Сделки с недвижимостью
91 Содержание - Введение
- Глава 1. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом в гражданском праве
- 1.1 Развитие правового регулирования оборота недвижимости в России
- 1.2 Особенности недвижимого имущества как объекта гражданских прав
- 1.3 Государственная регистрация и нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом
- Глава 2. Защита имущественных прав добросовестного преобретателя
- 2.1 Добросовестное приобретение от неуправомоченного отчуждателя как основание для возникновения права собственности
- 2.2 Условия возникновения права собственности на имущество, добросовестно приобретенное от неуправомоченного лица
- 2.3 Гражданско-правовые способы защиты прав добросовестных приобретателей
- Заключение
- Библиографический список
ВведениеАктуальность темы исследования. Трудно переоценить значимость недвижимого имущества для политической, экономической и правовой системы любого организованного общества. Как для товаропроизводительных отношений, так и для правового регулирования имущественного оборота исключительно недвижимость, несмотря на периодически приобретающую определенную значимость производную группу нематериальных объектов (имущественные права, деньги, ценные бумаги и т.д.), всегда была и остается стержнем и высшим смыслом какой бы то ни было государственности. Конституционные гарантии прав собственника, принципы единства экономического пространства, свободы перемещения товаров, услуг и финансовых средств, поддержки конкуренции и свободы экономической деятельности не могут быть реализованы иначе чем утверждением в государственной деятельности, судебной практике, повседневной жизни людей принципиальных, кристаллизирующихся тысячелетиями идей частного права Основные начала гражданского законодательства, возносящиеся, по существу, в главенствующие частноправовые принципы, обеспечиваются не только юридическим их провозглашением (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ), но и гарантированным, прочным правом собственности, в том числе стабильным, уверенным и защищенным вещным обладанием участниками имущественных отношений недвижимым имуществом.Недвижимость, занимая основное место в системе объектов гражданских прав, сама выступает системным образованием, с собственной структурой и взаимосвязью элементов, ее составляющих. Игнорирование системности недвижимых объектов может быть не только пагубно для поступательного развития цивилистической доктрины, но и повлечь неотвратимые, требующие значительного времени и усилий для устранения последствий проблемы в законотворческой и правоприменительной практике.Степень научной разработанности темы. Цивилистическое научное сообщество активно устремилось в развитие учения о недвижимых вещах. Появились монографические и диссертационные исследования, многочисленные комментарии и научные статьи таких авторов как Абова Т.Е., Авласевич А.И., Афанасьева И.В., Бондаренко Д.В., Бутнев В.В., Витрянский В.В., Габбасов Р.А., Гонгало Б.М., Грибанов В.П., Дикусар В.М., Добровольский В.И., Ильин Д.И., Иоффе О.С., Кабалкин А.Ю., Краснова С.А., Кузнецова М.Н., Кузьмина И.Д., Курноскина О.Г., Латыев А.Н., Мейер Д.И., Мозолин В.П., Петрова С.М., Пискунова М.Г., Победоносцев К.П., Покровский И.А., Рахмилович В.А., Садиков О.Н., Свердлык Г.А., Сергеев А.П., Синайский В.И., Скворцов О.Ю., Скловский К.И., Слыщенков В.А., Страунинг Э.Л., Тархов В.А., Толстой Ю.К., Черепахин Б.Б., Шершеневич Г.Ф., Шичанин А.В., Щенникова Л.В., и других. Тем не менее цивилистические представления о недвижимости до настоящего времени не носят обобщающий до системности характер, ограничиваясь хоть и достаточно глубоким, но лишь классифицирующим подходом. Целями дипломного исследования являются:· раскрытие понятия недвижимость;· изучение особенностей сделок, в которые вступают субъекты гражданских прав в отношении к такому объекту гражданских прав, как недвижимое имущество. · рассмотрение проблемы защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества.Эти основные цели выражены в комплексе взаимосвязанных задач, теоретический поиск решения которых обусловил структуру и содержание дипломной работы. Исходя из названных целей, определена задача дипломного исследования:· анализ российского законодательства в части сделок с недвижимостью;· обобщение исторического материалы по проблеме сделок с недвижимостью;· рассмотрение вопросов регистрации сделок с недвижимостью;· рассмотрение понятия добросовестного приобретателя;· изучение способов владельческой защиты добросовестного приобретателя недвижимого имущества.