| так, последний этап в продаже предприятия - это регист-рация покупателем своего права собственности на это предпри-ятие. [5, стр.219] Как уже отмечалось, это делается непосредственно после пе-редачи предприятия покупателю, если иное не предусмотрено дого-вором. [1, п. 2 ст.564] А иное может быть, если, например, до-говором оплата предусмотрена в рассрочку и соответственно регист-рация права собственности покупателя на предприятие осуществля-ется после оплаты [1, п.3 ст. 564] 2.3. Последствия передачи покупателю предприятия с недостаткамиВ ст. 565 ГК РФ отмечены два возможных вида ненадлежаще-го исполнения продавцом своих обязанностей - передача предпри-ятия, состав которого не соответствует условиям договора, либо пе-редача предприятия, качественные характеристики которого не со-ответствуют условиям договора.При этом последствия совершения продавцом тех и других действий поставлены в зависимость от того, соответствуют ли све-дения о выявленных недостатках предприятия или об утраченном имуществе сведениям, указанным в акте передачи предприятия.Так, если недостатки предприятия и (или) данные об утрате имущества в передаточном акте отмечены, то покупатель вправе тре-бовать соразмерного уменьшения покупной цены, кроме случаев, ко-гда предъявление иных требований не было предусмотрено в договоре.Если недостатки предприятия и (или) данные о непередаче от-дельных видов имущества выявились позже и покупатель в соответ-ствии со ст. 483 ГК РФ продавца об этом уведомил, то продавец мо-жет без промедления заменить имущество ненадлежащего качества и (или) предоставить покупателю недостающее имущество. Если же продавец этого не сделал, то у покупателя появляются права, преду-смотренные ст. 475 и 480 ГК РФ. В частности, он может потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, устранения недостатков ли-бо возмещения расходов по устранению недостатков [2, ст. 475 ГК РФ].В том случае, если недостатки, за которые отвечает продавец, им не устранены или их устранение невозможно и предприятие ста-новится непригодным для целей, предусмотренных договором, по-купатель вправе требовать расторжения договора и возвращения то-го, что уже исполнено по договору (п. 5 ст. 565 ГК РФ). Весьма своеобразно решен вопрос в п. 3 ст. 565 ГК РФ о по-следствиях передачи покупателю в составе предприятия долгов (обя-зательств) продавца, которые не были указаны в договоре купли-продажи предприятия или передаточном акте, при условии, что про-давец не докажет, что покупатель знал о таких долгах во время за-ключения договора и передачи предприятия. Покупателю в данном случае предоставлено лишь единственное право - требовать умень-шения покупной цены. Представляется, что такое правило не защи-щает должным образом добросовестного покупателя и может стать, по сути, неосновательным обогащением (неосновательным сбереже-нием имущества продавца за счет имущества покупателя) в тех слу-чаях, когда сумма долгов, фактически переданных в составе пред-приятия, превышает его цену по договору купли-продажи предпри-ятия (или равнозначна ей). [10, стр.94]Если договор ненадлежащим образом исполняется покупате-лем (например, он отказывается от принятия предприятия), продавец вправе (в соответствии со ст. 484 ГК РФ) в судебном порядке либо потребовать принять предприятие, либо отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.[5, стр.220]В тех случаях, когда покупатель не оплачивает предприятие ли-бо делает это несвоевременно, в том числе при оплате в кредит, про-давец вправе применить к нему последствия, предусмотренные ст. 486 ГК РФ: потребовать оплаты или отказаться от исполнения договора. [1, ст.486] 2.4. Особенности продажи предприятия при банкротствеВ целом продажа предприятий регулируется ГК РФ, но в опре-деленных случаях нормы кодекса регулируют договор купли-продажи предприятия лишь постольку, поскольку он иначе не урегулирован на уровне иного - специального - закона. Это относится к продаже пред-приятия при банкротстве его собственника - юридического лица (или унитарного предприятия, владеющего имуществом на праве хозяйст-венного ведения) либо индивидуального предпринимателя, при обра-щении взыскания на предприятие, являющееся предметом залога, и к продаже государственных предприятий-должников.В соответствии со ст. 109 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» по плану внешнего управления имуществом должника в качестве одной из мер по восстановлению платежеспособности должника может стать про-дажа предприятия должника, т. е. единого имущественного комплек-са (ст. 132 ГК РФ), принадлежащего должнику. Очевидно, что такая мера возможна в тех случаях, когда продаваемое предприятие не яв-ляется единственным или основным бизнесом должника, в против-ном случае продажа может осуществляться лишь в рамках процеду-ры конкурсного производства. Продажа предприятия должника по-зволяет выручить средства, необходимые для расчетов с кредитора-ми, перепрофилирования и модернизации других предприятий долж-ника, что предоставляет возможность должнику продолжить осуще-ствление хозяйственной деятельности. [5, стр.222]При продаже предприятия, принадлежащего должнику, ст. 559 - 566 ГК РФ, регулирующие договор купли-продажи предприятия, применяются в части, не урегулированной Законом о банкротстве, ст. 110 которого детально регулирует продажу предприятия должника.