм осуществления обмена жилья в случае, когда одной из сторон договора является собственник жилья, нормативно на федеральном уровне не определен. Отдельные субъекты Российской Федерации устанавливают такой механизм. В настоящее время существует нормативный документ, регламентирующий порядок обмена жилыми помещениями - "Инструкция о порядке обмена жилых помещений", утвержденная приказом № 12 Министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. Однако эта инструкция основывалась на положениях утратившего силу ГК РСФСР и, хотя она официально не отменена, на территории Москвы не применяется. По этой причине порядок обмена жилыми помещениями может быть рассмотрен на основании "Временного положения о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве" 1996 г. Это положение разработано на основании норм Гражданского кодекса РФ, федерального Закона "Об основах федеральной жилищной политики", иных документов, определяющих правовой режим жилых помещений различных форм собственности, и устанавливает правила осуществления обмена (мены) жилых помещений в г. Москве, занимаемых собственниками, нанимателями, членами ЖСК, ЖК, в условиях различных рыночных отношений в жилищной сфере. Поскольку, как уже говорилось выше, жилищные правоотношения регулируются не только федеральным законодательством, но и законодательством субъектов федерации, такую замену я представляю правомерной и целесообразной.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
|