Объектом исследования дипломной работы являются общественные отношения возникающие в области обеспечения защиты законных прав и интересов граждан при применении норм о сделках с недвижимым имуществом.В прямой зависимости от объекта находится предмет исследования, который составляют:* нормы гражданского законодательства, федеральные законы, предусматривающие порядок сделок с недвижимостью;* практика реализации норм, предусматривающих сделки с недвижимостью;Методы исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового, статистического и логико-юридического.Структура и объем работы. Дипломная работа состоит из введения, двух глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения и библиографического списка. Глава 1. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом в гражданском праве1.1 Развитие правового регулирования оборота недвижимости в России Отсутствие в российском правоведении допетровских времен термина «недвижимость», конечно же, совсем не означало отсутствия в гражданском обороте соответствующих объектов, обозначаемых иными понятиями. Как писал М.Ф. Владимирский-Буданов, полное отсутствие обладания недвижимыми вещами возможно только в кочевом быту народа (охотничьем и пастушеском). Как только «люди оседают и переходят к занятию земледелием, у них появляется необходимость, во-первых, права на часть земной поверхности для устройства постоянного (оседлого) жилища -- для дома и, во-вторых, права на отдельный участок земли для обработки и для других целей хозяйственного пользования» Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права [Текст]. - Ростов-на-Дону. Феникс. 1995. - С. 494.. Вместе с тем в России длительное время господствовали представления о поземельной недвижимости как о государственной собственности, т.е. принадлежащей верховному правителю -- царю. В русском государстве с усилением центростремительных тенденций возникли определенные правовые режимы земель. Так, к XI-- XII вв. сложились следующие формы землевладения: общинное, княжеское, вотчинное, поместное и монастырское. Особенности разных видов землевладения проявлялись в различных ограничениях либо дозволениях их использования в гражданском обороте. Например, общинные (или черные) земли, будучи по своему статусу государственными, могли быть использованы членами общины, которые проживали на них, только в целях удовлетворения собственных общинных нужд, но не могли быть отчуждены каким-либо образом (проданы, подарены, заложены и т.п.).Княжеские земли, будучи собственностью князей, могли быть проданы, завещаны и иным образом отчуждены. В то же время, если князь переходил из одного удела в другой, то он терял право на земли, и оно переходило к новому князю, приходившему в этот удел Беляев ИД. История русского законодательства[Текст]. СПб.: Лань, 1999. - С. 172-173..Поместными землями их владельцы не владели на праве собственности. Право пользования поместными землями являлось платой князя своим дружинникам за службу, и в случае их перехода на службу к другому князю, дружинники утрачивали право на эти земли.Период централизации государственной власти в России своим естественным следствием имел усиление государственного регулирования земельных отношений. Как отмечает Т.Е. Новицкая, «становление и развитие условного феодального землевладения сместило акценты в процедуре укрепления вещных прав. Большое значение отныне имела регистрация сделки в соответствующем государственном учреждении (приказ, воевода). Переход вещных прав на землю фиксировался в Поместном приказе, на городской дом и двор - в Земском для Москвы, а по городам -- у воевод» Новицкая Т.Е. Правовое регулирование имущественных отношений в России во второй половине XVIII века [Текст]. М.: Зерцало, 2005. - С. 276..Во времена Петра I экономическая жизнь государства интенсифицировалась. Это активизировало гражданский оборот и, как следствие, появились новые правовые режимы недвижимых вещей и их внутренней юридически значимой классификации.Особенности экономического развития российского государства потребовали ограничения оборота отдельных видов недвижимого имущества. Поскольку в петровское время велось интенсивное строительство флота, то повышенную ценность приобретали леса, являющиеся источником материалов для кораблестроения. Это определило появление законодательного положения, которым ограничивалась рубка лесов независимо от того, в чьей собственности они находились. Даже частным собственникам лесов вменялось в обязанность следить за их состоянием Краснов Ю.К. История государства и права в России: Учебное пособие [Текст]. М.: Российское педагогическое агентство, 1997. - С. 57..