Продажа предприятия должника предполагает отчуждение в составе предприятия всех видов имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности посредством ис-пользования данного предприятия как единого имущественного комплекса. Продажа предприятия по смыслу Закона о банкротстве рассматривается как продажа бизнеса должника, поэтому в каждом конкретном случае необходимо определить, какое именно имущест-во предназначено для предпринимательской деятельности. Опреде-ление такого имущества тесно связано с понятием предпринима-тельской деятельности, которая по ст. 2 ГК РФ определяется как са-мостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направ-ленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом продажи товаров, выполнения работ или оказания ус-луг. Соответственно основным признаком определения имущества, предназначенного для предпринимательской деятельности, является его использование с целью получения прибыли. В соответствии со ст. 561 ГК РФ, ст. 129 Закона о банкротстве внешний управляющий предварительно в рамках общей инвентари-зации имущества должника обязан провести предварительную инвентаризацию имущества должника и привлечь неза-висимого оценщика для оценки имущества должника, в том числе предприятия. [7 стр.315]Продажа предприятия должника в порядке конкурсного произ-водства осуществляется в соответствии со ст. 110, 139 Закона о бан-кротстве. Продажа предприятия может быть включена в план внешнего управления на основании решения органа управления должника, уполномоченного в соответствии с учредительными документами принимать решение о заключении соответствующих крупных сделок должника. В решении о продаже предприятия должно содержаться указание на минимальную цену продажи предприятия.При продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской дея-тельности, в том числе земельные участки, здания, строения, соору-жения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требова-ния, а также права на обозначения, индивидуализирующие должни-ка, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, то-варные знаки, знаки обслуживания), другие принадлежащие долж-нику исключительные права, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам.В исключение из общего правила (ст. 132 и 559 ГК РФ) о вклю-чении в состав предприятия при его продаже и активов, и пассивов, при продаже предприятия во внешнем управлении денежные обяза-тельства и обязательные платежи должника (долги должника) не включаются в состав продаваемого предприятия, за исключением обязательств должника, которые возникли после принятия заявле-ния о признании должника банкротом и могут быть переданы по-купателю предприятия в порядке и на условиях, которые установ-лены Законом о банкротстве.Все трудовые договоры (контракты), действующие на момент продажи предприятия должника, сохраняют силу, при этом права и обязанности работодателя переходят к покупателю предприятия. Данная норма соответствует положениям трудового законодательства.При этом работники не лишаются права расторгнуть трудовой договор (контракт) с покупателем предприятия. [5 стр.224-225]Продажа предприятия осуществляется в порядке, установ-ленном для проведения открытых торгов в форме аукциона, если иное не установлено Законом о банкротстве. Однако в случае, если в состав имущества предприятия входит имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному, продажа предприятия осуществля-ется только путем проведения закрытых торгов. В них принимают участие лица, которые в соответствии с законом могут иметь в соб-ственности или на ином вещном праве указанное имущество.Начальная цена продажи предприятия, выставляемого на тор-ги, устанавливается решением собрания кредиторов или комитета кредиторов на основании рыночной стоимости имущества, опреде-ленной в соответствии с отчетом независимого оценщика, привле-ченного внешним управляющим и действующего на основании до-говора с оплатой его услуг за счет имущества должника. При этом начальная цена не может быть ниже минимальной цены предприятия, определенной органами управления должника при обращении с хо-датайством о продаже предприятия. Порядок и условия проведения торгов определяются собранием кредиторов или комитетом креди-торов. Условия проведения торгов должны предусматривать получе-ние денежных средств от продажи предприятия не позднее, чем за месяц до истечения срока внешнего управления.Размер задатка для участия в торгах устанавливается внеш-ним управляющим и не должен превышать 20% начальной цены.Продолжительность приема заявок (предложений) на участие в торгах должна быть не менее 25 дней. [5 стр.225-226]В сообщении о продаже предприятия должны содержаться:- сведения о предприятии, его характеристики и порядок озна-комления с ними;- сведения о форме проведения торгов и форме подачи пред-ложения о цене предприятия;- требования к участникам торгов в случае, если проводятся закрытые торги;- условия конкурса в случае его проведения;- срок, время и место подачи заявок и предложений о цене предприятия;- порядок оформления участия в торгах, перечень представ-ляемых участниками торгов документов и требования к их оформле-нию;- размер задатка, сроки и порядок его внесения, реквизиты счетов;- начальная цена продажи предприятия;- величина повышения начальной цены («шаг аукциона») в случае открытой формы подачи предложений о цене предприятия;- порядок и критерии выявления победителя торгов;- время и место подведения итогов торгов;- порядок и срок заключения договора купли-продажи;- условия и сроки платежа, реквизиты счетов;- сведения об организаторе торгов. [8 стр.103]При подготовке к проведению торгов внешний управляющий (организатор торгов) организует прием заявок (предложений) участ-ников торгов, а также задатков.