Другим направлением развития экономической жизни страны стало формирование и укрепление в правах купеческого сословия. Однако развитие торговли требовало юридических гарантий экономической базы купечества и, в частности, устранения неоправданных ограничений в использовании недвижимого имущества. В этой связи закономерным выглядит появление именного указа императора от 18 января 1721 г. «О покупке купечеству к заводам деревень», которым купечеству было дозволено приобретать с разрешения Берг- и Мануфактур-коллегий в собственность для промышленных нужд деревень Орлов А.С., Георгиев В.А., Георгиева Н.Г., Сивохина Т.А. История России [Текст]. М.: ПРОСПЕКТ, 1998. - С. 84.. Таким образом, купечество расширило свои права участия в гражданском обороте недвижимых вещей, что, в свою очередь, стало предпосылкой дальнейшего экономического развития государства.Другим направлением расширения круга субъектов, имеющих право участвовать в обороте недвижимости, стало дозволение женщинам совершать сделки с недвижимостью. Так, в соответствии с Сенатским указом от 4 ноября 1715 г. «О позволении писать купчие и закладные на недвижимое имение лицам женского пола» женщины были уравнены в правах с мужчинами совершать купчие и закладные на недвижимое имущество История государства и права России. Учебник [Текст] / Под ред. Титова Ю.П. М.: ПРОСПЕКТ, 1998. - С. 91..Следует отметить, что государство стремилось установить контроль за рынком недвижимости. В частности, по инициативе Петра I проводились опыты по созданию регистрационной системы сделок с недвижимыми вещами. Начиная с 1699 г. был принят ряд законодательных актов, целью которых было упорядочение системы оформления крепостных актов (крепостей) на недвижимость. Так, пересматривался порядок написания крепостей площадными подъячими, берущий свое начало со времен Соборного Уложения. Устанавливался контроль за их деятельностью. Отныне крепостные акты должны были составляться в Поместном приказе. В дальнейшем функции по контролю за оборотом недвижимостей были переданы Ратуше, Оружейной палате, а с 1719 г. -- Юстиц-коллегии Советская историческая энциклопедия [Текст] / Гл. ред. Е.М. Жуков. - М., Госполитиздат. 1965, т. 8. -С. 301-304..К концу XIX в. в России сложилась довольно громоздкая система регулирования оборота недвижимого имущества. В то же время эту систему можно было охарактеризовать как весьма своеобразную. Так, профессор Л.А. Кассо отмечал, что в вопросах оглашения сделок о недвижимостях российское законодательство «стремилось проводить благотворные начала, тогда еще не везде признанные на Западе» Кассо ЛА. Источники русского гражданского права [Текст] (Вступительная лекция, чи-танная в Московском университете 17-го января 1900 года). М., Статут. 1999. - С. 5..Особенно ощутимыми были различия в регулировании способов приобретения права собственности на движимое и недвижимое имущество. Процедура приобретения права собственности на недвижимость по русскому праву требовала их укрепления. Под укреплением прав подразумевалось «публичное, при посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права [Текст]. М., Статут. 1995.- С. 143.. Основные формы укрепления прав на недвижимость представляли собой так называемые крепостные акты.С принятием Положения о нотариальной части от 14 апреля 1866 года основные функции по укреплению прав на недвижимость возлагались на нотариусов.Процедура приобретения права собственности на недвижимые имущества включала несколько юридически значимых элементов. Первоначально стороны в присутствии младшего нотариуса (точнее, с его помощью) составляли крепостной акт, который заносился в актовую книгу. Затем выписка из актовой книги представлялась старшему нотариусу, который состоял при том судебном округе, на территории которого находилось отчуждаемое недвижимое имущество. Старший нотариус, проверив законность представленного акта и удостоверившись в уплате крепостных пошлин, делал на выписке надпись, которая удостоверяла утверждение акта и, приобщив выписку к крепостной книге, делал необходимую отметку в реестре крепостных дел. Этот момент и считался моментом перехода права собственности. В то же время в литературе той поры обсуждалось юридическое значение акта ввода во владение. В конечном итоге законодательно «ввод во владение как обязательный обряд оглашения отменен и сохранен лишь как действительная передача имения приобретателю, которая совершается, подобно исполнению судебного решения, по желанию приобретателя» Новицкая Т.Е. Указ. раб.- С.102..
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
|