Внешний управляющий (организатор торгов) проводит торги, осуществляет подведение итогов торгов и определяет победителя, а также подписывает протокол об итогах торгов. [5 стр.226]Лицо, ставшее победителем торгов, и внешний управляющий не позднее чем через 10 дней с даты подведения итогов торгов под-писывают договор купли-продажи предприятия.При продаже предприятия посредством публичного предложе-ния договор купли-продажи предприятия, по общему правилу, за-ключается внешним управляющим с лицом, предложившим в тече-ние месяца с даты опубликования сообщения о продаже максималь-ную цену за предприятие. Согласно ст. 562 ГК РФ договор купли-продажи предприятия должен содержать условия о составе и стои-мости имущества, включенного в состав предприятия. [1, стр.562]Покупатель обязан уплатить цену продажи предприятия, опре-деленную на торгах, в срок, указанный в сообщении о проведении торгов, но не позднее чем через месяц с даты подведения итогов тор-гов. Денежные средства, вырученные от продажи предприятия, вклю-чаются в состав имущества должника. [5 стр.22-228]2.5. Особенности продажи заложенных предприятий при обращении на них взысканияПредприятие может быть предметом договора об ипотеке (за-логе недвижимости), и продажа его при обращении взыскания на предприятие как предмет залога также имеет определенные особен-ности, предусмотренные ст. 349 и 350 ГК РФ и Федеральным зако-ном «Об ипотеке (залоге недвижимо-сти)». [7 стр.218]Продажа заложенного предприятия в силу ст. 56 указанного закона при обращении на него взыскания производится путем про-дажи его по решению суда с публичных торгов, за исключением от-дельных случаев, предусмотренных Законом об ипотеке.Порядок проведения публичных торгов по продаже имущест-ва, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуаль-ным законодательством Российской Федерации, кроме случаев, ко-гда Законом об ипотеке установлены иные правила.Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется ст. 447-449 ГК РФ и Законом об ипотеке, а в том, что ими не предусмотрено, определяется соглашением об удовлетворении требований залогодержателя во внесудеб-ном порядке.Публичные торги по продаже заложенного имущества органи-зуются и проводятся по месту нахождения предприятия органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Рос-сийской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.Организатор публичных торгов извещает о предстоящих пуб-личных торгах не позднее, чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официаль-ным информационным органом органа исполнительной власти соот-ветствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продавае-мого имущества и его начальной продажной цены.Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые должны быть указа-ны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может пре-вышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества.Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое пред-приятие. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Укло-нение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ.Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено за-ложенное предприятие (покупную цену), за вычетом ранее внесен-ного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заклю-чает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о резуль-татах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижи-мое имущество. [5 стр.228-229]Публичные торги считаются несостоявшимися, когда:1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.В течение 10 дней после объявления публичных торгов несо-стоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодате-лем приобрести заложенное предприятие по его начальной продаж-ной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.К такому соглашению применяются правила ГК РФ о договоре купли-продажи предприятия. Ипотека в этом случае прекращается. [8 стр.64]Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные. Начальная продажная цена заложенно-го предприятия на повторных публичных торгах снижается на 15%.В случае объявления повторных публичных торгов несосто-явшимися, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное предприятие по цене, не более чем на 25% ниже началь-ной продажной цены на первых публичных торгах, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.Реализация заложенного предприятия возможна и путем про-ведения аукциона -- при условии, что в отношении такого способа реализации между сторонами достигнуто соглашение (ст. 59 Закона об ипотеке). При этом аукцион должен быть открытым. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом.В качестве организатора аукциона по продаже заложенного предприятия выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, которая дей-ствует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени.В течение пяти дней с момента выполнения требования об оп-лате имущества лицом, выигравшим аукцион, организатор аукциона заключает с ним договор купли-продажи предприятия. Этот договор и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на не-движимое имущество.Сумма, вырученная от реализации предприятия, заложенного по договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на это иму-щество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится ор-ганом, осуществляющим исполнение судебных решений. Если пред-метом ипотеки, на который обращается взыскание, является госу-дарственное или муниципальное предприятие, суммы, подлежащие перечислению залогодателю в порядке и очередности, которые опре-делены настоящей статьей, зачисляются в соответствующий бюджет. [5 стр.230-231]В любое время до момента продажи заложенного предприятия на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения на него права залогодержателем должник вправе прекратить взыска-ние на заложенное предприятие, удовлетворив все обеспеченные за-логом предприятия требования залогодержателя, невыполнение ко-торых послужило основанием для обращения взыскания на предпри-ятие, -- в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты со-ответствующих сумм (ст. 60 Закона об ипотеке).Состав предприятия, являющегося предметом ипотеки и соот-ветственно предметом договора купли-продажи предприятия при обращении на него взыскания, включает (если иное не предусмотре-но договором ипотеки) материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, го-товую продукцию, права требования, исключительные права, кото-рые могут передаваться в соответствии с законом, но не пассивы (долги) предприятия. [5 стр.232] ЗаключениеВ данной работе были рассмотрены особенности договора купли-продажи предприятия как особой сделки на рынке недвижимости. В результате можно прийти к следующим выводам.Договор купли-продажи предприятия является самостоятель-ным видом договора купли-продажи, однако отношения, возникающие из этого договора, регулируются нормами ГК РФ о до-говоре купли-продажи недвижимости, а при отсутствии таковых, применяются общие правила о купле-продаже товаров. В соответствии со ст. 559 ГК РФ договор продажи предпри-ятия - это такой договор, по которому продавец обязуется пере-дать в собственность покупателя предприятие в целом как имуще-ственный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязу-ется принять его и уплатить обусловленную договором цену. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Тем не менее, законодатель наряду с правилами о продаже недвижимости счел необходимым включить в текст ГК и нормы о продаже предприятий, указав при этом, что правила о продаже недвижимости применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия. Дело в том, что продажа предприятия в целом, "на ходу" предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложные отношения, возникающие при такой продаже, требуют специального регулирования. Хотелось бы отметить, что наше законодательство, находясь в стадии становления, несовершенно, поэтому оно не лишено пробелов и коллизий. Например, законодатель не установил никаких правовых последст-вий, связанных с изменением состава уже зарегистрированного предприятия. Это обстоятельство порождает проблему. С одной сто-роны, законодатель не определил пределы существования предпри-ятия во времени и в пространстве. По общему правилу зарегистри-рованные права на объект недвижимости существуют до момента прекращения этих прав. С другой стороны, нельзя дважды совер-шить сделку с одним и тем же предприятием, поскольку состав этого предприятия постоянно меняется. Список использованной литературыНормативные акты1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая, часть вторая) от 26.01.96 № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.95) // Собрание законодательства РФ. - 29.01.1996. - № 5.- ст. 410 2. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, (Части второй) /под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина- М: Издательство "Юрайт", 2003 3. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ в редакции от 10 января 2003 г. № 17-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» // Собрание законодательства РФ. - 2001.- №33. - ЧI. - ст. 3430. 4. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Научная и учебная литература 5. Невзгодина Е.Л.Сделки с недвижимостью (понятие, виды, правовое регулирование): Учебное пособие / Под.ред. А.И.Казанника. - Омск: Омск. гос. ун-т, 2003. - 695 с. 6. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Информационно- издательский дом «Филинъ», 1999. - 592 с. 7. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск : Издательство «Смолин Плюс», М.: Издательство «АСВ», 1999. - 558с. 8. Киндеева Е.А. - Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - 2-е изд, испр. - М.: Юрайт - М, 2001. - 432 с. 9. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2002. - 320 с. 10. Экономика недвижимости: учеб. для вузов / ред. В.И. Ресина. - 2-е изд. - М.: Дело, 2000. - 328 с.
Страницы: 1, 2, 3, 4
|
